Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 10)
• обременения, выявленные Росреестром в момент подачи;
• несогласие супруга, выявленное при проверке;
• приостановка по инициативе одной из сторон;
• проблемы с нотариально удостоверенными документами.
Меры профилактики:
До сделки:
• проверить все документы на соответствие данным ЕГРН;
• заказать актуальную выписку за 1–2 дня до подачи;
• убедиться, что все необходимые согласия и разрешения получены;
• при сложной сделке – предварительная консультация с Росреестром или МФЦ о комплектности пакета.
При организации расчётов:
• срок действия ячейки или аккредитива должен перекрывать возможную приостановку регистрации. Стандартный срок регистрации – 9 рабочих дней, с нотариусом – 3 дня. Закладывать в условия доступа к деньгам 30–45 дней минимум;
• прописать в условиях доступа конкретный документ-основание (выписка из ЕГРН с именем покупателя в качестве собственника, а не просто "зарегистрированный ДКП" – формулировки должны быть однозначными).
При приостановке:
• у сторон есть 3 месяца на устранение причины приостановки (с 2022 года);
• если причина устранима – исправить и продолжить;
• если стороны решили отказаться от сделки – оформить соглашение о расторжении ПДКП или ДКП (если он был подан, но не зарегистрирован) и получить деньги из ячейки/аккредитива по условиям возврата.
Сравнительная таблица способов расчётов
Итог: логика выбора инструмента
Выбор инструмента расчётов определяется тремя факторами: формой оплаты (наличные или безналичные), наличием ипотеки и требованиями конкретного банка.
Наличные – ячейка. Безналичные без ипотеки – аккредитив. Новостройка с ДДУ – эскроу (обязательно). Ипотека – банк диктует условия, обычно аккредитив в своём банке.
Задача риелтора – не просто назвать инструмент, а объяснить клиенту логику его работы, проверить корректность условий доступа к деньгам и убедиться, что сроки в договоре с банком согласованы со сроками регистрации. Расчёты – это не "дело банка". Это зона ответственности риелтора, который ведёт сделку.
1.9. Налоги и финансовые последствия
Зачем риелтору знать налоги
Риелтор не является налоговым консультантом и не должен давать клиенту налоговые рекомендации как специалист. Но он обязан понимать базовую логику налогообложения при продаже недвижимости – чтобы не вводить клиента в заблуждение и вовремя направить его к профессионалу.
Типичная ошибка новичка: уверенно сказать клиенту "вы ничего не платите" или "налог не нужен" – без понимания ситуации. Это не просто ошибка. Это потенциальный ущерб клиенту в виде штрафов и доначислений от налоговой.
НДФЛ при продаже недвижимости: базовая логика
При продаже недвижимости у физического лица возникает доход. С этого дохода уплачивается НДФЛ – налог на доходы физических лиц.
Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ (лиц, находящихся в России более 183 дней в году):
• 13% – с суммы дохода до 5 000 000 рублей;
• 15% – с суммы, превышающей 5 000 000 рублей (с превышения).
Для нерезидентов РФ ставка – 30%, и налоговые вычеты не применяются. Это важно: клиент, долго живущий за рубежом, может оказаться нерезидентом – даже если является гражданином России.
НДФЛ возникает не всегда. Есть два основания, при которых налог не платится вообще: минимальный срок владения и нулевая налоговая база.
Минимальный срок владения
Если продавец владел квартирой дольше минимального срока – НДФЛ не возникает независимо от суммы продажи. Декларацию подавать также не нужно.
Минимальный срок – 5 лет в общем случае.
Минимальный срок – 3 года в следующих случаях:
• квартира получена по наследству;
• квартира получена в дар от близкого родственника (супруг, родители, дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки);
• квартира получена в результате приватизации;
• квартира получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
• продаётся единственное жильё продавца (на дату продажи в собственности нет другого жилья или оно было продано не ранее 90 дней назад).
Последний пункт – про единственное жильё – введён с 2020 года и существенно облегчил ситуацию для многих продавцов.
Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности. Исключение – наследство: срок считается с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя), а не с даты регистрации права наследника.
Налоговые вычеты: как уменьшить налоговую базу
Если срок владения не достигнут – налог можно законно уменьшить двумя способами (на выбор продавца, нельзя комбинировать оба для одного объекта).
Способ 1. Имущественный вычет при продаже. Из суммы дохода вычитается 1 000 000 рублей. Налог платится с остатка.
Пример: продали квартиру за 4 000 000 рублей, владели 2 года. Вычет 1 000 000 рублей. Налоговая база: 3 000 000 рублей. НДФЛ: 3 000 000 × 13% = 390 000 рублей.
Вычет в 1 000 000 рублей предоставляется в целом за налоговый год – то есть если продавец продал две квартиры за год, вычет делится между ними, а не удваивается.
Способ 2. Уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы. Из суммы продажи вычитаются расходы на приобретение этой квартиры (сумма по предыдущему ДКП, расходы на отделку при покупке от застройщика и т.д.). Налог платится только с разницы.
Пример: купили за 5 000 000 рублей, продали за 6 000 000 рублей. Расходы подтверждены ДКП и распиской. Налоговая база: 1 000 000 рублей. НДФЛ: 130 000 рублей.
Если купили дороже, чем продают – налоговая база нулевая, НДФЛ не возникает. Но декларацию подать всё равно нужно (если срок владения не достигнут).
Какой способ выгоднее – зависит от ситуации. Если документов о расходах нет (наследство, дарение, приватизация) – только вычет 1 000 000 рублей. Если расходы подтверждены, и они выше 1 000 000 рублей – выгоднее второй способ.
Кадастровая стоимость как контроль
С 2016 года налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Это норма направлена против занижения цены в договоре.
Если в ДКП цена ниже 70% кадастровой – налоговая автоматически доначислит налог исходя из 70% кадастровой стоимости.
Пример: кадастровая стоимость квартиры – 6 000 000 рублей. 70% = 4 200 000 рублей. В договоре указано 2 000 000 рублей. Налоговая посчитает доход как 4 200 000 рублей, а не 2 000 000 рублей.
Это означает: продавцы, которые занижают цену "чтобы не платить налог", рискуют всё равно получить доначисление – и плюс штраф за недоплату.
Вычет при покупке (для покупателя)
Это уже вычет для покупателя, а не продавца. Покупатель-физлицо, впервые использующий право на имущественный вычет, может вернуть НДФЛ:
• с суммы расходов на покупку до 2 000 000 рублей → максимум 260 000 рублей возврата;
• с суммы уплаченных процентов по ипотеке до 3 000 000 рублей → максимум 390 000 рублей возврата.
Вычет предоставляется один раз в жизни (по объекту или нескольким объектам, пока не исчерпан лимит). При покупке в долевую собственность – каждый собственник вправе получить свой вычет в пределах своей доли.
Вычет не предоставляется: при покупке у взаимозависимых лиц (близкие родственники), при покупке за счёт работодателя, при использовании маткапитала (вычет считается только с личных средств).
Особенности при продаже долей