Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 7)
Шаг 2 – сравнить план в техпаспорте с реальной планировкой квартиры. Ходить по квартире с планом в руках – нормальная практика профессионального риелтора.
Шаг 3 – обратить внимание на красные линии в техпаспорте. Красные линии означают, что БТИ зафиксировало несогласованные изменения при последней инвентаризации. Это документальное подтверждение неузаконенной перепланировки.
Шаг 4 – сверить площадь в техпаспорте с площадью в выписке ЕГРН. Расхождение – признак изменений, которые не прошли официальную регистрацию.
Чем опасна неузаконенная перепланировка
Для продавца: Обязанность вернуть квартиру в исходное состояние по предписанию жилищной инспекции. Штраф (небольшой – от 2 000 до 2 500 рублей для физлиц, но предписание об устранении – серьёзнее). В крайних случаях – принудительная продажа квартиры через суд, если предписание не исполнено.
Для покупателя: Он принимает на себя все обязательства по устранению нарушений. Если перепланировка выявлена после покупки – предписание придёт уже на его имя. Расходы на легализацию или восстановление – его расходы.
Для сделки в целом: Банки при ипотечном кредитовании заказывают оценку квартиры. Оценщик фиксирует несоответствие плана и реальности. Большинство банков отказывают в выдаче ипотеки на квартиру с неузаконенной перепланировкой или существенно снижают оценочную стоимость.
Когда банк отказывает в ипотеке
Банк отказывает или существенно осложняет одобрение в следующих случаях:
• перепланировка зафиксирована красными линиями в техпаспорте;
• снесена несущая стена или изменена несущая конструкция;
• объединена кухня с газовой плитой и жилая комната (запрещено нормативно);
• перенесён "мокрый" узел (санузел, кухня) над жилыми помещениями нижних этажей;
• площадь по документам не совпадает с фактической более чем незначительно.
Некоторые банки работают с квартирами, где есть небольшие согласуемые перепланировки, при условии, что покупатель обязуется их узаконить в течение определённого срока (обычно 6–12 месяцев). Это фиксируется в кредитном договоре как условие.
Какие перепланировки решаемы, а какие критичны
Решаемые (согласуемые в обычном порядке):
• объединение ванной и туалета;
• расширение дверного проёма в ненесущей стене;
• перенос ненесущих перегородок;
• остекление балкона;
• устройство арки в ненесущей стене.
Такие перепланировки можно узаконить постфактум через жилищную инспекцию или суд. Это занимает время и деньги (от 30 000 до 150 000 рублей с учётом проектной документации и госпошлин), но решаемо. Для ипотеки – проблема, для чистой сделки – вопрос переговоров о цене.
Критичные (не согласуемые):
• снос несущей стены без проекта и разрешения;
• перенос кухни с газом в жилую комнату;
• размещение санузла над жилой комнатой соседей снизу;
• устройство проёма в несущей стене без согласования с проектной организацией;
• присоединение части общего имущества (лестничная клетка, технические помещения) к квартире.
Эти изменения не согласуют. Единственный выход – восстановление исходного состояния. Стоимость демонтажа и восстановления несущих конструкций может составлять от 300 000 до нескольких миллионов рублей. Для многих продавцов это нереально. Квартира зависает в продаже или реализуется с существенным дисконтом – только за наличные, только покупателю, который готов взять риск на себя.
Как риелтор оценивает перепланировку на осмотре
На что смотреть при обходе квартиры:
• совпадает ли количество и расположение комнат с планом в объявлении;
• нет ли объединённых помещений там, где по плану должны быть стены;
• где находится санузел относительно жилых комнат соседей (актуально для переносов "мокрых" зон);
• есть ли следы заделанных или новых проёмов в стенах;
• совпадает ли расположение кухни с планом (особенно при наличии газа).
Если что-то вызывает вопросы – немедленно сверяться с техпаспортом. Не "на глаз", не по памяти – с документом.
Стратегия работы при обнаружении перепланировки
Обнаружена согласуемая перепланировка – три варианта для обсуждения с продавцом:
1. Продавец узаконивает до сделки. Сделка проходит чисто. Для ипотечных покупателей – оптимально.
2. Цена снижается с учётом расходов покупателя на последующую легализацию. Фиксируется в переговорах.
3. Покупатель принимает риск и покупает "как есть" – только если покупка за наличные и покупатель чётко понимает последствия.
Обнаружена критичная перепланировка – честный разговор с покупателем о реальных рисках и стоимости устранения. Если покупатель хочет ипотеку – сделка в текущем виде невозможна.
Техническое состояние: что ещё смотреть на осмотре
Помимо планировки, риелтор при осмотре обращает внимание на:
• состояние инженерных систем (трубы, электрика, вентиляция) – видимые признаки аварийного состояния или кустарного ремонта;
• следы залития – пятна на потолке, вздувшийся ламинат, запах сырости;
• состояние окон и дверей – косвенный признак деформации конструктивных элементов;
• трещины в стенах – особенно горизонтальные и диагональные, которые могут говорить о проблемах с несущими конструкциями.
Риелтор не является строительным экспертом и не обязан давать технические заключения. Но обязан увидеть очевидные проблемы и рекомендовать покупателю заказать независимую техническую экспертизу при наличии сомнений. Стоимость такой экспертизы – 5 000–15 000 рублей. Экономия на ней при наличии сомнений – плохое решение.
Главное правило
Перепланировка – это не повод паниковать и не повод игнорировать. Это информация, которую нужно получить, оценить и корректно довести до клиента. Квартира с согласуемой перепланировкой – нормальный рабочий объект. Квартира с критичными изменениями несущих конструкций – объект с серьёзными ограничениями, о которых покупатель должен знать до принятия решения, а не после подписания договора.
1.7. Договорная база сделки
Почему договор – это не формальность
Большинство проблем в сделках с недвижимостью возникают не из-за мошенничества, а из-за плохо написанных договоров. Стороны по-разному понимают одни и те же слова. Срок "в разумные сроки" для продавца – три месяца, для покупателя – две недели. "Квартира в хорошем состоянии" – для одного это ремонт 2015 года, для другого – советский кафель в ванной.
Риелтор не является юристом и не несёт юридической ответственности за договор. Но профессиональный риелтор обязан видеть слабые места в договоре, понимать последствия формулировок и рекомендовать их исправить до подписания.
Структура основного договора купли-продажи
ДКП (договор купли-продажи) – основной документ, по которому право собственности переходит от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме (если не требуется нотариальная – см. главу 1.5). Переход права регистрируется в Росреестре.
Типовой ДКП состоит из следующих разделов:
Преамбула. Стороны договора с полными паспортными данными. Ошибка в паспортных данных – формальное основание для приостановки регистрации Росреестром.
Предмет договора. Описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат. Все характеристики должны точно совпадать с данными ЕГРН. Любое расхождение – повод для отказа в регистрации.
Цена и порядок расчётов. Существенное условие. Без указания цены договор не считается заключённым. Порядок расчётов: когда, как, через какой инструмент (аккредитив, банковская ячейка, эскроу, наличные). Подробнее – в главе 1.8.
Права и обязанности сторон. Что обязан сделать продавец (передать квартиру, сняться с регистрационного учёта, погасить долги по коммуналке) и что обязан покупатель (оплатить в срок).
Ответственность сторон. Санкции за нарушение обязательств.