Дмитрий Подлужный – Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду: иллюзии и реальность. Ипотека и новострой (страница 2)

Научимся рассчитывать доходность объекта. Изучим основные риски и способы их снижения. Посмотрим на реальные ситуации, с которыми сталкиваются владельцы арендной недвижимости.

Книга будет полезна:

•

тем, кто только задумывается о покупке первой инвестиционной квартиры;

•

тем, кто планирует использовать ипотеку для создания арендного бизнеса;

•

тем, кто рассматривает покупку жилья в новостройке;

•

собственникам, уже имеющим недвижимость и желающим повысить её эффективность;

•

всем, кто хочет принимать решения на основе цифр, а не рекламных обещаний.

Если после прочтения этой книги вы сможете объективно оценивать инвестиционные предложения, видеть скрытые риски и принимать более взвешенные решения, значит, её главная задача будет выполнена.

Недвижимость действительно может стать хорошим инструментом для сохранения и увеличения капитала. Но только в том случае, если относиться к ней не как к мечте, а как к бизнесу, основанному на расчётах, дисциплине и здравом смысле.

Глава 1. Иллюзии инвестора: чему верят новички

Инвестиции в недвижимость окружены огромным количеством мифов. Некоторые из них появились десятилетия назад и передаются буквально из поколения в поколение. Другие активно поддерживаются рекламой застройщиков, банков, агентств недвижимости и многочисленных блогеров.

Большинство начинающих инвесторов приходят на рынок с набором убеждений, которые кажутся очевидными и логичными. Однако именно эти убеждения чаще всего становятся причиной финансовых потерь, разочарований и неверных решений.

Проблема заключается не в том, что недвижимость является плохим инструментом для инвестиций. Проблема в том, что многие люди начинают инвестировать, опираясь на красивые истории и рекламные обещания, а не на реальные расчёты.

В этой главе мы рассмотрим самые распространённые иллюзии, которые мешают инвестору объективно оценивать риски и принимать взвешенные решения:

Квартира сама платит ипотеку

Пожалуй, это самый популярный миф на рынке недвижимости. Его можно услышать от знакомых, увидеть в рекламных роликах или прочитать в социальных сетях. Суть идеи выглядит очень просто:

Вы покупаете квартиру в ипотеку, сдаёте её арендаторам, они ежемесячно оплачивают аренду, а эти деньги идут на погашение кредита. Через некоторое время квартира полностью переходит в вашу собственность.

На бумаге схема выглядит почти идеальной. Представьте человека, который оформил ипотеку на двадцать лет. Его ежемесячный платёж составляет сумму, близкую к средней арендной ставке в выбранном районе. Кажется, что жильцы будут оплачивать кредит вместо него. Но в реальной жизни всё гораздо сложнее.

Во-первых, между ипотечным платежом и арендным доходом редко существует идеальное совпадение. Очень часто ежемесячный платёж оказывается выше арендной ставки. Разницу приходится покрывать из собственного кармана.

Во-вторых, арендатор оплачивает не все расходы. Собственник продолжает нести затраты на:

налоги;

страхование;

ремонт;

покупку мебели;

замену техники;

обслуживание квартиры;

комиссию агентств;

юридические услуги.

В-третьих, квартиры не сдаются непрерывно круглый год. После выезда жильцов могут пройти недели или даже месяцы до появления новых арендаторов. В этот период ипотеку всё равно необходимо платить.

Многие начинающие инвесторы впервые сталкиваются с неприятным открытием именно на этом этапе. Оказывается, что квартира не платит ипотеку самостоятельно. Она лишь частично компенсирует расходы владельца.

Настоящий инвестор рассматривает арендный доход как один из элементов финансовой модели, а не как волшебное решение всех проблем.

Новостройка обязательно подорожает

Ещё одна чрезвычайно популярная идея связана с ростом стоимости жилья. Логика выглядит убедительно.

Если квартира покупается на этапе котлована, а через несколько лет дом достраивается, цена должна вырасти.

Многие действительно зарабатывали на такой стратегии. Особенно заметно это было в периоды быстрого роста рынка. Некоторые объекты за время строительства прибавляли десятки процентов стоимости.

Истории таких инвесторов быстро становятся популярными. Но здесь возникает важная ошибка. Люди начинают воспринимать прошлые результаты как гарантию будущих.

На практике рост цен зависит от огромного количества факторов. Среди них:

состояние экономики;

уровень доходов населения;

процентные ставки по ипотеке;

объёмы строительства;

демографическая ситуация;

покупательский спрос.

Представим район, где одновременно строятся десять новых жилых комплексов. Когда строительство завершится, рынок получит тысячи новых квартир. Если спрос окажется ниже предложения, рост цен может остановиться.

Иногда стоимость жилья после сдачи дома практически не меняется. В отдельных случаях цена даже снижается. Особенно это заметно в районах массовой застройки.

Кроме того, инвесторы часто забывают учитывать расходы. Даже если квартира формально подорожала, необходимо учитывать:

инфляцию;

проценты по ипотеке;

ремонт;

комиссии;

налоги.

После всех расчётов прибыль может оказаться значительно меньше ожидаемой.

Рост цены возможен. Но он никогда не является гарантированным.

Арендаторы найдутся всегда

Многие новички убеждены, что хорошая квартира обязательно будет сдана сразу после размещения объявления.

Причина проста. Жильё действительно необходимо людям. Следовательно, спрос должен существовать постоянно. Однако рынок аренды подчиняется тем же законам, что и любой другой рынок. Здесь есть периоды высокого спроса и периоды затишья. Существует конкуренция между собственниками. Появляются новые жилые комплексы. Меняются предпочтения арендаторов.

Допустим, инвестор приобрёл студию в новом доме. После завершения строительства оказывается, что аналогичные квартиры получили сотни других собственников. Все они одновременно начинают искать арендаторов. Количество предложений резко возрастает. Чтобы привлечь жильцов, приходится:

снижать цену;

улучшать ремонт;

покупать дополнительную мебель;