Грант Сабатье – Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь (страница 56)

Когда дело доходит до того, чтобы как можно скорее набрать свое число, денежный поток важнее, чем удорожание недвижимости (поскольку ежемесячный доход от аренды может покрыть ваши ежемесячные расходы на проживание, позволяя при этом 100 процентам ваших инвестиций расти). Кроме того, денежный поток надежнее, чем удорожание, поскольку либо ваши арендаторы платят арендную плату, либо вы их выселяете, а повышение стоимости основано на многих факторах, таких как спрос и предложение, которые вы действительно не можете контролировать.

В зависимости от вашего числа и ежемесячных расходов вам, вероятно, необязательно владеть множеством объектов недвижимости, чтобы генерировать достаточный денежный поток от арендных платежей для покрытия ваших ежемесячных расходов. Допустим, вам нужно 60 000 долларов в год, что составляет 5000 долларов в месяц. Чтобы рассчитать свой ежемесячный целевой доход от аренды, вы должны добавить по крайней мере 25 процентов к ожидаемым ежемесячным расходам, чтобы учесть траты, необходимые для управления арендой, такие как ремонт и услуги управляющей компании, если вы ее используете. Чтобы покрыть ежемесячные расходы, вам потребуется достаточно недвижимости (5000 долларов × 1,25 = 6250 долларов).

Это может быть один объект, приносящий 6250 долларов в месяц, или пять объектов, каждый из которых приносит 1250 долларов в месяц. Вы также можете достигнуть этого, увеличивая арендную плату. Обычно на большинстве рынков США арендная плата повышается на 3–5 процентов в год, но может вырасти еще больше, если район пользуется спросом. На самом деле вы можете взимать столько, сколько люди готовы заплатить.

Ниже приведен пример того, как покупка всего пяти объектов недвижимости за десять лет может генерировать денежный поток в размере 6250 долларов в месяц и повышаться в стоимости, что увеличивает ваш собственный капитал.

В этом примере вы приобрели пять объектов недвижимости за последние десять лет, и поскольку ваш доход от аренды на всех объектах растет, увеличивается и ваш ежемесячный денежный поток. Кроме того, ваш капитал/собственность тоже постепенно растет. И это всего за десять лет. Если в будущем вы решите, что хотите обналичить свои накопления, вы можете продать недвижимость и заработать на приросте капитала/собственности. Но лучшей долгосрочной стратегией было бы сохранить эту собственность и позволить как доходу от аренды, так и собственному капиталу расти вечно.

На этом примере видно, что, если вы можете купить более пяти объектов недвижимости или дома, которые подорожают, это позволит вам намного быстрее достичь целевого ежемесячного денежного потока и получить финансовую независимость. Хотя это кажется сложным, большинство людей могут легко управлять пятью объектами. Эта подработка требует менее пяти часов времени в неделю, или вы можете передать работу на аутсорсинг: довольно легко найти хорошую управляющую компанию и разнорабочего. Инвестиции в недвижимость масштабируемы и дают вам большую гибкость, поэтому вы можете покупать сколько угодно объектов недвижимости в зависимости от того, сколько денег планируете заработать и сколько времени готовы потратить на управление. Хотя есть много инвесторов в недвижимость, которые в итоге превращают это в постоянную работу, вы можете согласовать свою инвестиционную стратегию с желаемым образом жизни.

Если вы не хотите тратить время, вы можете довольно легко найти управляющую компанию, которая будет взимать от 7 до 10 процентов ежемесячной арендной платы за управление недвижимостью (включая поиск арендаторов, планирование ремонта и так далее). С хорошей управляющей компанией вам даже не нужно жить в том городе, где находится ваша недвижимость: многие инвесторы в недвижимость этого и не делают. Вы вольны жить на Бали (где стоимость жизни относительно низкая) и получать пассивный доход от недвижимости в Соединенных Штатах.

Как вы уже поняли, никто не в силах предсказать поведение фондового рынка или рынка жилья. Но, как и в случае с акциями, вы можете купить потенциально выгодную недвижимость. Например, жилье вблизи колледжей, нужное студентам, а еще уникальные или исторические объекты, которые имеют своеобразную атмосферу, или объекты в популярном месте отдыха. Как правило, чем востребованнее недвижимость, тем больше она будет дорожать или, по крайней мере, сохранять свою стоимость, когда рынок колеблется.

Ваша первая покупка дома – это одно из самых важных инвестиционных решений, которые вы примете в своей жизни, и если вы потратите немного дополнительного времени, чтобы найти подходящее жилье по правильной цене, вы сумеете быстро заработать много денег, поскольку арендная плата и недвижимость растут в цене.

Живете ли вы в городе или в деревне, всегда можно найти выгодные предложения. Хотя поначалу это может показаться пугающим, инвестирование в недвижимость, как и вложения в акции, не так уж сложно. Но и тут вы должны инвестировать только в то, что понимаете, и принимать на себя столько риска, сколько можете терпеть. Чем больше вы знаете о рынке и окрестностях, тем лучшим инвестором будете. Вы можете получить это знание рынка самостоятельно, следя за ценами в Интернете и просматривая недвижимость в ваших целевых районах, или вы можете передать это на аутсорсинг и работать с риелтором, который знает окрестности и ищет для вас сделки.

Накапливая опыт, вы можете начать покупать коттеджи на две и три семьи или даже целые многоквартирные дома. Хотя в этой главе мы не будем рассматривать такие покупки, и они могут показаться вам безумными, на самом деле это намного проще, чем вы думаете. В Чикаго можно найти жилые дома с шестью квартирами (с уже сданными в аренду) примерно за 1 миллион долларов, которые можно купить с первоначальным взносом от 15 до 30 процентов. Обратите внимание, что любое здание с более чем четырьмя квартирами считается коммерческим зданием и требует ссуды на коммерческую недвижимость. Но до тех пор, пока доход от аренды может покрывать ипотеку, вам не только будет легче получить ипотеку, но и вы сможете получать доход от аренды, имея в запасе дорожающий актив.

Если вам действительно нравится инвестировать в недвижимость, один из самых быстрых способов расширить собственный бизнес в сфере недвижимости – это завести так называемых партнеров по совместному предприятию. Сотрудничество с другим инвестором дает три больших преимущества. Во-первых, вы часто сможете получить более выгодные условия кредитования вне банков. Во-вторых, опытный инвестор, который вкладывает деньги в недвижимость, вероятно, многому вас научит и сможет лучше реагировать на изменения на рынке.

Если вы постоянно вкладываетесь в недвижимость, колебания на рынке могут изменить то, как вы должны инвестировать в недвижимость. Например, если она становится слишком дорогой, вам может потребоваться начать поиск домов для восстановления.

В-третьих, опытные инвесторы в недвижимость часто имеют вокруг себя хорошую команду и доступ к лучшим ресурсам, таким как: ремонтники, инспекторы, управляющие, юристы и другие люди, которые помогут вам с вашими инвестициями в недвижимость. Если они вкладываются в вас, они собираются использовать свои ресурсы, чтобы защитить и получить максимальную отдачу от своих инвестиций.

Хотя вы не можете предсказать или контролировать рост стоимости недвижимости, вы можете контролировать такие вещи, как ваши расходы и денежный поток. Работа с опытным партнером по недвижимости облегчает и то, и другое, и ускоряет развитие вашего бизнеса. Если вы все же решите найти партнера по инвестированию в недвижимость, всегда ищите кого-то, кто инвестирует в недвижимость дольше и имеет больше недвижимости, чем вы. Постарайтесь работать с самым опытным инвестором, с которым можете. Но для того, чтобы найти инвестора, вам нужно будет иметь опыт успешного инвестирования в недвижимость, которая ценится и генерирует растущий денежный поток.

Надеюсь, вы решите пойти и купить свой первый (или, может быть, второй) объект недвижимости и начать зарабатывать деньги, инвестируя в недвижимость. Как однажды сказал один мудрый инвестор: «Вы зарабатываете деньги, когда покупаете недвижимость, а не тогда, когда продаете ее». Вы должны попытаться найти лучшую сделку с недвижимостью, какую только можете. Вот несколько советов, которые увеличат ваши шансы найти отличную инвестиционную недвижимость.

1. Разработайте критерии инвестирования в недвижимость, которым нужно следовать.

В какую недвижимость вы хотите инвестировать и в каких районах? Определение инвестиционных критериев поможет вам сосредоточиться и стать экспертом в конкретных объектах недвижимости и районах, что значительно облегчит поиск сделки. Большинство успешных инвесторов придерживаются своего диапазона и вкладывают деньги только в то, в чем разбираются. Независимо от того, инвестируете ли вы в студии, дома на одну семью, многоквартирные дома, мобильные дома, коммерческую недвижимость или даже парковочные места, это намного проще, если у вас есть ниша и вы остаетесь в своей зоне комфорта.

2. Определите бюджет и получите предварительное одобрение на ипотеку.

Прежде чем покупать недвижимость, я рекомендую получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько можете потратить. Кроме того, оно сигнализирует риелторам о том, что вы серьезно относитесь к покупке, и позволит быстро купить недвижимость, как только вы найдете подходящую. Получить предварительное одобрение несложно, отправив несколько документов в кредитные организации, которые утвердят для вас определенную сумму денег. Получите предложения по крайней мере от четырех разных кредиторов, чтобы найти лучшую ставку по ипотеке.