Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 6)
Орган опеки проверяет: не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка в результате сделки. Стандартное требование – ребёнок должен получить долю в новом жилье не меньшую по стоимости и площади.
Сроки получения разрешения: официально – 15 рабочих дней, фактически – от 2 до 6 недель в зависимости от региона и загруженности органа. Это нужно учитывать при планировании сроков сделки.
Распространённые ошибки:
Ошибка 1. Не проверить, был ли ребёнок собственником ранее и не был ли нарушен порядок его выписки или отчуждения его доли в предыдущих сделках. Если прошлая сделка прошла без согласия опеки – она ничтожна, и это проблема текущего покупателя.
Ошибка 2. Считать, что если ребёнок только прописан, но не является собственником, – согласие опеки не нужно. Верно, но прописанный ребёнок – это другой риск (см. главу 1.4 о зарегистрированных лицах).
Материнский капитал
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, возникает обязательство по закону (ФЗ-256): в течение 6 месяцев после погашения ипотеки или передачи квартиры выделить доли всем членам семьи, включая детей.
Это обязательство часто игнорируется. Люди гасят ипотеку материнским капиталом, не выделяют доли детям и продают квартиру "чисто" – без детей в числе собственников.
Последствия для покупателя:
• прокуратура или Пенсионный фонд могут оспорить сделку, поскольку права детей нарушены;
• сами дети, достигнув совершеннолетия, вправе предъявить требования о выделении доли;
• срок исковой давности для детей начинает течь с момента достижения 18 лет – то есть требование может прийти через 10–15 лет после сделки.
Как выявить: спросить продавца напрямую – использовался ли маткапитал при покупке. Запросить выписку из ПФР о состоянии сертификата (если сертификат использован полностью – это подтверждение факта). Проверить ипотечный договор, если он был: там должно быть указано использование маткапитала.
Если маткапитал использовался, а доли не выделены – это нарушение закона. Сделку проводить без устранения нарушения нельзя. Устранение: нотариальное соглашение о выделении долей, регистрация в Росреестре – и только после этого продажа с согласия опеки.
Сделки по доверенности
Доверенность – документ, по которому одно лицо (доверитель) уполномочивает другое (поверенного) совершать сделки от своего имени. Это законный и удобный инструмент. И одновременно – зона высокого риска мошенничества.
Доверенность на продажу недвижимости обязательно должна быть нотариально удостоверена.
Что проверять при сделке по доверенности:
1. Актуальность доверенности. Доверенность действительна, если не истёк срок (указан в документе; если не указан – 1 год с даты выдачи) и если доверитель не отозвал её. Проверить отзыв можно через реестр нотариальных действий на сайте ФНП (reestr-dover.ru). Проверка занимает минуту, пренебрегать ею нельзя.
2. Объём полномочий. Доверенность должна содержать явно выраженное полномочие на продажу конкретного объекта, получение денег и подписание всех необходимых документов. Общая доверенность "на управление имуществом" без явного указания на право продажи – недостаточна.
3. Жив ли доверитель. Доверенность прекращается в момент смерти доверителя. Если продажа происходит после смерти, а поверенный об этом не сообщает – это мошенничество. Сделка, совершённая после смерти доверителя, ничтожна. Покупатель теряет и квартиру, и деньги (деньги придётся взыскивать с мошенника, что крайне сложно).
4. Личный контакт с доверителем. Стандарт профессиональной работы – при сделке по доверенности всегда добиваться личного контакта (видеозвонок, письменное подтверждение) с собственником. Если поверенный категорически препятствует любому контакту с доверителем – это красный флаг.
5. Причина выдачи доверенности. Нормальные причины: болезнь, пожилой возраст, нахождение за рубежом, командировка. Подозрительные ситуации: доверитель находится рядом, но "не хочет приходить"; доверенность выдана совсем недавно перед сделкой; доверитель – пожилой человек, а поверенный – малознакомое лицо.
6. Генеральная доверенность на постороннее лицо – максимальный уровень настороженности. Сам по себе не запрещён, но требует обязательного контакта с доверителем и нотариального удостоверения сделки.
Когда нотариальная форма обязательна
Это принципиальный вопрос, в котором новички часто ошибаются. Нотариус – не опция для "большей надёжности". В ряде случаев это требование закона, без которого Росреестр откажет в регистрации.
Нотариальная форма обязательна:
• при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу (не другому сособственнику);
• при любой сделке с участием несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
• при продаже по доверенности – доверенность обязательно нотариальная, сам договор – по выбору сторон, но нотариус снижает риски;
• при заключении брачного договора или соглашения о разделе имущества;
• при оформлении соглашения о выделении долей по материнскому капиталу.
Нотариальная форма не обязательна, но рекомендуется:
• при сделке с пожилым продавцом (дополнительная проверка дееспособности нотариусом);
• при сложной истории объекта (дарение, наследство);
• при сделке по доверенности (даже если сама доверенность нотариальная).
Нотариус несёт имущественную ответственность за удостоверенную сделку. Это реальная дополнительная защита покупателя – при наличии страхования ответственности нотариуса.
Типичные ошибки при работе с участниками сделки
Ошибка 1. Не проверить семейное положение продавца и дату приобретения квартиры. Результат – сделка без согласия супруга.
Ошибка 2. Не запросить информацию об использовании маткапитала. Результат – покупка квартиры с нарушением прав детей.
Ошибка 3. Не проверить доверенность на отзыв перед сделкой. Результат – сделка по отозванной доверенности, которая ничтожна.
Ошибка 4. Не получить согласие органа опеки при наличии несовершеннолетнего собственника. Результат – отказ Росреестра в регистрации.
Ошибка 5. Не уведомить сособственников о продаже доли или уведомить ненадлежащим образом. Результат – иск о переводе прав покупателя в течение 3 месяцев.
Главный принцип работы с участниками
Выяснить полный состав участников нужно на первой встрече с клиентом. Не в момент подготовки договора. Не перед сделкой. На первой встрече.
Список вопросов, которые риелтор задаёт продавцу при первом контакте:
• Сколько собственников у квартиры?
• Есть ли среди них несовершеннолетние?
• Состоите ли вы в браке сейчас? Состояли ли в браке на момент покупки?
• Использовался ли материнский капитал?
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Планируете ли вы действовать через представителя по доверенности?
Ответы на эти вопросы формируют план проверки и список необходимых документов. Риелтор, который задаёт их сразу, экономит недели работы и защищает клиента от сюрпризов в день сделки.
1.6. Перепланировки и техническое состояние
Почему это важно для риелтора
Перепланировка – одна из самых частых скрытых проблем на вторичном рынке. По разным оценкам, в крупных российских городах от 30 до 50% квартир имеют несогласованные изменения. Часть из них – косметические и безвредные. Часть – критичные, которые делают квартиру практически непродаваемой в ипотеку и создают риск для покупателя.
Задача риелтора – оценить характер перепланировки ещё на этапе осмотра объекта, до того, как покупатель успел влюбиться в квартиру.
Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства
Перепланировка – изменение конфигурации помещений: перенос стен, объединение комнат, изменение дверных проёмов. Требует согласования с органами местного самоуправления.
Переустройство – изменение инженерных систем: перенос радиаторов, замена газового оборудования, перенос сантехники. Также требует согласования.
Оба вида изменений должны быть отражены в техническом паспорте (техпаспорте) квартиры. Если фактическое состояние квартиры не совпадает с тем, что нарисовано в плане – перед вами неузаконенная перепланировка.
Как проверять технические документы
Основной документ – технический паспорт квартиры. Его выдаёт БТИ (бюро технической инвентаризации). Содержит поэтажный план с указанием всех помещений и их площадей.
Алгоритм проверки:
Шаг 1 – запросить у продавца технический паспорт. Если его нет – это уже сигнал. Для продажи формально не требуется, но для ипотеки банк запросит обязательно.