Евгений Волков – Бабушкины сети. Техники мошенничества на недвижимость и защита от них (страница 19)
Понимание роли недобросовестных юристов в преступлении критически важно для граждан. Это понимание должно побудить людей проявлять осторожность при взаимодействии с любыми юристами, независимо от их репутации или квалификации. Граждане должны проверять рекомендации юристов, должны консультироваться с несколькими специалистами перед тем как делать важные решения, должны быть бдительными в отношении любых действий, которые кажутся странными или необъяснимыми. Доверие к правовой системе является необходимым условием для функционирования общества, но это доверие должно быть обоснованным и критичным, а не слепым.
Глава 5. Схемы, связанные с наследством и завещаниями
Фальсификация документов о наследстве
Наследственное право представляет собой одну из наиболее уязвимых областей правовой системы с точки зрения мошенничества на рынке недвижимости. В отличие от обычных сделок с недвижимостью, где обе стороны являются живыми людьми и могут защищать свои интересы, наследственные дела связаны с переходом прав от умершего человека к его наследникам. Это создаёт уникальные возможности для манипуляции, так как умерший уже не может ничего подтвердить или опровергнуть, а процедура наследования требует сложного взаимодействия с нотариусами, регистрационными органами и судами. Мошенники давно поняли, что путь через наследство – это один из наиболее эффективных способов присвоить чужую квартиру, оставляя при этом видимость полной законности. Схема работает по принципу постепенного вытеснения: сначала создаётся фиктивное основание для претензии, затем это основание документально оформляется, затем оно используется в судебном процессе. На каждом этапе задействованы документы, которые выглядят убедительно и которые система часто принимает как подлинные.
Процесс фальсификации документов о наследстве начинается с выбора потенциального имущества и исследования его истории. Мошенники изучают, кто является текущим собственником квартиры, когда она была приватизирована или приобретена, были ли в прошлом судебные дела, связанные с этой квартирой, есть ли завещание или завещание было составлено давно. Они также изучают семейное положение собственника: женат ли он, есть ли у него дети, есть ли дальние родственники. Цель этого исследования – выявить слабые точки в документации и найти лиц, которые могли бы иметь претензию на наследство. На этом этапе мошенники часто нанимают людей, которые занимаются работой в загсах, архивах, органах регистрации, чтобы получить доступ к реальным документам умерших людей, к записям о браках, о разводах, о рождении детей. Эта информация затем используется для создания фиктивных наследников или для подделки документов, подтверждающих наличие у кого-то прав на наследство.
Одна из наиболее часто используемых техник – создание поддельного завещания. Завещание – это документ, который, по закону, должен быть удостоверен нотариусом. Нотариус, удостоверяя завещание, подтверждает, что завещатель был дееспособен, что он самостоятельно составил завещание, что его подпись подлинна. Для мошенников критически важно получить нотариальную печать и подпись нотариуса на поддельном завещании, так как без этого завещание не будет признано действительным. Мошенники добиваются этого несколькими способами. Во-первых, они могут договориться с нотариусом, чтобы тот за вознаграждение удостоверил поддельное завещание, не проверяя тщательно личность завещателя и обстоятельства составления завещания. Во-вторых, они могут подделать нотариальные печать и бланк, создав видимость, что завещание удостоверено. В-третьих, они могут использовать реального, но легко управляемого нотариуса, вводя его в заблуждение относительно характера документа, который он удостоверяет. В последнем случае жертва или подставное лицо приходит к нотариусу и самостоятельно составляет завещание, но на самом деле завещание было подготовлено мошенниками заранее. Жертва или подставное лицо просто подписывает уже готовый документ, не полностью понимая его содержание. Нотариус, видя, что человек добровольно подписывает документ и самостоятельно его составил, удостоверяет завещание, не подозревая о преступных намерениях.
Содержание поддельного завещания обычно структурировано таким образом, чтобы оно выглядело убедительно и логично. Завещание может указывать, что собственник квартиры завещает её определённому лицу, которого мошенники выбрали. Лицо это может быть реальным человеком, который находится под контролем мошенников, либо подставным лицом, созданным специально для этой схемы. Завещание должно содержать все необходимые юридические элементы: указание на то, что это завещание, указание на собственника квартиры, на текущую собственность, описание имущества, которое завещается, указание на наследника, дату, подпись завещателя. Если завещание составлено по всем правилам и удостоверено нотариусом, оно будет выглядеть как абсолютно законный документ, даже если на самом деле оно полностью поддельное.
Другая часто используемая техника – фальсификация документов о смерти или исправление сведений о наследниках. Мошенники могут подделать свидетельство о смерти собственника квартиры, или они могут попытаться изменить существующие документы о смерти, указав вместо истинных наследников своих подставных лиц. Для этого требуется доступ к архивам загсов и часто сотрудничество с работниками этих органов. После смерти человека его наследники должны обратиться в нотариальную контору для открытия наследственного дела. Нотариус на основании поданных документов определяет, кто является наследниками умершего. Если мошенникам удалось подделать или изменить документы, указывающие на наследников, нотариус может признать подставных наследников как действительные наследники умершего.
Техника создания фиктивных документов о родстве также широко используется. Мошенники могут подделать свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство о разводе, которые подтверждают родственные отношения между умершим собственником и наследниками. Например, они могут создать поддельное свидетельство о рождении, которое подтверждает, что определённый человек является сыном или дочерью умершего. На основании такого документа наследник может подать заявление в нотариальную контору о включении его в число наследников первой очереди. Качество современных поддельных документов достигает такого уровня, что отличить подделку от оригинала без специального оборудования часто невозможно.
Использование поддельных доверенностей также является ключевой частью мошеннической схемы. После того как наследник признан таковым нотариусом, ему нужно получить документы о праве на наследство и впоследствии зарегистрировать своё право собственности на квартиру. Однако наследник часто не может или не хочет лично участвовать в этих действиях. Поэтому мошенники создают поддельную доверенность, от имени наследника, в которой наследник уполномочивает определённого человека (часто самого организатора мошеннической схемы) представлять его интересы во всех действиях, связанных с наследством. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом, поэтому опять требуется либо сговор с нотариусом, либо подделка нотариального удостоверения. После получения такой доверенности организатор мошеннической схемы может от имени наследника получить все необходимые документы и зарегистрировать своё право на квартиру.
Документы о стоимости имущества также часто подделываются в контексте наследственного мошенничества. Для целей налогообложения и для регистрации наследства необходимо определить стоимость наследуемого имущества. Мошенники могут подделать акт оценки, проведённой независимым оценщиком, указав в этом акте заниженную или завышенную стоимость в зависимости от их интересов. Заниженная стоимость используется для снижения налогов на наследство, завышенная стоимость может использоваться для других целей, связанных с кредитованием или финансовыми манипуляциями.
Процесс включения фиктивных документов в официальную реестровую систему представляет собой один из наиболее критических моментов мошеннической схемы. После того как все необходимые поддельные документы подготовлены и удостоверены нотариусом, эти документы должны быть поданы в органы регистрации для регистрации права собственности наследника на квартиру. Органы регистрации не могут проверить подлинность всех представленных документов в полной мере, так как это потребовало бы контактов со всеми органами, которые выдали эти документы, что практически невозможно. Поэтому органы регистрации часто полагаются на видимость подлинности, на правильность оформления, на наличие нотариального удостоверения. Если документы выглядят убедительно и содержат все необходимые атрибуты подлинности, они часто регистрируются без дополнительных проверок. Мошенники часто ускоряют этот процесс, договариваясь с работниками органов регистрации, которые за вознаграждение согласны минимизировать проверки и быстро зарегистрировать право собственности.
Манипуляция сроками и процедурами наследования представляет собой важную часть мошеннической техники. Наследственное право предусматривает, что наследники должны принять наследство в течение определённого срока после смерти наследодателя. Если наследник не принял наследство в установленный срок, считается, что он отказался от наследства. Мошенники используют эту процедуру, создавая видимость, что наследники принимали наследство в установленные сроки. Они могут подделать документы, подтверждающие, что наследники были надлежащим образом уведомлены о смерти наследодателя, или подделать документы, подтверждающие, что наследники принимали наследство. Все эти документы используются для того, чтобы создать видимость полной законности и правомерности действий наследников.