Дмитрий Подлужный – Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду: иллюзии и реальность. Ипотека и новострой (страница 1)

Дмитрий Подлужный

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду: иллюзии и реальность. Ипотека и новострой

Недвижимость как инвестиция: мечта и действительность

Среди множества способов сохранения и приумножения капитала недвижимость уже много десятилетий занимает особое место.

Для одних она является символом стабильности и надёжности,

для других — способом создать дополнительный источник дохода,

а для третьих — возможностью построить полноценный инвестиционный бизнес.

Если спросить обычного человека, какие инвестиции кажутся ему наиболее безопасными, ответ чаще всего будет одинаковым: квартира.

Не акции, не облигации, не криптовалюты и не собственный бизнес. Именно квартира воспринимается как нечто материальное, понятное и осязаемое. Её можно увидеть, потрогать, отремонтировать, сдать в аренду или продать. Она не исчезнет из-за сбоя на бирже и не обнулится за одну ночь.

Именно поэтому тысячи людей ежегодно принимают решение купить квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, рассчитывая, что жильцы будут оплачивать кредит, а через несколько лет объект превратится в источник чистого дохода.

На первый взгляд схема выглядит очень привлекательно. Человек находит новостройку, вносит первоначальный взнос, оформляет ипотеку и получает квартиру. После ремонта в неё заселяются арендаторы, которые ежемесячно платят за проживание. Полученные деньги идут на погашение кредита. Через десять, пятнадцать или двадцать лет ипотека закрывается, а собственник становится владельцем недвижимости, которая приносит стабильный доход.

Звучит почти как финансовая магия.

Однако между красивой теорией и реальной жизнью существует огромная разница. За привлекательными рекламными обещаниями скрываются десятки нюансов, о которых редко говорят застройщики, ипотечные менеджеры, блогеры и продавцы обучающих курсов.

Реальная инвестиционная недвижимость — это не только доход, но и расходы. Не только рост стоимости жилья, но и риск снижения цен. Не только надёжные арендаторы, но и конфликты, простои, ремонты и непредвиденные ситуации.

Поэтому прежде чем рассматривать покупку квартиры как инвестицию, важно понять, где заканчивается мечта и начинается действительность.

Почему люди выбирают квартиры для инвестиций?

Существует несколько причин, по которым недвижимость остаётся одним из самых популярных инвестиционных инструментов.

Первая причина — психологическая. Большинство людей гораздо проще воспринимают квартиру, чем финансовые инструменты. Для покупки акций необходимо изучать рынок, понимать отчётность компаний, следить за новостями и анализировать риски. С недвижимостью всё кажется намного понятнее.

Дом стоит. Квартира существует. Людям всегда нужно жильё. Логика кажется железной.

Вторая причина связана с жизненным опытом. Многие люди видели, как их родители или знакомые покупали квартиры много лет назад, а затем наблюдали рост цен. Кто-то приобрёл жильё в начале двухтысячных и через десять лет продал его в несколько раз дороже. Такие истории создают впечатление, что недвижимость всегда растёт в цене.

Третья причина — возможность использовать ипотеку. Для покупки большинства инвестиционных инструментов необходимо иметь всю сумму сразу. Квартиру же можно приобрести, располагая лишь частью средств. Остальное предоставляет банк. Именно этот механизм заставляет многих инвесторов задуматься: «Если я могу купить квартиру за десять миллионов, имея только три миллиона собственных средств, почему бы не воспользоваться такой возможностью?»

Четвёртая причина — арендный доход. Многим нравится идея получать деньги каждый месяц независимо от основной работы. Возможность создать дополнительный денежный поток выглядит очень заманчиво.

Некоторые инвесторы идут ещё дальше и мечтают создать целый портфель объектов, который обеспечит им финансовую независимость.

И наконец, существует фактор наследства. Квартиру можно оставить детям, передать родственникам или использовать в будущем для собственного проживания. Для многих это выглядит надёжнее, чем любые другие способы инвестирования.

Все эти причины вполне понятны и логичны. Однако популярность инструмента ещё не гарантирует его прибыльность.

Откуда берутся истории успеха?

Если открыть социальные сети, тематические форумы или видеохостинги, можно найти огромное количество вдохновляющих историй.

Кто-то купил квартиру на этапе котлована и через три года продал её на сорок процентов дороже.

Кто-то приобрёл студию в развивающемся районе и быстро нашёл арендаторов.

Кто-то собрал портфель из нескольких объектов и теперь получает ежемесячный доход.

Подобные примеры действительно существуют.

Проблема заключается в том, что люди гораздо охотнее рассказывают о своих победах, чем о своих ошибках.

Редко можно встретить блогера, который подробно расскажет, как три месяца не мог найти арендатора, вложил крупную сумму в ремонт после съезда жильцов или вынужден был продавать квартиру дешевле цены покупки.

Успешные истории становятся заметными именно потому, что они привлекают внимание:

Человек, который заработал миллион, охотно поделится своей историей.

Человек, который потерял миллион, чаще всего предпочитает молчать.

В результате возникает так называемая ошибка выжившего. Мы видим только тех, кто добился успеха, и не замечаем огромное количество людей, чьи ожидания не оправдались. Это создаёт искажённую картину реальности.

На самом деле рынок недвижимости состоит не только из победителей. Он состоит из самых разных инвесторов: опытных и начинающих, осторожных и рискованных, удачливых и не очень.

И результаты у всех разные. Почему одни зарабатывают, а другие теряют деньги

На первый взгляд может показаться, что успех зависит исключительно от удачи.

Купил вовремя — заработал.

Купил не вовремя — потерял.

На практике всё значительно сложнее.

Одни инвесторы тщательно анализируют рынок, изучают спрос на аренду, рассчитывают доходность и закладывают резерв на непредвиденные расходы.

Другие принимают решения под влиянием эмоций. Они выбирают квартиру потому, что понравился красивый жилой комплекс, впечатлил офис продаж или убедительно выступил менеджер застройщика.

Первые инвесторы работают с цифрами. Вторые — с надеждами. Именно здесь проходит граница между инвестированием и азартной игрой.

Успешный инвестор понимает, что квартира — это, прежде всего финансовый актив. Каждое решение должно быть обосновано расчётами. Нужно учитывать:

стоимость покупки,

размер первоначального взноса,

ипотечную ставку,

расходы на ремонт,

налоги,

страхование,

возможные простои

и

десятки других факторов.

Кроме того, успешные инвесторы всегда рассматривают негативные сценарии:

Что будет, если квартира пустует несколько месяцев?

Что будет, если стоимость жилья снизится?

Что будет, если вырастут расходы на содержание объекта?

Что будет, если доходы собственника временно сократятся?

Чем лучше подготовлен инвестор к подобным ситуациям, тем выше его шансы сохранить прибыльность проекта.

О чём эта книга и кому она будет полезна?

Эта книга не является рекламой недвижимости.

Она не обещает лёгкого богатства, мгновенной финансовой свободы или гарантированной прибыли. Её цель значительно более практична.

Мы подробно разберём, как работает инвестиционная недвижимость в реальной жизни. Поговорим о наиболее распространённых мифах, связанных с покупкой квартир под аренду. Рассмотрим преимущества и недостатки новостроек. Разберёмся, когда ипотека помогает инвестору, а когда становится серьёзной проблемой.