Евгений Волков – Бабушкины сети. Техники мошенничества на недвижимость и защита от них (страница 21)
Шестой способ – это, манипуляция через использование уполномоченных органов или лиц. Мошенник может представиться представителем государственного органа и попросить нотариуса выполнить определённые действия по требованию государства. Например, мошенник может представиться работником прокуратуры или представителем налоговой службы и попросить нотариуса удостоверить определённый документ для целей проверки. Нотариус, не хотя выглядеть непослушным по отношению к государственным органам, может согласиться удостоверить документ, не проводя полную проверку. На самом деле мошенник использовал ложное представительство для манипуляции нотариусом и заставил его удостоверить документ, который в норме не должен был быть удостоверен.
Процедура удостоверения документов нотариусом включает в себя несколько этапов, на каждом из которых мошенник может попытаться манипулировать процессом. На первом этапе человек приходит к нотариусу и говорит, какой документ он хочет удостоверить. На этом этапе нотариус должен выяснить, что именно человек хочет удостоверить, какова его цель удостоверения, кто будет являться сторонами в документе. Если нотариус обнаружит какие-то подозрительные моменты, он имеет право отказать в удостоверении. Однако на практике многие нотариусы не проводят глубокого анализа и принимают на веру слова клиента. Мошенник может сказать, что он хочет удостоверить завещание от имени своего отца, и нотариус может не проверить это утверждение. На втором этапе человек предъявляет нотариусу документ, который он хочет удостоверить. Документ должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. Если документ составлен неправильно, нотариус должен указать на ошибки и попросить человека исправить их. Однако на практике нотариусы часто помогают составить или отредактировать документ для клиента. Мошенник может использовать эту помощь для того, чтобы убедить нотариуса, что документ составлен правильно и должен быть удостоверен.
На третьем этапе нотариус должен проверить личность человека, который просит удостоверить документ. Нотариус должен убедиться, что это действительно тот человек, от имени которого должен быть удостоверен документ. Для этого нотариус проверяет паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. На практике эта проверка часто является поверхностной. Нотариус может просто посмотреть на фото в паспорте и сравнить его с внешностью человека, не проверяя подробности и не проверяя подлинность паспорта. Если качество поддельного паспорта хорошее, нотариус может не заметить подвоха. На четвёртом этапе нотариус должен убедиться, что человек действует добровольно и понимает содержание документа. Нотариус должен прочитать документ вслух или спросить человека, понимает ли он содержание документа. Нотариус должен убедиться, что человек не находится под влиянием обмана, угрозы или иного неправомерного давления. Однако эта проверка также часто является поверхностной. Нотариус может просто спросить: «Вы понимаете содержание документа?», и если человек кивает головой, нотариус может считать, что проверка проведена. На самом деле человек может быть запуган или введён в заблуждение, но нотариус не проводит глубокой психологической оценки состояния человека. На пятом этапе нотариус должен убедиться в дееспособности человека. Нотариус должен убедиться, что человек психически здоров, не находится в состоянии опьянения, не имеет психических расстройств, которые снижали бы его способность принимать осознанные решения. Однако закон не требует обязательного участия врача при удостоверении документа, и нотариус должен оценить дееспособность человека на основании своего личного впечатления. Это может быть источником ошибок. Мошенник может привести к нотариусу пожилого человека, который находится в состоянии начальной деменции. На первый взгляд человек может выглядеть достаточно здоровым, но его способность к осознанному принятию решений может быть нарушена. Нотариус, не являясь врачом, может не заметить эти нарушения.
На шестом этапе нотариус должен убедиться в подлинности документов, которые предъявляет клиент. Если клиент предъявляет выписку из реестра прав собственности, свидетельство о смерти, брачный свидетельство, или иные документы, нотариус должен убедиться в подлинности этих документов. Однако в практике нотариус часто полагается на видимость подлинности и не проводит специальной проверки в органах, которые выдали эти документы. Если качество поддельного документа высокое, нотариус может удостовериться в его подлинности на основании внешних признаков, не связываясь с органами. На седьмом этапе нотариус должен совершить саму операцию удостоверения, то есть поставить свою печать, подпись, написать номер в реестре и другие необходимые реквизиты. После совершения удостоверения документ приобретает юридическую силу, и его подлинность предполагается, пока не доказано обратное. На восьмом этапе нотариус должен занести информацию об удостоверении в свой реестр и, в некоторых случаях, в централизованный реестр нотариальных действий.
Манипуляция с нотариальными действиями может также включать в себя манипуляцию с процедурой отказа в удостоверении. Если нотариус отказывает в удостоверении документа, клиент может подать жалобу на отказ. Мошенник может подать жалобу, утверждая, что нотариус без оснований отказал в удостоверении. Вышестоящий нотариус, рассматривающий жалобу, может решить, что нотариус действовал неправильно, и может обязать нотариуса провести удостоверение. Мошенник может манипулировать этой процедурой, приводя ложные аргументы, которые могут убедить вышестоящего нотариуса. Кроме того, мошенник может угрожать нотариусу судебным исковом о возмещении убытков, если нотариус отказывает в удостоверении без уважительных причин. Это может создать давление на нотариуса, который не хочет быть вовлечённым в судебный процесс, и нотариус может согласиться удостоверить документ, несмотря на свои подозрения.
Манипуляция может также касаться процедуры изменения или аннулирования нотариального действия. После того как документ удостоверен нотариусом, человек, в интересах которого был совершён документ, может заявить, что он был составлен под давлением или обманом, и попросить нотариуса признать удостоверение недействительным. Однако нотариус редко признаёт свою ошибку. Более того, если нотариус был соучастником преступной схемы, он будет отрицать любые попытки жертвы отменить удостоверение. Жертва может обратиться в суд с иском о признании удостоверения недействительным, но судебный процесс может быть длительным, и к этому времени мошенник уже может использовать удостоверенный документ в своих целях.
Особенностью манипуляции с нотариальными действиями является то, что результат этой манипуляции сохраняется в официальных реестрах. После того как нотариус удостоверил документ, информация об этом остаётся в его личном реестре и часто попадает в централизованный реестр нотариальных действий. Это создаёт видимость официальной проверки и подлинности документа. Судьи, прокуроры, регистраторы видят, что документ удостоверен нотариусом, и часто предполагают его подлинность. Они могут не предположить, что нотариус был введён в заблуждение или был соучастником преступления. Таким образом, одно нотариальное действие может тянуть за собой целую цепочку последствий, потому что другие органы полагаются на предполагаемую подлинность документа, удостоверенного нотариусом.
Оспаривание прав собственности через суд
Судебная процедура оспаривания прав собственности представляет собой одно из наиболее сложных и длительных испытаний, через которые может пройти человек, столкнувшийся с мошенничеством на рынке недвижимости. Несмотря на то что это единственный законный способ восстановления прав на имущество, сама судебная система может быть использована мошенниками как инструмент дополнительного давления и утомления жертвы. Судебное разбирательство требует от участников глубокого понимания процессуальных механизмов, способности предоставлять убедительные доказательства, знания тонкостей гражданского процесса и часто значительных финансовых вложений. Для жертвы мошенничества это означает, что даже признание судом факта мошенничества не гарантирует быструю и полную защиту её прав.
Когда человек обнаруживает, что права на его недвижимость оспариваются в суде, первым шагом является понимание того, какие именно исковые требования выдвигаются против него и на основании каких документов эти требования основаны. В контексте наследственных споров, которые часто маскируются под легитимные требования, истец (которым на самом деле может быть мошенник) утверждает, что он имеет право на квартиру на основании завещания, на основании наследования по закону, или на основании какого-либо иного юридического факта. Мошеннический адвокат формулирует иск таким образом, что он выглядит как обычный наследственный спор, а не как преступление. Жертва получает судебное уведомление и только тогда осознаёт, что её имущество находится под угрозой.
Существует несколько категорий исковых требований, которые могут быть выдвинуты против собственника. Первая категория – иски о признании права собственности отсутствующим. Такой иск утверждает, что нынешний собственник никогда не имел законного права на имущество, и поэтому право собственности, зарегистрированное на его имя, должно быть признано ненаходящимся. Вторая категория – иски о признании сделки недействительной. В этом случае истец не оспаривает абстрактное право собственности, а напрямую требует признания сделки, посредством которой нынешний собственник приобрел имущество, недействительной. Третья категория – иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Эта категория требует не только признания отсутствия прав у нынешнего собственника, но и физической передачи имущества истцу. Каждая из этих категорий требует различных доказательств и различных юридических аргументов, и мошенники выбирают ту категорию, которая наиболее выгодна для их целей в зависимости от конкретной ситуации.