Николай Голованов – Учебник. Правовое регулирование недвижимости (страница 3)
– гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»16 (далее Закон о регистрации).
Упоминание в первом варианте Гражданского кодекса РФ о лесах, многолетних насаждениях, обособленных водных объектах и космических объектах как недвижимых вещах в 2006 и 2015 годах из Гражданского кодекса РФ было исключено, что следует признать обоснованным.
Дело в том, что если иметь в виду принадлежность лесов, многолетних насаждений и водных объектов субъектам предпринимательской деятельности, то тогда они подлежат включению в имущественные комплексы, если же их соотносить с другими целями, не связанными с предпринимательством, то тогда они относятся к обычным земельным участкам.
Относительно «космических объектов» следует заметить, что употребление данного термина в ст. 130 ГК РФ являлось крайне неудачным, поскольку позволяло относить к таким объектам любое тело, перемещающееся в космосе, а не только летательный аппарат, созданный, запускаемый и управляемый человеком, на что приходилось обращать внимание в комментариях к этой статье. Кроме того, эти аппараты находятся, в основном, в собственности государства и имеют ограниченное использование в договорных отношениях контрагентов. Других причин исключения космических аппаратов из перечня недвижимостей не усматривается, так как другие летальные аппараты под названием «воздушные суда» в этом перечне ГК РФ сохранены.
В современном гражданском законодательстве все объекты, которые классифицируются как недвижимость, можно разделить на две группы: вещи с обоснованным статусом недвижимости и вещи с необоснованным статусом недвижимости17.
Вещи с обоснованным статусом недвижимости исторически утвердились и не вызывают сомнения. Данная группа вещей включает объекты, чей статус недвижимости подтверждён законом (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). В основном эти объекты ориентированы на их неперемещаемость в пространстве в силу того, что созданы либо самой природой (земля, недра), либо человеком для долговременного использования (здания, сооружения), не предполагающего их дальнейшего постоянного перемещения в пространстве, а потому воспринимаемых как единые (целостные) с землёй, хотя примеры сдвижения указанных объектов с их основного места в истории имеются. В науке для выделения таких недвижимостей из общей массы имущества используются в основном два критерия: прочная связь вещи с землей и невозможность перемещения вещи в пространстве без несоразмерного ущерба её основному хозяйственному назначению. Все они подлежат кадастровому учету, что можно считать дополнительным критерием для определения недвижимых вещей.
Вещи с необоснованным статусом недвижимости,включают в себя объекты, которыеприравнены к недвижимости по закону (абз. 2 и 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По своей природе такие вещи не могут с полной уверенностью характеризоваться как недвижимость, или быть таковыми вообще, либо представляют собой совокупность движимого и недвижимого имущества, связанного общим хозяйственным назначением, а потому этот их статус вызывает сомнения и необходимость уточнения18. По сути дела, это юридические фикции. Применительно к ним используется критерий назначения вещи в соответствии со специальным указанием законодателя, а в ряде случаев и дополнительный критерий – подтверждение государственными органами статуса вещи как недвижимой. К недвижимостям с необоснованным статусом могут быть отнесены:
– жилые и нежилые помещения, а также части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). Данные объекты призваны удовлетворять бытовые потребности людей и производственные потребности юридических лиц и требуют описания в кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). В отношении них нельзя четко сказать, кому принадлежат стены, полы и потолки соседних с ними помещений, частей зданий и сооружений, поскольку, все они – это некий объем пространства;
– совокупность движимого, недвижимого и другого имущества, связанного общим хозяйственным назначением (единый имущественный комплекс – предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также единый недвижимый комплекс – линии электропередач, трубопроводы, железные дороги и другие подобные объекты (ст. 133.1 ГК РФ), требующие для своего возведения специального разрешения и кадастрового учета (никакие иные критерии, как то: временный или постоянный характер, протяженность, связь с иными объектами кроме земли, не используются).
К единому имущественному комплексу в действительности относится общее имущество многоквартирного дома, включающее в себя такие элементы, как помещения общего пользования (лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы и крыши), различное оборудование (механическое, электротехническое, санитарно-техническое) и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также включающее приборы учета для отслеживания потребления коммунальных ресурсов и другие элементы;
– движимые по своим физическим свойствам вещи, предназначенные для передвижения по воздуху и воде и требующие государственной регистрации (абз. 2 п.1 ст. 130 ГК РФ).
Следует отметить, что и в западноевропейских странах, и в США также по- разному подходят к определению недвижимых вещей.
Так, в Великобритании право не знает деления вещей на движимые и недвижимые. Сами эти термины употребляются судами только при рассмотрении дел с участием иностранных лиц, согласно нормам международного частного права. На национальном уровне имущество подразделяется на реальное (realproperty) и персональное (personalproperty), в зависимости от вида иска, подаваемого в защиту нарушенного права. Реальное имущество защищается вещным иском о восстановлении владения; персональное – иском о возмещении убытков (получении денежной компенсации). Соответственно, в качестве реального может рассматриваться и недвижимое по своим свойствам имущество (земля, здания, сооружения) и движимое имущество, связанное с землей (урожай на корню, рабочий скот на ферме, сельскохозяйственный инвентарь), а также все права, связанные с принадлежностью этого имущества. Персональное имущество образуют арендные права, другие права, вытекающие из обязательственныхправоотношений, авторские права, патентные права.
В США, в отношении правового режима недвижимости, играют роль и федеральные законы, и законодательство отдельных штатов, причём последнее имеет преимущественное значение. Относительно недвижимости, однако, имеется общее понимание, что это земля и все объекты, связанные с ней, а также права на эти объекты, независимо от того является ли имущество материальным или нематериальным, находится ли оно на территории федерации или в любом другом месте, то есть независимо от юрисдикции других государств19.
Германское Гражданское Уложение (ГГУ) оперирует делением вещей на движимые (§ 923, 929, 937, 946) и земельные участки (§ 873, 925, 1113). Термином «недвижимость» ГГУ не оперирует, но в теории он присутствует. Недвижимыми, по ГГУ, являются только земельные участки. Все, что с ними связано, объявляются их составными частями (принадлежностями), которые рассматриваются как существенные или несущественные. К существенным составным частям относятся возведенные на земельном участке строения (жилые дома, дачи, производственные корпуса, капитальные ограды, мосты, бетонные пьедесталы и др.). Несущественными частями являются те, которые изначально предполагаются к отделению, то есть они соединены с земельным участком на временной основе (строительные леса, помосты, трибуны и т.п.) (§ 94). Составными, но не существенными частями земельного участка являются также права на него (§ 96). Речь идет о сервитутах, других обременениях земельного участка.
Французский гражданский кодекс (ФГК) относит к недвижимости вещи, являющиеся таковыми по своей природе, назначению или в силу «предмета», принадлежность которого они составляют (ст. 217 ФГК). Данное нормативное установление конкретизируется в нормах статей 517-526 ФГК, в которых указываются объекты недвижимости и обстоятельства, определяющие их правовой режим. К недвижимым вещам относятся и те, что прочно связаны с землёй (недвижимость по природе), и те, что не имеет к ней никакого отношения, но объявляются таковыми (недвижимость по назначению), и права, относящиеся к недвижимости – узуфрукт20 на недвижимые вещи, сервитуты, земельные повинностии возможность подавать иск для восстановления правомерного владения недвижимым имуществом, находящимся в чужом незаконном владении (недвижимость вследствие предмета, к которому она относится)( ст. 517 – 525 ГК РФ)
В других странах Западной Европы законодательство о недвижимости тяготеет или к германской, или к французской модели правового регулирования.
Таким образом, подходы российского законодателя к определению недвижимости в большей степени совпадают с подходами французского законодателя, хотя более последователен в определении недвижимости законодатель германский, который исходит из того, что к недвижимости относится только земельный участок с его существенными принадлежностями, неотделимыми от него. Думается, что в этом направлении должно развиваться и российское гражданское законодательство, в противном случае оно будет обречено на постоянное отнесение к недвижимости все больших и больших объектов, не являющихся таковыми по своим физическим свойствах. Во Франции к недвижимости уже стали относить животных, передаваемых их собственниками фермеру для эксплуатации (ст. 522 ФГК), а также земледельческие орудия, семена для посева, голубей в голубятнях, пчелиные ульи, солому и удобрения, как и ряд других движимых вещей, используемых в сельском хозяйстве (ст. 524 ФГК).