Виталий Соколов – От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома (страница 12)

Как не навредить:

– не делать 10 объявлений одного и того же дома с разными ценами и описаниями;

– не выкладывать фото в разном состоянии:

вчера был бардак, сегодня – убранный дом, завтра – зима, послезавтра – лето.

Лучше:

– выбрать один актуальный комплект и придерживаться его, при необходимости обновлять аккуратно.

То, что сразу настораживает нормального покупателя:

– слишком мало информации: “дом, всё есть, звоните”;

– слишком много “крика”: “АНАЛОГОВ НЕТ!!! Срочно, только сегодня, цена даром!!!”;

– явные несоответствия: на фото видно один дом, в тексте – другой метраж/материал/этажность;

– отсутствие ключевых параметров: ни слова про отопление, воду, канализацию.

Помните:

объявление – это фильтр.

Лучше получить меньше звонков, но от тех, кому ваш дом потенциально подходит, чем десятки разговоров “просто спросить”.

Сделать объявление честным и информативным – значит:

– уважать своё время и нервы;

– и показывать дом тем, кому он реально может подойти.

Отметьте, что уже сделано или будет сделано в ближайшее время.

1) Дом и участок подготовлены к съёмке: убран хлам, наведён базовый порядок, ничего критично не портит кадр.

2) У меня есть набор понятных фото: фасад, основные комнаты, санузлы, котельная (если в приличном виде), участок, въезд.

3) Фото светлые, без мусора в кадре, сняты днём, без сильных искажений пространства.

4) Я осознанно решил(а), нужен ли мне профессиональный фотограф/видео/дрон, и либо заказал(а), либо отказался(ась) с пониманием.

5) В объявлении подробно и честно указаны коммуникации, материал и состояние дома, особенности подъезда и участка.

6) Я описал(а) окружение и инфраструктуру так, чтобы покупатель понимал, как он будет жить, а не только “что внутри дома”.

7) Я подготовил(а) простую схему планировки (фото/скан/рисунок), по которой понятно, как устроен дом.

8) Я указал(а) адекватный заголовок, отражающий суть, а не просто “супердом срочно”.

9) Я выбрал(а) 1–3 подходящие площадки и не размножаю бессистемно объявления с разными ценами и описаниями.

10) Я понимаю, что объявление – это фильтр, и не стараюсь понравиться “всем сразу”, а нацелен(а) на своего покупателя.

Глава 5. Полный разбор документов: что нужно иметь на руках

Зачем читать эту главу

Большинство сделок срывается не потому, что “нет покупателя”, а потому что:

– с документами что‑то не так;

– нужных бумаг не хватает;

– покупательский банк/нотариус видит риски и говорит “нет”.

В этой главе вы:

– поймёте, какие документы должны быть у нормального продавца загородного дома;

– разберётесь, что из этого главное, а что дополнительное;

– увидите, какие “косяки” по документам критичны, а какие можно дооформить по ходу.

Ключевой вопрос покупателя и банка:

“На каком основании вы вообще владеете этим домом и участком?”

Ответ как раз и содержится в правоустанавливающем документе.

Это может быть:

– договор купли‑продажи;

– договор дарения;

– договор мены;

– свидетельство о праве на наследство;

– решение суда;

– акт передачи от застройщика (в редких схемах).

Важно:

правоустанавливающий документ должен быть на тот же объект, который вы продаёте:

– адрес/описание;

– площадь;

– кадастровый номер (если был на момент оформления).

Проверьте у себя:

– есть ли оригинал правоустанавливающего документа (а не только копия);

– нет ли в нём явных ошибок:

перепутанные ФИО;

не тот адрес;

непонятное описание объекта.

Если оригинала нет:

– постарайтесь найти у нотариуса, в архиве суда или у стороны по сделке (если сохранились контакты);

– в крайнем случае можно восстанавливать через архивы Росреестра/суды, но это долго. Лучше начать заранее, до выставления дома на продажу.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

Именно по нему банк, нотариус и покупатель смотрят:

– кто сейчас собственник;