Николай Голованов – Учебник. Правовое регулирование недвижимости (страница 1)

Николай Голованов, Владимир Гольцов

Учебник. Правовое регулирование недвижимости

Учебник «Правовое регулирование недвижимости» предназначен для студентов высших и средних профессиональных учебных заведений в соответствии с федеральными государственными образовательными стандартами соответствующего уровня и профиля с учетом специфики изучаемых предметов по специальности.

В учебнике нашли отражение опубликованные ранее авторские работы, связанные с предлагаемой тематикой.В основе учебника находятся исторические аспекты недвижимости в России, распространенные виды сделок с недвижимостью; условия действительности сделок с недвижимостью; сделки с недвижимостью, признаваемые недействительными; наиболее известные договоры, заключаемые с недвижимым имуществом. Учебник снабжен образцами наиболее востребованных в практике заключения договоров с недвижимостью.

Текст учебника базируется на законодательстве по состоянию на 01.01.2024 года.

© Гольцов В.Б., Голованов Н.М.

2024

ВВЕДЕНИЕ

Юридическая конструкция недвижимости, определяемая в законодательстве как имущество, находящееся в гражданском обороте и связанное с земельными участками и участками недр, в том числе капитальные здания, иные дорогостоящие и предназначенные для длительного использования сооружения, нуждается в совершенствовании, поскольку не отражает всех признаков, характеризующих другие объекты недвижимости, которые, могут быть и не связаны с землей. В то же время необходимо отметить, что правильное понимание и определение юридической конструкции недвижимости, является одним из важнейших условий нормального функционирования российской экономической системы. Именно поэтому правовому регулированию отношений, которые касаются недвижимости, уделяется особое внимание законодателем в целях надлежащей организации современного гражданского оборота. Пробелы в правовой основе недвижимости, ошибочные решения в данной области общественных отношений неминуемо отрицательно скажутся на многих факторах экономического и социально-политического развития Российской Федерации и, соответственно, требуют устранения.

В настоящее время сфера правового регулирования оборота недвижимости переживает период интенсивного реформирования, осуществляемого на основе Концепции развития законодательства о недвижимости, разработанной в 2008 году Советом при Президенте РФ по кодификации гражданского законодательства, в составе ведущих специалистов в области цивилистики. В том числе В. В. Витрянского, В. М. Жуйкова О. М. Козырь, А. А. Маковской, Е. А. Суханова и др.

Несмотря на то, что в Концепции определены общие рамки и начала реформирования законодательства о недвижимости, тем не менее многие противоречия правового плана в ней разрешение не нашли.

Вызывает одобрения, что в Концепции разработаны меры для уточнения определения недвижимости и расширения круга объектов, подлежащих регулированию, а также введено подробное регулирование их статуса. Важно отметить, что применяются общие положения гражданского законодательства о вещах к недвижимости; ограничиваются случаи возникновения общего права долевой собственности на недвижимость; устанавливается принцип "единого объекта" недвижимости, объединяющего земельный участок и построенные на нем сооружения, принадлежащие одному владельцу; установление чёткого определения объектов общего пользования в нежилых зданиях; закрепление правил о консолидации помещений в здании как способа образования одной недвижимой вещи (здания); введение понятия объекта незавершенного строительства; процесс установления новой системы вещных прав, которая включает в себя различные виды прав.

Часть приведённых выше положений нашла своё отражение в действующем гражданском законодательстве, и об этом пойдёт речь в предлагаемом учебнике, другая часть еще нуждается в нормотворческой реализации и включения в правоприменительную практику.

Содержание учебника соответствует федеральному государственному образовательному стандарту специалистов, подготавливаемых уровней, с учетом специфики изучаемых предметов по специальностям, связанным со строительством. В учебнике освещаются исторические аспекты недвижимости в России, понятие и виды недвижимости; сделки с недвижимостью и условия их действительности; договоры, заключаемые с недвижимым имуществом.

В настоящем учебнике представлены точки зрения и работы, которые ранее были опубликованы авторами в статьях и иных учебных источниках. Учебник снабжен образцами договоров с недвижимостью, представляющих определённую сложность в описании предмета договора, прав и обязанностей его сторон, ответственности за нарушение договорных условий, форс-мажорных обстоятельств.

Учебник рассчитан на студентов высшего и среднего профиля обучения. Его содержание может представлять интерес для преподавателей, ведущих курс гражданского права в учебных заведениях среднего и высшего образования, практикующих юристов, иных лиц, интересующихся проблемами частноправового регулирования сложных отношений с недвижимостью.

РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

Термин «недвижимость» впервые появился в отечественном гражданском законодательстве в 1714 году, в изданном Петром I Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». К последним относились:

– «вотчина» (наследственное владение землей с находящимися на ней постройками, инвентарем, а также «правами на холопов»);

– «поместье» (личное земельное владение, предоставлявшееся под условие несения воинской или государственной службу, на период такой службы);

– «имение» (земельное владение с усадьбой – комплексом жилых и хозяйственных построек, садами и т.п., полученное в дар, по наследству, в виде приданого, за военные заслуги от царя, приобретенное при покупке, в том числе на торгах, и т.п.);

– дом;

– «двор» (участок земли, прилегающий к дому, с жилыми или хозяйственными постройками);

– «лавка» (помещение для торговли);

– земля (в виде земельного участка);

– деревня (небольшое селение, где не было церкви, в отличие от сел, где церковь была)1.

По сути дела, к объектам недвижимости в этот период времени относились некоторые земельные ценности, будь то земельные участки с расположенными на них строениями и насаждениями, а в случаях, специально указанных в законе, и с проживающими на них людьми. Такой подход к пониманию недвижимости, с незначительными изменениями, сохранялся вплоть до конца ХIХ века. При этом каких-либо определений недвижимости, недвижимому имуществу и недвижимой вещи законодатель не давал. Все они рассматривались как однопорядковые. Корректировался только перечень своеобразных объектов недвижимости.

Так, по Своду законов Российской империи 1832 года2 из недвижимостей были исключены «вотчина», «поместье», «имение», сблизившееся к тому времени по своему содержанию. Заменил эти понятия термин «земельный участок». В перечень недвижимостей были добавлены «угодья», заводы, фабрики, «всякие строения», пустые дворовые места. Сохранились в качестве недвижимостей «двор», «лавка», «деревня» (ст. 384).

Земли по Своду законов подразделялись на населенные и ненаселенные. Принадлежностями населенных земель считались расположенные на них церковные строения, господские и крестьянские дома, дворы, мельницы, мосты, плотины, «гати» (ст. 386). Принадлежностями как населенных, так и ненаселенных земель объявлялись реки, озера, дороги, мосты, недра (ст. 387).

Особо выделялись принадлежности фабрик и заводов, к которым относилось имущество, необходимое для производственной деятельности, а также приписанные к ним деревни и крестьяне, земли, покосы, леса, «руды» и «другие ископаемые» (ст. 388).

Как видим, недвижимостями считалось всё то, что вообще не подлежало перемещению в силу их физических свойств (земельные участки, водные объекты, недра, дома, церкви, дороги), и то, что можно было разобрать и перенести (гати), а также имущество, используемое в производственной сфере, включая людей (заводы, фабрики, деревни).

В последующих изданиях Свода законов содержалось «Положение о сельском состоянии», где были сосредоточены нормы о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, и «Положение о бывших государственных крестьянах», что ознаменовало их исключение из принадлежностей недвижимости.

Поскольку понятия «недвижимое имущество» и квалифицирующих его признаков, по которым можно было бы непосредственно определить разницу между движимыми и недвижимыми вещами, в приведенных законодательных актах не содержалось, постольку в вопросах недвижимости приходилось ориентироваться только на их исчерпывающие перечни, установленные законодателем. Это дало повод правоведам, разрабатывавшим теорию гражданского права, обратиться к критериям выделения возводимой на земле недвижимости из общей массы вещей.

Так, значительная группа ученых, и, в частности, К. Д. Кавелин3, К. И. Малышев4, К. Н. Анненков5, отстаивала мнение, что недвижимость – это такая вещь, которая, будучи прочно связана с землей, «не может быть перенесена из одного места в другое без ее повреждения». Степень прочной связи с землей, как и характер возможных повреждений при перемещении вещи не уточнялись.