Виталий Соколов – От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома (страница 5)

Рельеф:

– ровный / склон / низина;

– есть ли подтопления во время дождей/весной.

Грунт:

– песок, суглинок, глина;

– вода долго стоит или уходит.

Благоустройство:

– дорожки, освещение, насаждения;

– есть ли завалы хлама, старые постройки “на соплях”.

Забор и въезд.

Уровень безопасности и уюта:

– забор целый, не валится;

– нормальные ворота, калитка;

– есть ли место для парковки 1–2 машин.

Подъезд.

Дорога:

– асфальт до дома / грунтовка / смесь;

– что с дорогой в грязь/снег (ваш честный опыт).

Зимой:

– чистят ли регулярно;

– доезжает ли снегоуборочная техника или всегда только “по колее”.

Многие покупатели готовы терпеть устаревший ремонт, но не готовы мириться с плохим подъездом и топким участком.

Смысл вложений перед продажей – не “сделать идеально”, а:

– убрать то, что отпугнёт большинство и даст повод для огромного торга;

– не трогать то, что покупатель всё равно будет делать “под себя”.

Обычно имеет смысл (дёшево, заметно по эффекту):

– общий порядок: вывоз хлама, уборка, подкраска явных пятен и сколов;

– устранение явных протечек, замена разбитых стёкол;

– мелкий ремонт дверей, ручек, розеток, чтобы дом воспринимался “живым, ухоженным”;

– локальная борьба с плесенью (если это не глубинная конструктивная проблема).

Обычно НЕ имеет смысла (дорого, малоэффективно):

– полный капитальный ремонт дома “под новый стиль”;

– тотальная переделка инженерии “как для себя”, если она работает;

– ландшафтные изыски за сотни тысяч.

Логика:

– всё, что мешает представить жизнь в этом доме (грязь, сырость, мусор, сломанные вещи) – лучше устранить;

– всё, что относится к вкусу и стилю – оставить как есть и заложить в цену.

2.10. Когда звать специалиста

Вызов эксперта часто окупается хотя бы тем, что:

– вы перестаёте бояться там, где всё нормально;

– и понимаете, где действительно слабые места.

Имеет смысл привлечь:

Конструктора/инженера, если:

– есть сомнения по фундаменту, трещинам, крыше;

– дом самострой без нормального проекта.

Специалиста по инженерии, если:

– сложная система отопления, тёплые полы, котёл, ЛОС;

– были частые аварии, и вы сами не очень понимаете, как всё устроено.

За 1–2 консультации вы:

– получаете аргументированное описание состояния;

– можете честно и спокойно объяснять это покупателю, а не говорить “ну вроде всё нормально, мы особо не разбирались”.

Отметьте, что вы уже сделали или готовы сделать.

1) Я прошёл(а) дом и участок по единому маршруту и посмотрел(а) на них “глазами покупателя”.

2) Я оценил(а) фундамент, полы, стены и понимаю, есть ли там реальные, а не только визуальные проблемы.

3) Я проверил(а) крышу снаружи и изнутри и знаю, были ли протечки и в каком состоянии стропильная система.

4) Я понимаю, как устроены и как работают септик/канализация, и честно оцениваю частоту откачки и наличие запахов.

5) Я знаю, откуда идёт вода, какой напор и какая её примерная “картина по качеству” (ржавчина, осадок и т.п.).

6) Я проверил(а) электрику и отопление: мощность, состояние щита, возраст и состояние котла, реальные расходы на отопление.

7) Я трезво смотрю на ремонт: отделяю критические вещи (сырость, гниль, аварийность) от просто “некрасиво/старомодно”.

8) Я понимаю состояние участка, забора и подъезда и могу честно описать их покупателю.

9) Я выделил(а), что стоит недорого подправить перед продажей, а что разумнее оставить и учесть в цене.

10) При необходимости я готов(а) вызвать специалиста, чтобы получить заключение по спорным техническим вопросам.

Глава 3. Предпродажная подготовка дома и участка

Зачем читать эту главу

Состояние дома и участка влияет не только на цену, но и на: