Николай Голованов – Учебник. Правовое регулирование недвижимости (страница 2)
Н. Ф. Рождественский предложил дополнить критерий прочной связи недвижимой вещи с землей указанием на такие ее повреждения при перемещении, которые влияют на «сущность и форму» вещи6. Однако эти добавления мало что изменили в понимании недвижимости. И действительно, жилой дом при перемещении мог потерять «сущность жилого», но приобрести «сущность производственного», лишиться одних своих фрагментов, но восстановить их или приобрести другие.
Ряд ученых не соглашался с безусловной привязкой недвижимости к невозможности ее передвижения, апеллируя к развитию технических средств, которые могут позволить это сделать в будущем. Данной точки зрения придерживались Г. Ф. Шершеневич7, В. И. Синайский8, Е. Н. Трубецкой9 и др. Г. Ф. Шершеневич, например, полагал, что критерий тесной связи объекта недвижимости с землей является дискуссионным, указывая на то, что данный вопрос не может быть принципиально решен с абсолютной точностью10.
Пытаясь преодолеть теоретические и практические сложности разграничения движимых и недвижимых вещей, К. П. Победоносцев предложил дополнить критерий прочной связи возводимого на земле объекта указанием на удовлетворение им «постоянной, а не временной хозяйственной цели»11. Л. А. Кассо полагал возможным дополнить этот критерий вещными и обязательственными правами на недвижимость12. Все эти добавления находились, однако, за пределами признаваемой всеми сущности недвижимости как имущества, состоящего из земли и находящихся на ней и неотделимых от нее объектов, и потому большинством правоведов поддержаны не были. То же самое касалось и высказанной В. Б. Ельяшевичем мысли о необходимости рассматривать в качестве объектов недвижимости «рукотворные» вещи, совпадающие с хозяйственным назначением самого земельного участка13. В соответствии с этим положением всё созданное человеком и находящееся на земельном участке независимо от прочной связи с ним становится недвижимостью, в том числе и то, что таким свойством не обладает.
Описание недвижимости, предложенное К. П. Победоносцевым, Л. А. Кассо и В. Б. Ельяшевичем, которое включает земельный участок, на котором находятся другие недвижимые и движимые объекты, объединенные с ним для общей хозяйственной цели и принадлежащие собственнику участка, не было признано законодателем ХIХ века, но получило признание российского законодателя конца ХХ века в терминах «предприятие» и «имущественный комплекс».
В связи с образованием СССР и принятием в 1922 году Гражданского кодекса РСФСР (ГК), произошли изменения в системе права, и деление вещей на движимые и недвижимые было отменено. Однозначно указывалось в примечании к статье 21 ГК РСФСР, что с отменой частной собственности на землю и ее переходом в собственность государства, такое деление стало неприменимым и необязательным для правового регулирования. Это связано с изъятием земли из отношений экономического оборота и ее признанием государственной собственностью.
Отвергнув деление вещей на движимые и недвижимые, советская правовая доктрина оперировала категориями «вещи потребляемые и непотребляемые», «личная собственность», «государственная собственность», «кооперативно-колхозная собственность», собственность кооперативных объединений», «собственность профсоюзных и других общественных организаций». В принятом в 1964 году Гражданском кодексе РСФСР был установлен правовой режим указанных объектов. Таким образом, в скрытой форме, в других терминах, но был сформирован свой (советский) перечень объектов недвижимости, ибо последнюю отвергнуть нельзя в силу того, что она носит объективный характер.
К личной собственности граждан относились: жилой дом, часть жилого дома, квартира в доме жилищно-строительного кооператива. Регулирование этих объектов осуществлялось ст. 105-110 ГК РСФСР.
В собственности колхозов, других кооперативных организаций и их объединений, профсоюзов и иных общественных организаций могли находиться здания и сооружения. Их регулировали главы 9-10 ГК РСФСР.
В исключительной государственной собственности, согласно главе 8, находились земля, ее недра, воды и леса, предоставлявшиеся другим лицам только в пользование. Здания, сооружения, основной городской жилищный фонд также относились к государственному имуществу, но без привязки к исключительной собственности государства.
В последние 10-15 лет существования СССР, термин «недвижимое имущество» вновь стал использоваться в нормотворческой практике. Сначала это происходило на уровне подзаконных нормативных правовых актах, о чем свидетельствует, например, Инструкция «О порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры» (объявлена приказом Министерства культуры СССР от 13 мая 1986 года № 203)14.
В конце 1990 году понятие «недвижимость» впервые после длительного отсутствия вернулось в действующее гражданское законодательство. Данный термин применительно к приобретательной давности был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года № 443-1. Сопровождалось это снятием ограничений с возможности иметь в частной собственности граждан, причем в любом количестве, таких объектов, как земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы (ст. 10). Общественные организации могли иметь в собственности здания, сооружения и жилищный фонд (ст. 17).
В 1991 году на законодательном уровне введено деление имущества на движимое и недвижимое. В пункте 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года № 2211-115 определены критерии для такого деления: для недвижимости – наличие прочной связи с землей, а для движимого имущества – возможность перемещения без существенного ущерба его хозяйственному назначению. Таким образом, если вещь нельзя переместить без значительного ущерба, это дополнительный критерий для ее отнесения к недвижимости.
Согласно Основам, недвижимым имуществом считаются земельные участки, здания, сооружения, предприятия, а также другие имущественные комплексы и многолетние насаждения. Особым новшеством являлось включение предприятий, других имущественных комплексов и многолетних насаждений в список недвижимости.
В пункте 2 статьи 4 также отмечалось, что законом может быть определено и другое имущество как недвижимое, то есть критерий прочной связи с землей не является единственным. Аналогично, закон позволял объявить недвижимым движимое имущество.
После распада СССР и принятия Гражданского кодекса 1994 года, который в последующие почти тридцать лет многократно дополнялся и уточнялся, в том числе в отношении недвижимости, все вышеперечисленные объекты в настоящее время рассматриваются как имущественные объекты, включая объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, а также части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспорта.
Такие понятия как «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «недвижимость», рассматриваются в Гражданском кодексе РФ как идентичные, как и в законодательстве ХIХ века.
В п. 2 статьи 130 ГК РФ воспроизведена норма, известная Основам, которая допускает отнесение законом к недвижимым вещам и иного имущества. Эта возможность реализована в абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ и в ст. 133.1 ГК РФ указанием, что «недвижимостью является соответственно предприятие как имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс».
Особенность предприятия как имущественного комплекса заключается в объединении в рамках данного понятия «всех видов имущества, необходимого для его производственной деятельности», причем как движимого, так и недвижимого, а также «прав требования, долгов, средств индивидуализации производимых товаров, работ, оказываемых услуг», исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ). Однако в практике встречаются достаточно курьезные случаи объявления предприятием, а значит и недвижимостью, такого имущественного комплекса, который, кроме счета в банке на незначительную сумму и права аренды помещения, ничего более может не иметь. С учетом особой ценности недвижимости для отношений экономического оборота, приравнивание к ней указанных предприятий выглядит нелогичным, и не соответствует отражаемому смыслу ст. 132 ГК РФ.
К единому недвижимому комплексу, по закону, относится совокупность зданий, сооружений, других вещей, связанных физически или технологически и объединенных единым назначением (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы и др.) (ст. 133.1 ГК РФ). Отличие от предприятия заключается в том, что в единый недвижимый комплекс входят только вещи, а не права и обязанности, как в предприятии.
На сегодняшний день, текущее законодательство также пополняет перечень недвижимого имущества. К таковому отнесены:
– многоквартирные дома (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (пп. 3-4 #E п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;