Грант Сабатье – Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь (страница 58)

3. Чтобы купить первую недвижимость, вам нужно (1) накопить достаточно денег для первоначального взноса по ипотеке, а затем (2) получить право на ипотеку. Ипотека – это когда банк или кредитная организация дает вам деньги на покупку дома.

4. Один из популярных советов заключается в том, что ежемесячный платеж по ипотеке, плюс налоги и любые взносы, не должны превышать 40 процентов вашей ежемесячной получаемой на руки зарплаты. Хотя я рисковый инвестор, я считаю, что 40 процентов – это слишком много. Я думаю, что 30 процентов или меньше будет безопасно.

5. Есть два основных способа инвестировать в недвижимость: вы можете покупать и продавать недвижимость (иначе говоря, заниматься флиппингом) или покупать и владеть ею долгое время.

6. Если вам нравится инвестировать в недвижимость, один из самых быстрых способов расширить собственный бизнес в этой сфере – нанять так называемых партнеров по совместному предприятию.

7. Вот девять советов, которые помогут найти потрясающую инвестиционную недвижимость:

• Разработайте критерии инвестирования в недвижимость, которым нужно следовать.

• Определите бюджет и получите предварительное одобрение на ипотеку.

• Ищите недвижимость, которая приносит немедленный положительный денежный поток и имеет высокий потенциал сдачи в аренду и повышения стоимости.

• Найдите потрясающего риелтора, который сделает за вас всю тяжелую работу.

• Занимайтесь поиском, когда другие этого не делают.

• Ищите залоговую недвижимость или быстрые сделки.

• Проверьте район.

• Найдите опытного эксперта по осмотру домов.

• Будьте готовы отказаться от сделки.

Глава 12

Более чем достаточно

Как жить за счет инвестиций всю оставшуюся жизнь

Перенесемся на несколько лет вперед и представим, что вы находитесь на финишной прямой перед досрочным выходом на пенсию, а это значит, что вы почти сделали работу необязательной. К настоящему времени вы освоили то, что написано в этой книге, и многое другое, и с вашими финансами все в порядке. Вы старательно откладывали 50 или более процентов дохода в последние четыре года и инвестировали их с умом. Согласно вашим расчетам, если фондовый рынок не упадет на десятки процентов в ближайшие три года, вы сможете выйти на пенсию через пять лет или раньше.

Приближаясь к досрочному выходу на пенсию, вы будете гораздо лучше справляться со своими ежемесячными расходами, которые научитесь оптимизировать так, чтобы тратить достаточно денег на счастливую жизнь. На этом этапе вы начнете разрабатывать стратегию выхода на пенсию и серьезно планировать три вещи:

1. Ваша стратегия движения денежных средств (иначе говоря, то, как вы будете покрывать свои ежемесячные расходы) с использованием любых потоков доходов, снятия инвестиций и наличных денег.

2. Как убедиться, что вы можете жить на свои инвестиции всю оставшуюся жизнь.

3. Что вы собираетесь делать дальше (иначе говоря, чего вы хотите!).

Цель номер один в вашей стратегии вывода инвестиций такова: денег должно хватить на всю оставшуюся жизнь. Если вы в итоге совершите ошибку, вам, возможно, придется вернуться к работе, что легче сделать в сорок пять лет, чем в семьдесят пять. Жизнь за счет инвестиций до конца вашей жизни ни в коем случае нельзя считать точной наукой, и ваша стратегия со временем будет развиваться. Но есть ряд принципов и способов, способных сильно увеличить шансы на то, что денег хватит на всю оставшуюся жизнь. Главное – максимально воспользоваться ими. Это не процесс, через который вы проходите один раз. Помните, что вам следует пересчитывать свое число ежеквартально (четыре раза в год) и тратить на отслеживание финансов по пять минут ежедневно.

Никогда не рано начинать планировать стратегию вывода инвестиций, чтобы свести к минимуму любые штрафы за досрочное снятие средств (за снятие денег со счетов с льготным налогообложением до достижения вами 59,5 лет) и влияние налогов на налогооблагаемые счета. Знание того, как лучше всего вывести свои деньги в будущем, несомненно, сделает вас лучшим инвестором сегодня.

Хотя я еще не вышел на пенсию, последние несколько лет я планировал, как смогу это сделать. Вот лучшие стратегии выхода на пенсию, которые используются сегодня, но в будущем вам стоит изучить новые стратегии, которые могут включать изменения налогового законодательства, и лазейки, выявленные сообществом финансовой независимости. Эта глава познакомит вас со структурой, которую вам нужно будет настроить под себя перед выходом на пенсию.

Ближе к выходу на пенсию вам следует распланировать, как вы собираетесь покрывать свои ежемесячные расходы. Стратегия должна во многом зависеть от того, сколько денег вам нужно, и придется ли немедленно начать выводить их, или вы можете рассчитывать на надежный источник дохода. Если вам нужно вывести деньги из инвестиций для покрытия расходов, скорее всего, придется изменить соотношение инвестиций на более консервативное распределение акций/облигаций, чтобы вы могли полагаться на облигации или другой тип активов с фиксированным доходом.

Обычное распределение активов для людей, досрочно вышедших на пенсию, – это 60 процентов акций/40 процентов облигаций или 40 процентов акций / 60 процентов облигаций. Оба эти распределения позволяют не только участвовать в росте фондового рынка, но и иметь фиксированный доход от облигаций, который вы можете снимать и тратить на жизнь. Именно вам решать, какой уровень риска вы готовы принять на себя и предпочитаете ли жить за счет фиксированного гарантированного дохода. Одна из приятных особенностей облигаций – это то, что вы точно знаете, как будут расти ваши инвестиции в облигации каждый год, поэтому доход гарантирован.

Если это возможно, используйте деньги, которые зарабатываете на сдаче недвижимости в аренду, подработке или источниках пассивного дохода, чтобы покрыть свои ежемесячные расходы, прежде чем взяться за инвестиционные доходы.

Хотя мы рассмотрели этот вопрос, когда вы подсчитывали свое число, к нему стоит вернуться, потому что любой доход уменьшит сумму денег, которую вам нужно вывести из своих инвестиций. Например, если вы зарабатываете дополнительно 2000 долларов в месяц от сдачи недвижимости в аренду, и вам нужно 5000 долларов в месяц для покрытия расходов на проживание, эти 2000 долларов в месяц пассивного дохода уменьшают сумму, которую вам нужно вывести из своих инвестиций, до 3000 долларов, что означает снижение на 40 процентов. Из-за того, что доход от аренды составляет всего 2000 долларов в месяц, вы можете оставить на своих инвестиционных счетах дополнительно 24 000 долларов в год, чтобы они продолжали расти. И если вы можете получать дополнительный доход, который покрывает ваши расходы, всю оставшуюся жизнь, вам никогда не придется касаться своих инвестиций. Это одно из самых больших преимуществ создания источников дохода вне вашей постоянной работы.

Если вы инвестировали по крайней мере в 25–30 раз больше своих ожидаемых годовых расходов, то, основываясь на существующих исследованиях, безопасная ставка вывода средств от 3 до 4 процентов (с ежегодной корректировкой на инфляцию) значительно увеличит вероятность того, что ваших денег хватит на всю оставшуюся жизнь. Теперь важно отметить, что размер безопасных ставок вывода средств – это причина горячих дискуссий среди тех, кто досрочно выходит на пенсию, поэтому стоит прочитать больше, когда вы приблизитесь к своему числу. К тому времени, когда вы будете готовы жить за счет инвестиций до конца своей жизни, могут появиться новые исследования и рекомендации по выводу средств, но, основываясь на всех опубликованных исследованиях, которые я рассмотрел, диапазон от 3 до 4 процентов остается безопасной величиной не только для сохранения вашего основного капитала, но и для обеспечения будущего роста.

Несмотря ни на что, вы должны планировать брать как можно меньше средств на жизнь и сохранить как можно больше вложенных и накопленных денег. Из-за явления, известного как риск последовательности доходности, эффективность ваших инвестиций в первые пять-десять лет после выхода на пенсию влияет на то, как долго ваши деньги потенциально могут прослужить. Например, если вы выйдете на пенсию прямо перед 30-процентным падением фондового рынка и все ваши инвестиции будут вложены в акции, вы выйдете на пенсию, имея на 30 процентов меньше денег и потенциально меньше, чем ваше число. Цель состоит в том, чтобы пережить первые пять-десять лет, сохраняя основную сумму инвестиций.

Если фондовый рынок так сильно упадет в первые несколько лет после того, как вы выйдете на пенсию, весьма вероятно, что вы возместите убытки в следующий десятилетний период, и исследования показывают, что даже после худшего падения фондового рынка в истории уровень вывода средств от 3 до 4 процентов (плюс поправки на инфляцию) при правильном распределении активов в подавляющем большинстве случаев приводил к успешному результату (денег хватало на всю оставшуюся жизнь). Если фондовый рынок значительно упал за последний год, возможно, стоит отложить выход на пенсию на год или два или увеличить свой дополнительный доход, чтобы компенсировать деньги, которые вам нужно будет вывести. Тем не менее вы всегда должны выводить как можно меньше денег из своих инвестиций, чтобы поддержать как можно больший рост. Даже если фондовый рынок вырос на 23 процента в год, вы все равно должны выводить как можно меньше денег, а остальное оставить для роста.