Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 8)
Порядок передачи объекта. Когда и как подписывается акт приёма-передачи.
Заключительные положения. Порядок разрешения споров, реквизиты сторон, количество экземпляров.
Существенные условия ДКП
Существенные условия – это те, без которых договор юридически не считается заключённым. По ДКП недвижимости их два:
1. Предмет договора – объект должен быть описан так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. Адрес, кадастровый номер, площадь.
2. Цена – должна быть указана конкретная сумма в рублях.
Дополнительно: если в квартире есть лица, сохраняющие право пользования после продажи (отказники от приватизации, получатели ренты), их перечень должен быть указан в договоре в обязательном порядке (статья 558 ГК РФ). Это третье существенное условие для жилых помещений.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Предварительный договор – соглашение о намерении заключить основной ДКП в будущем. Фиксирует параметры будущей сделки: объект, цену, срок заключения основного договора.
Зачем нужен: когда стороны договорились, но основная сделка пока невозможна – продавец ждёт погашения ипотеки, покупатель оформляет кредит, нужно получить согласие опеки.
Ключевые условия ПДКП:
• точное описание объекта (те же требования, что к основному ДКП);
• согласованная цена – изменить её в одностороннем порядке нельзя;
• срок заключения основного договора – конкретная дата. Без срока ПДКП действует один год;
• условия передачи обеспечительного платежа (задаток или аванс).
Слабое место ПДКП: он не регистрируется в Росреестре. Продавец может за это время продать квартиру другому лицу. Санкция – возврат задатка в двойном размере (если задаток) или взыскание убытков. Но квартиру через суд уже не получить, если добросовестный третий покупатель уже зарегистрировал право.
Задаток и аванс: принципиальная разница
Это самое частое место, где новичок путается – и где клиент несёт реальные финансовые потери.
Аванс – предварительный платёж в счёт будущей оплаты по договору. Если сделка не состоялась по любой причине – аванс возвращается в полном объёме. Никаких штрафных функций аванс не выполняет.
Задаток – способ обеспечения обязательства (статья 380 ГК РФ). Работает по жёсткой схеме:
• если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток остаётся у продавца;
• если сделка не состоялась по вине продавца – он возвращает задаток в двойном размере.
Задаток должен быть оформлен письменным соглашением о задатке с прямым указанием слова "задаток". Если в расписке написано "аванс" или просто "обеспечительный платёж" – суд, скорее всего, квалифицирует его как аванс.
Практическое правило: задаток используется, когда обе стороны серьёзно намерены выйти на сделку и хотят зафиксировать взаимные обязательства. Аванс – когда есть неопределённость (ждём одобрения ипотеки, нужна проверка документов).
Ошибка новичка: оформить задаток, не объяснив клиенту последствия. Покупатель передал 200 000 рублей задатка, банк отказал в ипотеке – и задаток потерян, потому что формально это вина покупателя (он не смог исполнить обязательство). Чтобы этого избежать, в соглашении о задатке прописывают условие: при отказе банка в ипотеке задаток возвращается полностью.
Ответственность сторон
Это раздел, который часто пишут формально – "стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством". Это бессодержательная формулировка. Она ничего не гарантирует и ни к чему конкретно не обязывает.
Что должно быть прописано явно:
За просрочку передачи квартиры продавцом: неустойка за каждый день просрочки (обычно 0,1–0,5% от стоимости квартиры). Без этой нормы взыскать что-то сверх законной неустойки по статье 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ) будет сложно.
За просрочку оплаты покупателем: аналогичный механизм.
За непогашенные долги по коммунальным платежам: продавец обязан передать квартиру без задолженностей. Если долги обнаружены после сделки – продавец несёт ответственность. Это нужно зафиксировать в договоре.
За нарушение обязательства сняться с регистрационного учёта: конкретный срок и санкция за нарушение. Например: "Продавец обязуется сняться с регистрационного учёта не позднее 14 дней с момента регистрации перехода права. В случае нарушения – неустойка 1 000 рублей в день".
За скрытые обременения и недостатки: продавец гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, не является предметом судебных споров, не имеет зарегистрированных лиц, кроме указанных. Нарушение этой гарантии – основание для расторжения и возврата денег.
Сроки передачи объекта
Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи. До подписания акта риск случайной гибели имущества (пожар, залив) лежит на продавце. После подписания – на покупателе.
Что должно быть зафиксировано в договоре:
• конкретная дата или событие ("не позднее 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права");
• состояние, в котором передаётся квартира – с мебелью или без, с каким оборудованием;
• показания счётчиков на дату передачи;
• подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.
Типичная проблема: в договоре написано "квартира передаётся в течение месяца". Продавец затягивает. Покупатель не может въехать, но формально продавец не нарушает договор ещё 30 дней. Правильная формулировка – конкретная дата с неустойкой за просрочку.
Акт приёма-передачи
Акт – обязательный документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры. Без акта переход квартиры юридически не завершён.
Что включать в акт:
• дата и место составления;
• ссылка на основной ДКП;
• подтверждение, что покупатель осмотрел квартиру и принимает её в указанном состоянии;
• показания всех счётчиков (вода, электричество, газ) на дату передачи;
• перечень передаваемого имущества (если в квартире остаётся мебель или техника по договорённости);
• подтверждение отсутствия у сторон претензий;
• факт передачи ключей.
Акт без показаний счётчиков – проблема. После сделки выяснится, что за предыдущие периоды накоплен долг. Доказать, что долг образовался до передачи, без зафиксированных показаний счётчиков сложно.
Слабые места, которые риелтор должен видеть
Перечень формулировок и ситуаций, требующих немедленного внимания:
• цена в договоре занижена относительно реальной. Продавец хочет "оптимизировать налоги". Для покупателя это риск: при расторжении сделки он получит обратно только сумму из договора;
• не указан срок снятия с регистрационного учёта – продавец может тянуть месяцами;
• не прописан перечень лиц, сохраняющих право пользования (если такие есть);
• нет ответственности за скрытые обременения и долги;
• нет условия о том, в каком состоянии передаётся квартира – и что именно остаётся в ней;
• срок передачи квартиры размытый ("в разумные сроки", "по договорённости сторон");
• отсутствует условие о возврате задатка при отказе банка в ипотеке.
Итог: что нужно уметь делать с договором
Риелтор не пишет договор с нуля – обычно используется шаблон агентства или нотариуса. Но риелтор обязан:
• прочитать договор полностью до подписания клиентом;
• сверить все данные (паспортные, кадастровый номер, площадь) с документами;