Дмитрий Подлужный – Недвижимость как бизнес. Как сдавать законно, платить меньше налогов и получать стабильный доход (страница 1)
Дмитрий Подлужный
Недвижимость как бизнес. Как сдавать законно, платить меньше налогов и получать стабильный доход
Введение. Почему «сдавать по-договорённости» больше не работает
Ещё двадцать лет назад сдача недвижимости часто происходила по принципу «договорились на словах и живём спокойно». Собственник передавал ключи, квартирант ежемесячно приносил деньги наличными, а все вопросы решались по телефону или при личной встрече. Многие считали такую схему удобной, простой и выгодной. Не нужно было составлять договоры, подавать декларации, платить налоги или разбираться в законодательстве.
Для огромного количества людей сдача квартиры или гаража была не бизнесом, а способом получить дополнительный доход к зарплате или пенсии. Кто-то сдавал жильё студентам, кто-то переезжал в другой город и временно предоставлял свою квартиру арендаторам, а кто-то получил недвижимость по наследству и решил использовать её для заработка.
В те времена контроль со стороны государства был значительно слабее. Денежные расчёты чаще происходили наличными, банки не обладали современными системами анализа операций, а цифровые сервисы только начинали развиваться. Поэтому многие собственники были уверены, что сдача недвижимости без оформления документов практически не несёт никаких рисков.
Однако мир изменился. Сегодня аренда недвижимости находится совсем в других условиях. Развитие технологий, банковской системы, электронного документооборота и государственных информационных ресурсов существенно повысило прозрачность финансовых операций. Всё больше сделок оставляют цифровой след, который может быть использован для подтверждения факта получения дохода.
Если раньше деньги передавались в конверте из рук в руки, то сегодня большинство арендаторов предпочитают оплачивать аренду банковским переводом. Многие вообще не пользуются наличными деньгами. Перевод осуществляется через мобильное приложение за несколько секунд, а информация о платеже фиксируется в банковской системе.
Для арендатора это удобно. Для собственника тоже удобно. Но одновременно такая схема делает финансовые потоки гораздо более заметными.
Кроме того, изменилось и отношение самих арендаторов к вопросам юридической защиты. Всё больше людей хотят иметь официальный договор аренды. Особенно это касается тех, кто снимает жильё на длительный срок, работает в крупных компаниях или арендует помещения для бизнеса.
Представьте ситуацию: Предприниматель арендует офис для своей компании. Он платит арендную плату каждый месяц и вкладывает деньги в развитие бизнеса. Очевидно, что такой арендатор заинтересован в юридических гарантиях. Ему важно понимать:
кто является собственником помещения;
на каких условиях заключается договор;
какой срок аренды предусмотрен;
как будет происходить продление договора;
что делать в случае спора.
Без официального оформления такие гарантии получить невозможно. Та же ситуация касается и жилой недвижимости.
Современные арендаторы всё чаще хотят иметь документ, подтверждающий их право проживания. Такой документ может понадобиться для:
регистрации,
устройства детей в образовательные учреждения,
оформления различных услуг
или
решения бытовых вопросов.
В результате собственник, который пытается работать исключительно «по устной договорённости», нередко оказывается в менее выгодном положении по сравнению с теми, кто ведёт деятельность официально.
Но дело не только в удобстве арендаторов. Серьёзные изменения произошли и в вопросах налогообложения.
Многие собственники до сих пор считают, что государство не интересуется доходами от аренды квартир или коммерческих помещений. Подобное мнение было распространено много лет назад, но сегодня оно всё чаще оказывается ошибочным.
Налоговые органы получают всё больше инструментов для анализа информации. Источниками сведений могут становиться банковские операции, обращения граждан, судебные споры, сведения из государственных реестров, данные о регистрации договоров и множество других факторов.
Иногда инициатором проверки становится вовсе не государство.
Причиной могут стать:
конфликт с арендатором;
жалобы соседей;
спор по поводу коммунальных платежей;
судебное разбирательство;
имущественные споры между родственниками;
проверки деятельности юридических лиц.
В таких ситуациях факт получения дохода от аренды может стать очевидным даже спустя несколько лет после начала отношений с арендатором.
Но финансовые риски — далеко не единственная проблема неофициальной аренды.
Предположим, арендатор испортил имущество. Разбил дорогостоящую технику, повредил мебель, затопил соседей или оставил помещение в неудовлетворительном состоянии. Что делать собственнику?
Если отношения оформлены правильно, существуют документы, акты передачи имущества, договор аренды и доказательства обязанностей сторон. В этом случае шансы защитить свои интересы значительно выше.
Если же никаких документов нет, доказать многие обстоятельства становится гораздо сложнее.
Ещё одна распространённая проблема связана с выселением арендаторов. На практике нередко встречаются ситуации, когда жильцы перестают платить, нарушают условия проживания, создают конфликты с соседями или используют помещение не по назначению. Собственник уверен, что достаточно просто попросить их съехать. Однако в реальности любые конфликтные ситуации гораздо проще решать тогда, когда условия взаимодействия заранее зафиксированы на бумаге.
Особенно это касается коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисов, магазинов, складов и торговых площадей может достигать сотен тысяч или даже миллионов рублей в месяц. При таких суммах любая ошибка в документах способна привести к серьёзным финансовым потерям. Поэтому крупные собственники уже давно рассматривают аренду как полноценный бизнес-процесс, который требует грамотного юридического оформления.
Именно по этой причине всё больше владельцев недвижимости начинают задаваться вопросом: «Как получать доход легально и при этом не переплачивать налоги?»
К счастью, современное законодательство предоставляет несколько вариантов решения этой задачи:
Для одних собственников наиболее выгодным вариантом становится работа в качестве обычного физического лица.
Для других оптимальным решением оказывается режим самозанятости.
Для третьих более подходящей формой является регистрация индивидуального предпринимателя с использованием специальных налоговых режимов.
Каждый вариант имеет свои преимущества, ограничения и особенности применения. Важно понимать, что универсального решения не существует.
Собственник одной квартиры и владелец сети коммерческих помещений находятся в совершенно разных условиях. То, что выгодно для одного человека, может оказаться неудобным или даже неэффективным для другого.
Именно поэтому перед выбором схемы работы необходимо разобраться в том, какие возможности предоставляет законодательство и как правильно ими пользоваться.
Эта книга создана как практическое руководство для собственников недвижимости.
Здесь не будет сложных юридических формулировок, перегруженных терминов и непонятных ссылок на нормативные документы без объяснений. Вместо этого мы последовательно рассмотрим:
•
как законно сдавать жилую недвижимость;
•
как работать с коммерческими объектами;
•
какие договоры использовать;
•
какие налоги могут возникать;
•
когда выгодно оформлять самозанятость;
•
в каких случаях стоит зарегистрировать ИП;
•
как снизить риски конфликтов с арендаторами;