Роман Волков – Как быстро и выгодно продать квартиру (страница 5)

Если вы сняли люстры, обязательно вкрутите лампы. Квартира, в которой не включается свет, создаёт весьма убогое впечатление. Но мы советуем до продажи не вывозить люстры из квартиры.

Не нужно лишать квартиру её уникальных элементов, не убирайте весь декор: всё должно быть лаконично, минималистично, но не пусто. Если квартира кажется серой и неинтересной, добавьте яркие, цветные элементы. Сейчас как раз в моде дизайн с ведущим приглушённым цветом, разбавленным ярким декором второго, дополнительного цвета. Для этого порой достаточно 5–6 вещей дополняющего, контрастного цвета.

Домашние животные

Домашние животные оказывают большое влияние на всю нашу жизнь. То же самое можно сказать и про продажу жилой недвижимости: домашние животные могут как улучшить наши шансы на продажу по желаемой цене, так и заметно их снизить.

Если к вам зашли на просмотр любители животных, то, возможно, ваши особенности быта совместно с собакой, кошкой, или канарейкой – всё это будет знакомо и понятно. Более того, квартира при этом может быть рассмотрена под другим углом. Наличие лоджии, например, для проживания собаки – воспринято как плюс, а стены, увешанные полочками для кошек – как готовый и желанный элемент дизайна.

Эмоциональный фон, который могут создать животные, приводя наше тело к выбросу окситоцина, способствует тому, что мы принимаем решение в пользу его источника. Но, для этого, само животное, должно обладать некими «мимимишными» качествами и располагать к общению. Если же на просмотре покупателя встречает мощный бультерьер со стеклянным взглядом, в стойке, то ни одно заверение хозяина в том, что «Булечка не кусается», воспринято не будет. А страх – это плохое сопровождение для просмотра квартиры. Собаку запомнят, квартиру – нет.

Кроме того, наши «хвостики и носики» имеют своё представление о том, как должно выглядеть жилище. Отсюда – обгрызенные углы, мебель, разбросанные игрушки, половички, лежанки для животных. Грязь создают места для кормления и их собачье-кошачьи места общего пользования. Приправой ко всему, на всём пространстве часто лежит шерсть животного, что отнюдь не добавляет шарма всей картинке.

Отмойте, пожалуйста, заранее, все места и предметы, связанные с животными. Уберите погрызенный диван или придумайте, чем можно задекорировать следы зубов и когтей. Иначе, у покупателя автоматически включится счётчик и он станет подсчитывать дополнительные вложения, которые придётся сделать, если он купит эту квартиру.

Многие люди страдают аллергией на шерсть животных, поэтому рекомендуем перед каждым показом проводить тщательную уборку помещения и проветривать квартиру. На 100 % это нас не убережет, но сделает появление аллергического приступа менее вероятным.

Во время самого показа, я рекомендую вывести животное из квартиры и тщательно убрать следы его присутствия. Конечно, если такая возможность существует. Например, один из домочадцев может вывести собаку на прогулку, в то время как другой показывает квартиру потенциальному покупателю.

Ремонт

Мелкий (частичный, поверхностный) ремонт – это относительно небольшие вложения, которые могут значительно повысить шансы на быструю и выгодную продажу квартиры.

Даже незначительные дефекты, такие как облупившаяся краска или трещина на стене, могут создать негативное первое впечатление у покупателя, поэтому тщательная ревизия и устранение мелких поломок или недоделок – важная часть процесса продажи квартиры.

Пройдитесь по квартире, тщательно выписывая все дефекты. Бывает, что для этой процедуры нам опять понадобится человек, который в квартире не проживает. Зовите друзей, подруг, и задавайте им вопрос: «Что тебе не нравится в моей квартире, если ты смотришь на неё глазами потенциального покупателя?». Заверьте их в том, что критика их будет во благо, а не как повод поругаться. Вы же идёте за ними с блокнотом, а они, изучая каждый угол, дают вам обратную связь по состоянию вашего жилья. Можно совместить это со списком для уборки, можно сделать в два этапа. У вас будет в два раза больше поводов встретиться с друзьями!

На что обратить внимание:

– заменить перегоревшие лампочки;

– закрасить, отмыть или освежить с помощью обычного ластика грязные стены вокруг выключателей;

– прикрутить оторванные плинтусы и уголки плинтусов;

– устранить грязь на углах стен, которые задевают при проходе;

– починить подтекающий унитаз;

– проверить трубы и устранить протечки;

– отремонтировать смесители на кухне и в ванной комнате;

– подклеить оторванные обои;

– закрасить пятна на потолке от заливов сверху;

– просмотреть пол и улушить его внешний вид: паркет отциклевать, разошедшиеся швы ламината и скрипящие доски закрыть ковром, разрушающуюся плитку можно также закрыть специальными ковриками;

– проверить и починить фурнитуру дверей, шкафов и окон;

– проверить все розетки и выключатели, починить при необходимости;

– добавить свет, если квартира кажется тёмной;

– спрятать открытые провода.

Эти мелочи – вовсе не мелочи. Это то, что зацепит глаз потенциального покупателя. Выступит вперёд на общем фоне. Это те факторы, которые могут снизить цену квартиры и удлинить так называемый «цикл экспозиции» – время продажи квартиры до получения аванса или сделки.

Не надо говорить, что если покупатель будет «брать квартиру», то вы всё доделаете перед сделкой. У многих людей не возникает картинка будущей красоты в такой ситуации. Они видят то, что видят сейчас и не могут, как правило, оценить ваше будущее «красиво». При вложении небольших финансов, наличии стройматериалов, времени и смекалки, сделайте это сейчас! У вас не будет другого шанса произвести первое впечатление и выжать максимум с первого показа! Сделайте всё, что можете с квартирой, не вовлекая большое количество денег и времени!

Поэтому радостно составляем список для мелких ремонтных работ, нанимаем мужа на час, или берём себя за шкирку и бежим всё ремонтировать.

Что касается полноценного ремонта, существует только один случай, когда полноценный ремонт, да ещё, возможно, с новой обстановкой квартиры уместен при продаже квартиры: если вы занимаетесь этим профессионально.

То есть, если вы зарабатываете деньги с помощью флиппинга, строительства, ремонтов, возможно, дизайна.

Если же вы бухгалтер, турагент, флорист или косметолог – бросьте вы это неблагодарное дело! Ваш ремонт не окупится! Окупается он лишь у того, кто знает продажные приёмы дизайна, формат нужной мебели, тип и места покупки стройматериалов, фишки ремонта, стоимость трудозатрат, теорию ремонта и прочее, прочее, прочее. Кроме того, у этих людей имеются особые условия закупки стройматериалов, мебели и аксессуаров. Не надо никому заниматься не своим делом!

Если очень хочется и кажется, что дело того стоит, проконсультируйтесь с вменяемым агентом и ремонтником! Сядьте вместе, посчитайте: сколько аналогичная квартира стоит без ремонта и сколько стоит такая же, но уже с отделкой. Проведите правильную оценку, и принимайте решение осознанно.

Приводя квартиру в порядок при помощи ремонта, следует иметь в виду, что мы делаем это для продажи и, если надумаем эмоционально выбирать материалы, то рискуем не окупить ремонт. Никаких эмоций! Только старая добрая аналитика, внимательные подсчёты, умение предсказывать направление рынка и предпринимательская чуйка помогут вам при принятии решения: насколько кардинальными должны быть улучшения.

Мы считаем, что чем меньше вложения, тем лучше. Ремонтировать нужно лишь то, что ярким негативным пятном выступает на фоне всего остального убранства квартиры. Например, квартира в неплохом состоянии, но ванная комната крашена сто лет назад, тёмная, грязная и с плесенью. Вот в такой ситуации, желательно было бы сделать ремонт в ванной.

Старые деревянные окна менять на современные нужно только в одном случае: если общее состояние всей квартиры намного лучше, чем состояние этих окон. Но, как правило, если окна со времен динозавров, то и общее состояние квартирки оставляет желать лучшего. Вложения не окупятся.

Впрочем, это правило неокупаемости касается подавляющего большинства работ и ремонтов: укладка дорогой плитки в санузле, натягивание разноуровневых потолков, даже смена дверей – все это может деньги забрать, но не повысить стоимость квартиры. Поэтому действуйте очень аккуратно: советуйтесь с агентами и с теми, кто делает ремонт, а также считайте, считайте, считайте!

5. Оценка недвижимости

Немного теории

Теперь давайте поймём, какую же сумму мы можем выручить с продажи нашей квартиры.

Почти все собственники выходят на рынок с завышенной ценой, или имеют завышенные ожидания. Здесь мы, конечно же, не ведём речь о профессионалах рынка, но среднестатистический гражданин ошибается в цене в сторону завышения почти всегда. Это приводит к снижению интереса к квартире, задержке в рынке, подозрению потенциальных покупателей и снижению цены в итоге.

Надеюсь, прочитав эту книгу и применив данные в ней рекомендации, вы сможете выставить правильную цену, продав свою квартиру максимально дорого для данных условий рынка.

Так что же такое оценка квартиры? Теоретически, оценка квартиры – это анализ её характеристик и окружающей инфраструктуры для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.