Грант Сабатье – Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь (страница 57)

3. Ищите недвижимость, которая приносит немедленную прибыль и имеет высокий потенциал сдачи в аренду и повышения стоимости.

Вам следует покупать только инвестиционную недвижимость, которая немедленно генерирует положительный денежный поток (это означает, что арендная плата достаточно высока, чтобы, по крайней мере, покрыть ипотеку, налоги и ожидаемые расходы на покупку). Нет смысла инвестировать в недвижимость, если вы теряете на ней деньги сразу после ее приобретения.

Хотя это работает не на всех рынках (особенно на дорогих), одна популярная стратегия, которая немедленно принесет положительный денежный поток, известна как Правило 1 процента. Вам нужно найти недвижимость, у которой ежемесячная арендная плата составляет не менее 1 процента от цены продажи. Например, если недвижимость продается за 200 000 долларов, и вы можете получать арендную плату в размере 2000 долларов в месяц, то это соответствует Правилу 1 процента. Если вы не можете получить такую сумму, то ваш доход от аренды, скорее всего, не покроет ипотечный платеж и необходимые расходы, которые обычно составляют менее 1 процента. Чтобы выяснить, сколько вы можете получить за аренду, поищите в Интернете, за сколько сдают в аренду аналогичные квартиры по соседству. Для осторожности можете вместо этого ориентироваться на 2 процента, но для начала лучше всего ориентироваться на промежуток между 1 и 2 процентами. Вам также следует купить жилье, которое, по крайней мере, приносит деньги, необходимые для покрытия платежей по ипотеке, плюс дополнительные 10–20 процентов для покрытия расходов и создания подушки безопасности, если квартира не сдается в аренду несколько месяцев.

Еще вы можете попытаться купить недвижимость, которая имеет наибольший потенциал для роста в цене и в районе, где арендная плата, вероятно, увеличится. Ищите районы, где арендная плата все еще не очень дорогая, но из-за их близости к удобствам, городским центрам или университетам у нее больше шансов вырасти. Ищите развивающиеся районы или те, в которых много пожилых продавцов, и район ожидает приток молодых покупателей и семей. Следуйте за художниками, музыкантами, хипстерами и студентами: они часто стекаются в крутые районы и уникальные объекты недвижимости, которые в ближайшие пять лет будут цениться больше всего. Цикл во многих местах довольно предсказуем. Покупайте недвижимость там, где другие захотят жить через пять лет. А если вы можете себе это позволить, в районах, спрос на которые, скорее всего, всегда будет расти: например, на Манхэттене в Нью-Йорке, в районе Венеция в Лос-Анджелесе или на Северном пляже в Сан-Франциско.

4. Найдите потрясающего риелтора, который сделает за вас всю тяжелую работу.

Независимо от того, сколько времени вы проводите в поисках сделок с недвижимостью, хороший риелтор – бесценный актив. Он будет знать рынок, понимать ваши критерии и больше узнавать о сделке, когда возьмется за нее. Но хотя риелторов очень много, по моему опыту – очень мало хороших. Отличный риелтор – это тот, кто ищет выгодную сделку для вас, а не только для себя. Найти хорошего риелтора – все равно что найти хорошего врача: вам нужно отыскать кого-то, с кем вы согласны, и кто будет заботиться о ваших интересах. Начните с просмотра отзывов о риелторах на таких сайтах, как Zillow, и назначьте несколько встреч. Большинство риелторов будут рады встретиться с потенциальным покупателем. Подготовьте список вопросов и попросите рассказать вам о двух или трех недавних сделках по инвестициям в недвижимость, которые риелторы заключили для клиентов. Спросите, в частности, об инвестиционных сделках, которые они заключили, и о том, насколько успешны были прошлые инвестиции клиентов, а не только продажи.

5. Занимайтесь поиском, когда другие этого не делают.

Большинство домов покупаются и продаются в весенние месяцы, но и цены в это время самые высокие. Один из способов найти отличное предложение – это искать, когда никто не ищет, например, зимой в городе, где в это время холодно. Дома, купленные с октября по декабрь, дорожают больше, чем дома, купленные в любое другое время года, потому что здесь меньше конкуренции, что удерживает цену продажи на относительно низком уровне. Кроме того, иногда, когда люди продают недвижимость в менее благоприятное время года, они могут быть сильнее заинтересованы в продаже и, следовательно, с большей готовностью заключат сделку с вами. Еще одно прекрасное время для покупок – это конец года, когда и люди, и банки заинтересованы в том, чтобы не платить за дом.

6. Ищите залоговую недвижимость или быстрые сделки.

Залоговая недвижимость – это недвижимость, владелец которой больше не может выплачивать ипотеку, поэтому банк продает ее. Вы можете найти отличные сделки по выкупу, если будете терпеливы, но имейте в виду, что в некоторых случаях такое жилье может быть в плохом состоянии. Иногда, если недвижимость стоит очень дешево, для этого есть причина, поэтому всегда тратьте деньги на тщательную проверку. Быстрая продажа – это когда кредитор (как правило, банк) продает имущество, которым владеет, в убыток себе, чтобы снять его со своих счетов. Поскольку недвижимость принадлежит банку, ее оформление может занять много времени, но это может стоить затраченных усилий. Не помешает сделать предложение. Вы можете найти залоговую недвижимость и быстрые продажи на таких сайтах, как Zillow или Trulia, или через агента по недвижимости. Просто будьте готовы действовать быстро, ведь хорошие сделки заключаются быстро.

7. Проверьте район.

Простой способ проверить окрестности – это арендовать соседнюю квартиру или дом на веб-сайте для совместного использования жилья, таком как Airbnb или VRBO. Как выглядит район по выходным? По вечерам? Насколько легко дойти до удобств? Взглянув на недвижимость несколько раз, вы не получите этих ответов. Независимо от того, покупаете ли вы свое основное место жительства или недвижимость для сдачи в аренду, вы всегда должны протестировать окрестности. Если вам нравится там жить, то и другим людям тоже понравится. Всегда старайтесь привести с собой друга, члена семьи или партнера, чтобы узнать второе или третье мнение.

8. Найдите опытного эксперта по осмотру домов.

Независимо от того, насколько потрясающе выглядит дом, в нем всегда будет что-то не так, и продавцы не обязаны сообщать вам, в чем дело. Вот почему очень важно провести проверку любой недвижимости, которую вы хотите купить. Не все специалисты по осмотру домов одинаковы: на самом деле любой может позиционировать себя таковым без каких-либо полномочий. При поиске специалиста по осмотру домов вам следует проявлять должную осмотрительность, которая не сводится к простому поиску в Google.

Найдите специалиста по осмотру домов, который занимается этим уже давно, и попросите показать образец отчета о недавней проверке, которую он проводил. Не все специалисты смотрят на все, что следует проверить перед покупкой дома. Например, многие обычно не ищут клопов, но вы должны делать это. Также убедитесь, что можете пойти на осмотр и попросить специалиста конкретно указать, что не так. Задавайте как можно больше вопросов, потому что меньше всего вам нужно узнать о дорогостоящем ремонте, который понадобится после покупки дома.

Вам следует сделать так, чтобы сделка зависела от проверки, чтобы вы могли отказаться, если обнаружите то, что вам не нравится. Или, по крайней мере, будьте готовы просить о скидке из-за любых проблем, которые вам придется исправить. Многие продавцы будут готовы вести переговоры, особенно если вы обнаружите, что нужен серьезный ремонт.

9. Будьте готовы отказаться от сделки.

Плохих сделок с недвижимостью бывает больше, чем хороших, поэтому, как и при покупке и продаже акций, вам нужно контролировать свои эмоции. Слишком много людей проявляют эмоции при покупке недвижимости, но вы должны быть готовы искать лучшую недвижимость для инвестирования, какую только можете найти, и всегда быть готовы отказаться от сделки, если она не соответствует вашим критериям инвестирования в недвижимость: если она слишком дорогая, требует слишком большого ремонта, или вы просто чувствуете, что она вам не подходит. Сделка не заключается, пока вы не подпишете договор, поэтому не бойтесь отказаться, если считаете, что это лучший выход.

Как и любой вид инвестирования, инвестирование в недвижимость, безусловно, имеет свои риски. Но если вы будете следовать этим принципам, сделаете первоначальный взнос, который можете себе позволить, и воспользуетесь хаус-хакингом, чтобы снизить стоимость владения домом, вы сведете риск к минимуму. Независимо от того, насколько велик ваш портфель, инвестирование в недвижимость даст вам массу возможностей, поможет заработать намного больше денег и ускорит вашу финансовую независимость.

1. Инвестиции в недвижимость – это больше, чем исключительный способ диверсифицировать свой инвестиционный портфель и риски. Во многих отношениях недвижимость – лучшее вложение, чем акции, потому что она растет в цене быстрее, а вместе с ней – и ваши деньги.

2. Когда вы инвестируете в акции, ваш портфель растет только пропорционально вложенным деньгам и любой совокупной прибыли. В случае с недвижимостью ваши инвестиции растут вместе со стоимостью недвижимости, и поскольку вам не нужно платить все деньги вперед, вы можете сделать так, чтобы ваши накопления росли намного быстрее.