Роман Волков – Как быстро и выгодно продать квартиру (страница 3)
Стандартный, универсальный пакет документов следующий:
1. Свежая выписка из ЕГРН. Можно получить в течение минуты на сайте gosuslugi.ru: вы пишете запрос боту о желании получить выписку из ЕГРН, а он вам предоставляет список недвижимости, по которой вы являетесь (со)владельцем и имеете право получения выписки. Вы выбираете недвижимость из списка – и справка у вас в электронном виде в течение минуты. Вы также можете взять выписку в МФЦ. Что такое «свежая» в контексте описания выписки из ЕГРН? По крайней мере, не старше месяца. В силу того, что вы её можете получить почти сразу же, вы всегда можете предоставить её потенциальному покупателю. Только не пересылайте её незнакомым людям, не закрасив свои паспортные данные! Только в рамках подготовки авансового соглашения.
2. Выписка из домовой книги (справка об отсутствии зарегистрированных) не старше одного месяца. Получить её можно на mosreg.ru или mos.ru, в МФЦ и в некоторых управляющих компаниях. Если у вас не получается взять электронную справку, зайдите в МФЦ по месту расположения недвижимости. Если они сами не выдают выписку по заданному адресу, то они обязаны дать вам адрес управляющей компании, которая выдаёт выписки из домовой книги по вашему адресу. Москва и Подмосковье получают выписку из домовой книги на сайтах mos.ru и mosreg.ru соответственно.
3. Правоустанавливающий документ – это юридический документ, по которому возникло право собственности на недвижимое имущество. По сути, отвечает на вопрос о том, как вам досталась в собственность эта квартира. Более подробно правоустанавливающие документы рассмотрены в 12-й главе. В зависимости от того, какой у вас документ-основание, нужно будет формировать разные пакеты документов для продажи квартиры.
4. Договор купли-продажи с вашим покупателем. Следует аккуратно подходить к тем договорам, которые выставлены в интернете. Возможно, это очень хорошие документы, но соответствуют ли они вашей ситуации? Изготовление типового договора стоит от трёх до пяти тысяч рублей. Договор, учитывающий ваши особые условия – до десяти тысяч. Мы очень рекомендуем найти хорошего юриста по недвижимости и заказать договор у него. Это как раз тот случай, когда экономия не оправдана. Договор стоит копейки, а играет большую роль в сделке. Если ваша сделка нотариальная, то договор готовит нотариус. Не забудьте попросить его прислать договор заранее всем участникам сделки для ознакомления. Только ради одного договора не стоит проводить сделку у нотариуса, так как нотариальная сделка купли-продажи намного дороже, чем изготовление простого договора у любого практикующего юриста по недвижимости.
5. Паспорта, доверенности или свидетельства о рождении всех участников сделки. Проследите за тем, что паспорта действующие, в них нет посторонних пометок, надрывов листов, и не заканчивается срок годности по возрасту. Не одна сделка была испорчена тем, что в банке обнаруживалось, что за время подготовки, одному из участников исполнялось 20 или 45 лет. Ведь этот возраст – время смены паспорта. «Просто за время пути собака могла подрасти». Почему-то многие считают, что паспорт будет действителен ещё в течение месяца, но это не так. Месяц даётся на смену паспорта без штрафа, но сам документ перестаёт быть действительным сразу с даты рождения.
6. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу квартиры, если она была куплена (оплачен договор долевого участия) в браке, или был сделан хотя бы один платеж по ипотеке, или была доплата застройщику за добавленные метры. Можно не предоставлять, если у вас заключён брачный договор.
7. Согласие супруга/супруги на продажу, если квартира была приобретена в браке. То же для оплаты ипотеки в браке, мены с доплатой.
8. Технический документ с планом квартиры.
9. Нотариальный отказ от преимущественного права выкупа при продаже доли или комнаты.
10. Разрешение органов опеки при продаже детских долей или имущества недееспособных.
11. Квитанции об оплате коммунальных услуг и капитального ремонта.
12. СНИЛС
13. ИНН
Надеюсь, мы смогли вас убедить в том, что при продаже квартиры сложно переборщить в получении той, или иной справки, и вы подготовите полный пакет документов для продажи, а не будете придерживаться той позиции, что если это нужно банку покупателя, то пусть покупатель и оплачивает. Это выгодно, в первую очередь, вам!
Повторяем, что мы поместили подробный список в приложении в конце книги. Находите там свою ситуацию, свой документ-основание, и собирайте те справки и документы, которые требуются для вас, вашей квартиры и вашей продажи.
4. Подготовка объекта к продаже. Хоумстейджинг
Хоумстейджинг – это любые приёмы, которые делают квартиру более привлекательной, демонстрируя её лучшие качества и скрывая неприглядные стороны. Например: генеральная уборка, расхламление, мелкий ремонт и прочие действия.
Вроде просто, но не так-то легко, потому как большое количество квартир выходит на рынок без должной подготовки, заставляя продавца неоправданно снижать цену при продаже. Бывает наоборот: собственник делает так много вложений в ремонт или дизайн, что при продаже это не окупается. Отдельная наша работа, как агентов по недвижимости заключается в том, чтобы определить, какие именно шаги необходимо и достаточно предпринять для улучшения визуальной картинки вашей квартиры.
Поэтому мы решили заострить внимание на том, что необходимо и достаточно сделать к продаже, а также предостеречь продавцов от некоторых излишних трат.
Первый элемент подготовки квартиры к продаже – снижение интенсивности курения в квартире для тех, кто имеет зависимость от табака. Кроме того, непосредственно перед показом, необходимо тщательно проветрить помещение, чтобы, хотя бы частично, снизить интенсивность неприятного запаха. Конечно, это не решит проблему кардинально, но хотя бы немного реабилитирует квартиру в носах смотрящих.
Генеральная уборка
Есть один непреложный факт: квартира продаётся дольше и тяжелее, если она захламлена и в ней не прибрано. На что именно обращаем внимание мы, как агенты при продаже квартиры? Что мы рекомендуем сделать собственнику, или делаем сами?
В первую очередь, необходимо промыть всю сантехнику и следить за тем, чтобы она была идеально чистая перед каждым показом. Становится уже банальной рекомендация о стерильном, блестящем от чистоты санузле. Но многие упускают этот момент, к сожалению. А, ведь именно санузел и его элементы ближе всего к телу пользователя, как в прямом, так и в переносном смысле. Потенциальный покупатель мысленно кладёт себя в эту ванну, ставит в этот душ, сажает на этот унитаз. Комфортно ему? Не передёргивает ли от брезгливости?
Вот эта кухня – она располагает к готовке, или её хочется залить хлором? Старый, грязный, вонючий холодильник, увешанный магнитами и открытками ассоциируется с красивым и эстетичным принятием пищи или, опять же, с походом за обеззараживающими средствами?
Мусор, кухонная утварь, вонючие тряпки-губки и застиранные полотенца – вот те «мелочи», которые могут напрочь убить продажу. Не надо думать, что грязные окна и засаленные занавески не влияют на продажу квартиры. Влияют и ещё как!
Всё должно сиять чистотой!
В квартире должен быть запах чистоты, в первую очередь, и лишь потом – набившие оскомину запах кофе и свежей выпечки.
Очень многие люди считают себя чистюлями, но, в реальности, они весьма далеки от правды: у всех свои критерии допустимого. Мы вас не призываем бегать по дому со стерильными салфетками и мыть пол по два раза на дню. Белые перчатки – тоже не наш вариант. Но мы очень рекомендуем вызвать клининг для объективной оценки происходящего. Бывает, что в суете дней и быта, мы не замечаем, что, на самом деле заросли грязью.
Если не хотите тратиться – зовите подруг, друзей, родственников. Другие люди легко разглядят грязные места и обратят ваше внимание на те моменты, которые требуют банального очищения. Получите от них рекомендации по поводу того, что и как вам стоило бы прибрать в своей квартире. Дело не в том, что именно вы – грязнуля, а все остальные – нет. Дело в том, что у каждого из нас, как говорится, глаз замыливается, когда мы проживаем в этом пространстве. Мы перестаём замечать грязную духовку. Не видим пятна вокруг выключателей. Старый, протёртый ковер кажется нам вполне приемлемым элементом пространства. Походите с блокнотом за тем человеком, который НЕ живёт в продаваемой квартире и пусть он обратит ваше внимание на места, которые требуют применения чистящих средств.
У риелторов есть насмотренность в отношении недвижимости, и мы можем почти мгновенно оценить увиденную квартиру. В большинстве своём, мы пишем продавцу целый список того, что неплохо было бы помыть, поменять, переставить. Если же человек не является агентом по недвижимости или профессионалом в клининге, дизайне, хоумстейджинге, то, как правило, он не может дать полную и исчерпывающую рекомендацию по подготовке квартиры к продаже. Или, попросту, постесняется разносить в пух и прах вашу квартиру. Поэтому, зовите несколько разных людей и составляйте список для банных процедур вашего жилья.
Во время проведения генеральной уборки, необходимо также обратить внимание на деперсонификацию квартиры. Этим страшным словом мы называем процесс обезличивания пространства, когда весь быт собственников прячется, чтобы покупателю было легче примерять на себя пространство.