Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 9)
• убедиться, что все существенные условия присутствуют;
• указать клиенту на слабые места и предложить их исправить;
• при сложной сделке – рекомендовать привлечение юриста для подготовки или проверки договора.
Подписание договора с ошибками или пропущенными условиями – одна из самых частых причин судебных споров. Профессиональный риелтор – это тот, кто видит проблему в формулировке до того, как она стала судебным иском.
1.8. Безопасные способы расчётов
Почему расчёты – самый уязвимый момент сделки
Деньги меняют руки один раз. Если что-то пошло не так именно в этот момент – последствия самые тяжёлые. Продавец получил деньги и исчез. Покупатель передал наличные, а регистрация не прошла. Банк заморозил аккредитив по техническим причинам.
Профессиональный риелтор обязан понимать механику каждого способа расчётов, объяснять клиенту логику выбора и организовывать расчёты так, чтобы ни одна сторона не оказалась в ситуации "деньги ушли, а право собственности не перешло".
Главный принцип безопасных расчётов в недвижимости: деньги продавец получает только после того, как право собственности зарегистрировано на покупателя. Всё остальное – вопрос инструмента.
Банковская ячейка
Классический инструмент вторичного рынка. Работает просто: покупатель закладывает наличные в банковскую ячейку. Банк выдаёт деньги продавцу только при предъявлении зарегистрированного ДКП (или выписки ЕГРН с новым собственником). Если регистрация не прошла – покупатель забирает деньги обратно.
Механика сделки с ячейкой:
1. Стороны заключают договор аренды ячейки с банком. В договоре прописываются условия доступа: продавец получает доступ при предъявлении зарегистрированного ДКП в течение определённого срока (обычно 30–45 дней). Покупатель получает доступ, если в этот срок регистрация не состоялась.
2. Покупатель закладывает деньги в присутствии продавца. Обе стороны пересчитывают сумму.
3. Документы подаются на регистрацию.
4. После регистрации (5–9 рабочих дней в стандартном режиме) продавец приходит в банк с зарегистрированным ДКП и получает деньги.
Преимущества: простота, понятность, работает с наличными, не зависит от состояния безналичной системы.
Риски и слабые места:
• ячейка не застрахована государством. При банкротстве банка деньги в ячейке не входят в систему страхования вкладов. Выбирайте надёжный банк;
• банк не проверяет содержимое ячейки. Теоретически можно заложить не ту сумму или подменить купюры. Решение: пересчёт и проверка купюр на месте, лучше – с детектором валюты;
• условия доступа должны быть прописаны максимально чётко. Размытые формулировки ("документы, подтверждающие переход права") могут создать споры о том, какой именно документ принимается.
Когда предпочтительна ячейка: сделки с наличными, сделки на вторичном рынке без ипотеки, когда стороны не готовы к безналичным расчётам, альтернативные сделки (цепочки).
Аккредитив
Аккредитив – банковский инструмент безналичных расчётов. Покупатель открывает в банке специальный счёт и депонирует на нём сумму сделки. Банк переводит деньги продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих выполнение условий (зарегистрированный ДКП или выписка ЕГРН). По экономической логике аккредитив – аналог ячейки, но в безналичной форме.
Виды аккредитивов:
• безотзывный – покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца в период действия. Это стандарт для сделок с недвижимостью;
• покрытый – банк-эмитент сразу переводит деньги в банк-исполнитель. Надёжнее, но дороже;
• непокрытый – банк-исполнитель исполняет требования, а банк-эмитент возмещает потом. Дешевле, но несёт риски при проблемах у одного из банков.
Для сделок с недвижимостью всегда используется безотзывный покрытый аккредитив.
Преимущества перед ячейкой: деньги не перевозятся наличными, банк проверяет документы для выплаты, прозрачность для всех участников, подходит для межрегиональных сделок (продавец и покупатель в разных городах).
Риски:
• комиссия банка – от 0,1% до 0,5% от суммы (обычно 2 000–15 000 рублей, зависит от банка и суммы);
• при проблемах с банком (санация, банкротство) могут возникнуть задержки с исполнением. Выбирать крупный надёжный банк;
• при сложных условиях раскрытия (несколько документов, несколько продавцов) – риск технической ошибки при проверке документов банком.
Когда предпочтителен аккредитив: безналичные расчёты, межрегиональные сделки, корпоративные покупатели, сделки с новостройками от застройщика.
Эскроу-счёт
Эскроу – специальный счёт, открываемый в уполномоченном банке. Деньги покупателя блокируются на счёте и передаются продавцу только при наступлении оговорённых условий. При незавершении сделки – возвращаются покупателю.
В России эскроу наиболее известен в контексте долевого строительства: с 2019 года все ДДУ обязаны проходить через эскроу-счета (деньги покупателя хранятся в банке и передаются застройщику только после сдачи дома). Это радикально снизило риск обманутых дольщиков.
На вторичном рынке эскроу используется реже – из-за более сложной организации и ограниченного числа банков, предлагающих эту услугу.
Ключевое отличие эскроу от аккредитива: средства на эскроу-счёте застрахованы АСВ в повышенном размере (до 10 000 000 рублей при сделках с недвижимостью) – это принципиальное преимущество.
Когда используется эскроу: покупка квартиры в новостройке по ДДУ – обязательно. На вторичном рынке – как альтернатива аккредитиву при наличии такой услуги у банка.
Расчёты при ипотеке
Когда покупатель использует ипотечный кредит, механика расчётов усложняется: в сделке появляется третий участник – банк.
Стандартная схема:
1. Покупатель вносит первоначальный взнос на счёт в банке.
2. Банк добавляет кредитные средства.
3. Вся сумма перечисляется на аккредитив или депонируется в ячейку.
4. После регистрации перехода права и регистрации ипотеки в пользу банка – продавец получает деньги.
Важный нюанс: при ипотечной сделке банк является залогодержателем. Это означает, что в ЕГРН регистрируется не только переход права, но и обременение в виде ипотеки. Продавец получает деньги только после того, как оба факта зарегистрированы.
Расчёты при ипотеке почти всегда безналичные – банк перечисляет средства напрямую, наличными кредитные деньги не выдаются.
Риск, о котором нужно знать: одобрение ипотеки – не гарантия выдачи. Банк может отказать на финальном этапе из-за результатов оценки объекта, изменения финансового состояния заёмщика или проблем с документами на квартиру. Продавцу нужно понимать этот риск при установлении сроков в предварительном договоре.
Наличные расчёты без банковского инструмента
Передача наличных "из рук в руки" – юридически допустима, но с точки зрения безопасности является наихудшим вариантом для обеих сторон.
Риски для покупателя:
• передал деньги до регистрации – если регистрация не прошла, возвращать деньги придётся через суд;
• нет доказательств передачи суммы при споре (расписка – слабый документ по сравнению с банковскими инструментами).
Риски для продавца:
• получил наличные, которые оказались фальшивыми;
• нет подтверждения оплаты при будущих налоговых вопросах.
Если расчёты наличными неизбежны – обязательно оформлять расписку с указанием суммы цифрами и прописью, даты, паспортных данных сторон, назначения платежа и ссылки на ДКП. Расписку пишет получатель денег (продавец) от руки.
Наличные расчёты без банковского инструмента допустимы только при небольших суммах или в ситуациях, когда банковская инфраструктура недоступна. В стандартной сделке на вторичном рынке профессиональный риелтор рекомендует ячейку или аккредитив.
Как минимизировать риск невыхода на регистрацию
Невыход на регистрацию – ситуация, когда стороны передали деньги (или заложили в ячейку), но документы по какой-то причине не были поданы или регистрация была приостановлена.
Основные причины:
• технические ошибки в документах (опечатки в паспортных данных, ошибки в описании объекта);