Виталий Соколов – От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома (страница 13)

– есть ли обременения, аресты;

– как описан объект.

Выписка бывает:

– на дом;

– на земельный участок.

Лучше заказать обе.

Что проверить.

Собственник:

– совпадает ли ФИО с вашими паспортными данными;

– если собственников несколько – все ли учтены с долями.

Объект:

– кадастровый номер (для дома и участка);

– адрес;

– площадь;

– категория земли и вид разрешённого использования (для участка).

Обременения и ограничения:

– ипотека (в т.ч. маткапитал, банковская);

– аресты, запреты;

– сервитуты (право прохода/проезда других лиц).

История переходов права (в расширенной выписке) иногда важна для “сложных” сделок, но базовому продавцу достаточно обычной.

Где взять:

– через МФЦ;

– через сайт Росреестра или Госуслуги (электронная версия).

Срок “годности” для сделки:

жёсткого срока в законе нет,

но нотариусы и банки обычно хотят свежую – не старше 30 дней.

Здесь легко запутаться. Упростим.

Кадастровый паспорт (кадастровая выписка):

– старый формат, сейчас его функции во многом выполняет выписка из ЕГРН;

– но банки/нотариусы в некоторых случаях могут всё ещё просить план/чертёж.

Техпаспорт (БТИ) – документ по дому от БТИ:

– планировка, поэтажные планы;

– инвентаризационная стоимость;

– год постройки (иногда) и основные характеристики.

Сейчас его реже требуют для сделок, но он полезен:

– для подтверждения года постройки;

– при узаконивании перепланировок/надстроек;

– при ипотеке (некоторые банки всё ещё на нём настаивают).

Техплан – современный документ от кадастрового инженера:

– нужен, чтобы поставить дом на кадастровый учёт;

– содержит точные обмеры, привязку к участку;

– подаётся в Росреестр.

Простая логика для продавца:

если дом уже стоит на кадастровом учёте (у него есть кадастровый номер и он отображается в выписке ЕГРН), значит, у вас где‑то уже был техплан/документы БТИ, хотя на руках их может и не быть.

Если дома вообще нет в ЕГРН, а вы продаёте только землю “с домиком” – это уже вопрос из следующего раздела (дачная амнистия и узаконивание).

Для покупателя важно, чтобы дом и земля были юридически “дружны”.

Идеальный вариант:

один и тот же собственник владеет:

– участком (на праве собственности);

– домом (тоже на праве собственности);

и дом, и земля есть в ЕГРН с кадастровыми номерами.

Типичные “нестандартные” ситуации.

1) Земля оформлена, дом – нет.

Участок в собственности, дом по документам “ничей”, просто стоит.

Покупатель (и банк) видят это как недвижимость с рисками:

– дом нельзя полноценно заложить;

– непонятно, что именно продаётся.

2) Дом оформлен, земля – нет.

Реже, но бывает на старых “хозпостройках” и спорных землях.

Тоже создаёт проблемы: нет чёткого права на участок, возможны споры с соседями/администрацией.

3) Разные собственники.

Земля – у одного, дом – у другого (например, наследство, развод и т.п.).

Продать такой объект сложнее:

– нужно синхронизировать всех владельцев;

– покупатель может опасаться будущих споров.