Дмитрий Подлужный – Недвижимость как бизнес. Как сдавать законно, платить меньше налогов и получать стабильный доход (страница 2)
•
каким образом организовать учёт доходов;
•
какие особенности существуют при покупке недвижимости за рубежом для последующей сдачи в аренду;
•
какие риски скрываются за красивыми рекламными обещаниями иностранных застройщиков.
Главная цель этой книги — показать, что законная аренда недвижимости не является чем-то сложным, недоступным или чрезмерно дорогим. Напротив, во многих случаях официальное оформление позволяет не только снизить риски, но и сделать доход более стабильным, предсказуемым и защищённым.
Недвижимость способна приносить прибыль десятилетиями. Но для этого важно построить систему, которая будет работать не на случайных договорённостях, а на понятных правилах, документах и грамотном управлении. Именно этому и посвящена данная книга.
Глава 1. Легальная сдача недвижимости в России: от квартиры до торгового центра
1.1. Почему важно работать официально
Многие собственники недвижимости начинают сдавать жильё или помещения по максимально простой схеме. Находят арендатора, договариваются об оплате, передают ключи и считают, что на этом всё. Такой подход кажется удобным до первого серьёзного конфликта.
На практике аренда недвижимости — это не просто передача помещения во временное пользование. Это полноценные имущественные отношения, связанные с деньгами, ответственностью и определёнными рисками.
Именно поэтому официальное оформление аренды является не формальностью, а инструментом защиты интересов собственника.
Защита собственника через договор
Самая распространённая ошибка начинающих арендодателей — уверенность в том, что устной договорённости достаточно.
На первый взгляд всё выглядит логично. Арендатор производит впечатление порядочного человека, своевременно оплачивает аренду и обещает бережно относиться к имуществу.
Однако проблемы обычно возникают неожиданно.
Представьте ситуацию: Собственник сдаёт квартиру молодой семье. Первые несколько месяцев всё проходит идеально. Затем жильцы начинают задерживать оплату. Через некоторое время задержки становятся регулярными. Позже выясняется, что арендаторы завели крупную собаку, хотя собственник запрещал содержание животных.
Если договор отсутствует, доказать условия договорённости крайне сложно.
Совсем иначе выглядит ситуация при наличии письменного договора. В документе можно заранее предусмотреть:
•
запрет на содержание животных;
•
запрет на субаренду;
•
ограничения по количеству проживающих;
•
сроки внесения оплаты;
•
ответственность за просрочку;
•
порядок досрочного расторжения.
В случае конфликта собственник сможет ссылаться не на слова, а на конкретные пункты документа.
Возможность взыскать ущерб
Любая недвижимость со временем изнашивается. Это нормально. Но существует разница между естественным износом и повреждением имущества.
Примеры ущерба:
•
разбитые окна;
•
испорченная мебель;
•
повреждённая бытовая техника;
•
прожжённые полы;
•
испорченные стены;
•
затопление соседей;
•
повреждение инженерных коммуникаций.
Если квартира сдаётся без документов, доказать размер ущерба бывает крайне сложно.
Грамотный собственник оформляет:
•
договор аренды;
•
акт приёма-передачи;
•
опись имущества;
•
фотофиксацию помещения.
В таком случае можно документально подтвердить состояние объекта до заселения арендатора.
Особенно важна такая практика при сдаче дорогостоящих объектов бизнес-класса и коммерческих помещений.
Подтверждение доходов для банков
Многие владельцы недвижимости не задумываются о том, что официальный доход от аренды может быть полезен им самим.
Например, человек планирует: