Виталий Соколов – От решения до сделки. Полное руководство по продаже загородного дома (страница 14)

Ваша задача до выставления на продажу:

– понять, в каком вы состоянии:

кто и на что сейчас записан в ЕГРН;

есть ли дом как объект;

всё ли принадлежит вам или есть доли других людей.

Если дом не оформлен – см. ниже про “дачную амнистию”.

Если вы официально в браке (или были на момент приобретения дома/земли), то по умолчанию имущество, купленное в браке, является совместным, даже если оформлено на одного.

Когда нужно согласие супруга:

– если дом/участок были приобретены в браке и это общая совместная собственность;

– согласие оформляется нотариально.

Когда может не понадобиться:

– имущество получено до брака;

– получено по наследству/дарению (но бывают нюансы – лучше уточнить у юриста);

– имущество уже разделено по решению суда/брачному договору.

Совладельцы (долевая собственность).

Если у объекта несколько собственников с долями, все они должны:

– либо участвовать в сделке лично;

– либо выдать нотариальные доверенности на одного представителя.

Покупателю важно понимать:

– что все, кто имеет права на объект, участвуют в сделке добровольно;

иначе потом возможно оспаривание.

Если в праве собственности на дом или участок есть несовершеннолетние, то продажа становится особым случаем.

Нужно:

– получить разрешение органов опеки и попечительства: они проверяют, не ухудшаются ли условия ребёнка;

– обычно требуют предоставить сведения о новом жилье/жилищных условиях;

– иногда – долю ребёнка в новом объекте.

В договоре и документах чётко прописать:

как будут обеспечены жилищные права ребёнка после продажи.

Важно:

– без разрешения опеки сделку могут не зарегистрировать;

– даже если зарегистрируют, её могут потом оспорить через суд.

Если у вас есть доли детей – начинать общение с опекой нужно заранее, до поиска покупателя.

К типичным “неузаконкам” относятся:

– пристройки (кухня, веранда, тёплая терраса);

– надстройка мансарды/второго этажа;

– бани, гаражи, хозблоки, построенные без оформления;

– серьёзные перепланировки внутри (перенос несущих стен, изменение конфигурации санузлов).

Чем это грозит при продаже:

Покупатель/банк могут:

– отказать в ипотеке;

– просить серьёзный дисконт, ссылаясь на риски;

– нотариусы в сложных случаях могут отказаться удостоверять сделку.

Что можно “закрыть глазами”, а что лучше узаконить (условно).

Можно оставить как есть (при честном описании):

– лёгкие хозпостройки без фундамента;

– баня/гараж/сарай, не влияющие на законность основного дома;

– незначительные изменения планировки, не затрагивающие несущие конструкции.

Желательно узаконить или хотя бы получить консультацию:

– капитальные пристройки к дому;

– изменение этажности (мансарда, второй этаж);

– объединение комнат с затронутыми несущими стенами;

– любые работы, которые могли ослабить конструкцию.

Многое зависит от статуса земли, типа дома и региона.

В спорных случаях разовая консультация у юриста/техэксперта окупается.

“Дачная амнистия” – упрощённый порядок оформления прав на:

– отдельные жилые/садовые дома;

– некоторые иные постройки на участках для садоводства, ИЖС и т.п.

На момент написания она продлена до 1.03.2031

(перед сделкой имеет смысл проверить актуальность срока).

Смысл для продавца:

если у вас есть дом без оформления, стоящий на участке, вы можете (при соблюдении условий):

– оформить его в упрощённом порядке;

– поставить на кадастровый учёт;

– зарегистрировать право собственности.

Это: