Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 12)
Кроме того, с 2020 года добросовестный приобретатель, лишившийся жилья в результате истребования государством или муниципалитетом (из бесхозяйного или выморочного имущества), вправе получить компенсацию от Российской Федерации в размере кадастровой стоимости. Это частичная мера защиты, не решающая проблему полностью.
Для риелтора практический вывод такой: добросовестность покупателя нужно обеспечивать документально. Провести проверку, зафиксировать её результаты, убедиться, что цена в договоре соответствует рыночной, – это не перестраховка, а создание доказательной базы добросовестности на случай будущего спора.
Что риелтор должен объяснить клиенту
Профессиональная позиция при работе с клиентом:
Покупателю: "Регистрация права – важный этап, но не конечная гарантия. Наша задача при проверке объекта – выявить все потенциальные риски оспаривания заранее и либо устранить их, либо оценить их вероятность. Объекты с чистой историей и длительным сроком владения текущего собственника – наиболее безопасны."
Продавцу, который давно владеет объектом с понятной историей: "Ваша ситуация с точки зрения судебных рисков для покупателя – хорошая. Это аргумент в пользу цены."
Продавцу с короткой историей владения или сложным основанием: честное объяснение того, что покупатель или его банк будут проверять объект тщательнее, и это нормально.
Понимание судебных рисков – не повод для паранойи. Это инструмент профессиональной оценки объекта и честного разговора с клиентом.
1.11. Чек-лист безопасности сделки
Как пользоваться этим чек-листом
Чек-лист – рабочий инструмент, а не формальность. Каждый пункт закрывается только после фактической проверки, а не "на словах" продавца. Незакрытый пункт – не повод остановить сделку автоматически, но повод выяснить причину и оценить риск.
Чек-лист заполняется отдельно по каждому объекту. При альтернативной сделке (цепочке) – отдельно по каждому звену цепи.
Статусы: “Ок” – проверено, закрыто / “?” – есть вопросы, требует внимания / “Х” – не проверено / “Н/П” – не применимо к данной сделке.
I. Проверка объекта
1.1. Получена актуальная выписка ЕГРН об основных характеристиках. Дата выписки – не ранее 5 рабочих дней до подачи документов на регистрацию. Собственник в выписке совпадает с продавцом. Площадь совпадает с техническими документами.
1.2. Получена выписка ЕГРН о переходе прав (расширенная). Изучена вся история собственников. Зафиксированы основания каждого перехода и даты.
1.3. История переходов не вызывает вопросов. Нет более трёх смен собственника за последние 5 лет. Нет подозрительно коротких сроков владения у каждого из предыдущих собственников. Нет резких занижений цены в предыдущих ДКП.
1.4. Основание приобретения права текущим собственником проверено. Определён тип основания (ДКП, дарение, наследство, приватизация, ДДУ, рента, решение суда). Оценён уровень риска оспаривания. При повышенном риске (дарение постороннему, наследство менее 3 лет) – собраны дополнительные документы.
1.5. Давность владения текущего собственника оценена. Срок владения более 3 лет – зелёная зона. От 1 до 3 лет – жёлтая зона, усиленная проверка. Менее 1 года – красная зона, выяснить причину.
1.6. Перепланировка проверена. Проведена сверка фактической планировки с техническим паспортом. Красных линий в техпаспорте нет. Если перепланировка есть – определён её характер (согласуемая / несогласуемая). При несогласуемой – клиент уведомлён, принято согласованное решение.
1.7. Обременения в ЕГРН отсутствуют или урегулированы. Нет действующей ипотеки (или есть план погашения в рамках сделки). Нет арестов и запретов регистрационных действий. Нет зарегистрированного договора ренты с живым получателем (или есть согласие получателя). Нет сервитутов, существенно ограничивающих использование.
II. Проверка собственника
2.1. Паспорт продавца проверен. Паспорт действителен (не истёк срок). ФИО, дата рождения, серия и номер совпадают с данными в ЕГРН и правоустанавливающих документах. При смене фамилии – есть подтверждающий документ (свидетельство о браке или о разводе).
2.2. Семейное положение выяснено. Продавец не состоит в браке – или состоит, но квартира приобретена до брака / получена по наследству или дарению. Либо: квартира приобретена в браке – получено нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга при отсутствии раздела имущества).
2.3. Признаки ограниченной дееспособности или недееспособности отсутствуют. При наличии сомнений – рекомендовано нотариальное удостоверение сделки (нотариус проверяет дееспособность). При работе с пожилым продавцом – вопрос дееспособности проработан.
2.4. Продавец проверен на банкротство. Проверка на сайте bankrot.fedresurs.ru – активных процедур нет. Проверка на сайте kad.arbitr.ru – нет поданных заявлений о банкротстве. Проверка на сайте fssp.gov.ru – нет крупных исполнительных производств в совокупности, создающих риск будущего банкротства.
2.5. Продавец проверен в судебных базах. Сайт sudrf.ru – нет споров по адресу объекта. Нет дел о разделе имущества, оспаривании сделок, признании права собственности, связанных с данным объектом.
2.6. При сделке по доверенности. Доверенность нотариально удостоверена. Срок доверенности не истёк. Доверенность проверена на отзыв через реестр ФНП (reestr-dover.ru) не ранее чем за 1 день до сделки. Полномочия поверенного включают право продажи и получения денег. Установлен личный контакт с доверителем.
III. Зарегистрированные лица и права третьих лиц
3.1. Получена справка о зарегистрированных лицах. Документ выдан МФЦ или управляющей компанией. Зафиксированы все текущие жильцы. Согласован порядок и срок снятия с регистрационного учёта – прописан в ДКП.
3.2. Получена архивная (расширенная) выписка из домовой книги. Изучены все, кто был зарегистрирован ранее. Нет лиц, выписанных в места лишения свободы, психиатрические учреждения, на военную службу. Если такие лица были – их права на возвращение выяснены.
3.3. Отказники от приватизации проверены. Установлено, проводилась ли приватизация данного объекта. Если проводилась – сопоставлен список участников приватизации со списком всех зарегистрированных на тот момент. Лица, отказавшиеся от приватизации и сохраняющие право пожизненного проживания, выявлены. Клиент уведомлён об их наличии и правовых последствиях.
3.4. Несовершеннолетние собственники и права детей. Если есть несовершеннолетний собственник – получено разрешение органа опеки. Нотариальная форма сделки соблюдена. Если использовался материнский капитал – доли детям выделены и зарегистрированы в ЕГРН до сделки.
IV. Финансовая безопасность
4.1. Способ расчётов выбран и согласован. Инструмент определён (ячейка / аккредитив / эскроу / ипотечный расчёт). Обе стороны понимают механику инструмента. Банк / депозитарий выбран.
4.2. Условия раскрытия средств прописаны корректно. Документ-основание для получения денег продавцом сформулирован однозначно (конкретный документ – выписка ЕГРН с именем покупателя в качестве собственника). Срок действия ячейки / аккредитива перекрывает возможную приостановку регистрации (не менее 30–45 дней). Условия возврата денег покупателю при незавершении сделки прописаны.
4.3. Сумма в договоре соответствует реальной. Цена в ДКП не занижена ниже 70% кадастровой стоимости. Продавец уведомлён о налоговых последствиях. Риелтор не участвовал в согласовании занижения цены.
4.4. При ипотечной сделке. Одобрение банка получено. Схема расчётов (первоначальный взнос + кредитные средства) согласована с банком. Порядок регистрации ипотеки в пользу банка согласован. Срок действия одобрения ипотеки не истекает раньше даты сделки.
V. Договор
5.1. Существенные условия присутствуют. Объект описан точно (адрес, кадастровый номер, площадь) – совпадает с ЕГРН. Цена указана конкретной суммой в рублях. Перечень лиц, сохраняющих право пользования (если есть), включён в договор.
5.2. Порядок расчётов прописан. Указан инструмент расчётов. Указан срок и порядок передачи денег. Порядок расчётов соответствует фактически согласованной схеме.
5.3. Сроки прописаны конкретно. Срок подачи документов на регистрацию – конкретная дата. Срок снятия продавца с регистрационного учёта – конкретная дата или событие + число дней. Срок физического освобождения квартиры и подписания акта приёма-передачи – конкретная дата. Санкции за нарушение сроков – конкретный размер неустойки.
5.4. Ответственность сторон прописана явно. Санкции за просрочку передачи квартиры. Санкции за просрочку оплаты. Гарантии продавца об отсутствии обременений, долгов, прав третьих лиц. Ответственность за нарушение гарантий.
5.5. Договор проверен на двусмысленность. Нет формулировок "в разумные сроки", "по договорённости сторон", "в надлежащем состоянии" без расшифровки. Все ключевые обязательства сформулированы так, что их исполнение можно однозначно зафиксировать.
5.6. Нотариальная форма соблюдена там, где требуется. Если сделка требует нотариального удостоверения (доля, несовершеннолетний, доверенность) – нотариус привлечён. Нотариус проверил дееспособность и разъяснил последствия.
VI. Финальный контроль перед подачей на регистрацию
6.1. Комплектность пакета документов проверена. Паспорта всех участников. Правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи в необходимом количестве экземпляров. Согласие супруга (если требуется). Разрешение органа опеки (если требуется). Квитанция об оплате госпошлины. Дополнительные документы по требованию Росреестра для данного случая.