Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 5)
Зарегистрированные лица
Это обременение не отражается в выписке ЕГРН. Именно поэтому оно особенно опасно.
Зарегистрированный человек (прописанный) имеет право проживания в квартире. При смене собственника это право автоматически не прекращается. Новый собственник не может просто так выписать жильца – только через суд и только при наличии оснований.
Что смотреть: справку о составе семьи или выписку из домовой книги (архивную). Документ запрашивается в МФЦ или управляющей компании. Показывает всех, кто зарегистрирован сейчас и кто был зарегистрирован ранее.
Стандартное условие в ДКП: продавец обязуется сняться с регистрационного учёта и снять с учёта всех членов семьи до или после передачи квартиры (конкретный срок прописывается в договоре). За неисполнение – штрафные санкции или право покупателя на расторжение.
Временно отсутствующие жильцы
Это отдельная категория, требующая особого внимания. Существуют категории граждан, которые сохраняют право пользования жилым помещением даже будучи снятыми с регистрационного учёта или выписанными в связи с временным отсутствием.
К таким категориям относятся:
• лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Их выписывают при осуждении, но после освобождения они вправе восстановить регистрацию и вернуться;
• лица, признанные безвестно отсутствующими. При отмене решения суда о безвестном отсутствии они могут претендовать на жильё;
• лица, выписанные в психиатрические учреждения на длительное лечение;
• военнослужащие, выписанные в связи с призывом.
Как выявить: именно для этого нужна архивная (расширенная) выписка из домовой книги – она показывает всех, кто был зарегистрирован когда-либо, с датами и основаниями выписки. Если кто-то выписан "в места лишения свободы" или "в психиатрическое учреждение" – это обязательный повод для разбирательства.
Реальный сценарий: квартира продаётся, все жильцы выписаны. Через год из мест лишения свободы возвращается гражданин, который был прописан в квартире до осуждения. Он обращается в суд с требованием восстановить право пользования. В части случаев суды такие требования удовлетворяют.
Отказники от приватизации
Это самое коварное из невидимых обременений. Отказники не отражаются в выписке ЕГРН. Их нельзя выписать через суд. Их право пожизненного проживания сохраняется при любой смене собственника.
Механизм возникновения: при приватизации все зарегистрированные в квартире имели право участвовать. Те, кто написал отказ от участия в пользу других членов семьи, не стали собственниками. Но по решению Конституционного суда РФ (Постановление от 25.04.1995 № 3-П и последующая практика) сохранили право пользования жилым помещением бессрочно.
Это право не прекращается при продаже квартиры. Никогда. Выселить отказника от приватизации нельзя.
Как проверить: только через архивную выписку из домовой книги. Сопоставить список всех, кто был зарегистрирован на момент приватизации, со списком собственников. Если кто-то был прописан и не стал собственником – выяснять, писал ли он отказ от приватизации и жив ли он сейчас.
Дополнительно: запросить копию договора приватизации. В нём должны быть указаны все участники. Список участников плюс список всех зарегистрированных на тот момент – это и есть полная картина.
Ситуация, которая случается регулярно: продавец говорит "все выписаны, проблем нет". Покупатель не запрашивает архивную выписку. После сделки выясняется, что бывший муж продавца, который 15 лет назад отказался от приватизации и был выписан в добровольном порядке, юридически сохраняет право вселиться обратно.
Сводная таблица обременений
Как работать с обременениями в сделке
Обнаруженное обременение – не всегда повод отказаться от объекта. Это повод выработать стратегию.
Снимаемые обременения (ипотека, арест по погашенному долгу) – решаются в рамках сделки при правильной организации расчётов и последовательности действий.
Несущественные обременения (исторический сервитут, не влияющий на использование) – принимаются с пониманием.
Неснимаемые обременения (отказник от приватизации, живой получатель ренты с правом проживания) – покупатель должен принимать решение осознанно, понимая, что он приобретает объект с постоянным жильцом.
Скрытые обременения, выявленные в процессе проверки, – повод для переговоров о снижении цены или отказа от сделки.
Главное правило: клиент принимает решение, риелтор обеспечивает информацию. Скрыть обременение от клиента "чтобы не сорвать сделку" – это не помощь клиенту. Это предательство его интересов и прямой путь к профессиональной ответственности.
1.5. Участники сделки и их особенности
Почему состав участников – это не формальность
Сделка купли-продажи кажется простой: есть продавец, есть покупатель, подписали договор – готово. На практике за каждым продавцом может стоять супруг, несовершеннолетний ребёнок, совладелец, орган опеки или представитель по доверенности. Каждый из них – участник с самостоятельными правами. Пропустить любого – значит создать основание для оспаривания сделки.
Риелтор обязан выявить всех реальных участников сделки ещё на этапе первичной проверки документов. Не на этапе подписания договора – а при первом знакомстве с объектом.
Долевая собственность
Долевая собственность – это когда квартирой владеют несколько человек, каждый из которых имеет определённую долю (1/2, 1/3, 2/5 и т.д.).
Два принципиально разных сценария:
Сценарий 1. Продажа всей квартиры всеми собственниками одновременно. Все сособственники выступают продавцами и подписывают один договор. Это стандартная сделка. Нотариус не обязателен, если доли продаются одновременно одному покупателю (с 2019 года).
Сценарий 2. Продажа одним из сособственников своей доли третьему лицу. Здесь включается механизм преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и условий. Срок ожидания ответа – 30 дней. Только после истечения этого срока (или получения письменных отказов от всех) можно продавать третьему лицу. Продажа по цене выше той, что была предложена сособственникам, – нарушение их права.
Нотариальная форма обязательна при продаже доли третьему лицу – без нотариуса Росреестр не зарегистрирует сделку.
Главная ошибка: продавец доли говорит "я уже договорился с остальными, они не против". Это не юридически значимый факт. Нужны либо нотариально удостоверенные отказы от преимущественного права, либо доказательства надлежащего уведомления и истечения 30-дневного срока.
Если преимущественное право нарушено – любой из сособственников в течение 3 месяцев вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Покупатель не теряет деньги, но теряет квартиру.
Согласие супруга
Имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью супругов – даже если в ЕГРН указан только один из них (статья 34 Семейного кодекса РФ).
Это означает: продавец, который по документам единственный собственник, на самом деле может продавать имущество, на которое его супруг имеет равные права.
Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу обязательно в силу статьи 35 Семейного кодекса РФ. Без него сделка может быть оспорена супругом в течение 1 года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки без его согласия.
Исключения – когда согласие не нужно:
• квартира приобретена до брака;
• получена по наследству или в дар (даже в браке – личная собственность);
• между супругами заключён брачный договор, изменяющий режим собственности;
• супруги в разводе и квартира была разделена по решению суда или соглашению.
Как проверить статус: запросить паспорт продавца – смотреть страницу с записями о браке. Уточнить, состоит ли продавец в браке сейчас и состоял ли в браке на момент приобретения квартиры.
Типичная проблема: продавец в разводе, квартира куплена в браке, раздел имущества не проводился. Формально бывший супруг сохраняет право на долю. Срок исковой давности по требованиям о разделе – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, – а не с момента развода.
Нотариус при оформлении сделки запросит согласие супруга самостоятельно. Но если сделка проходит в простой письменной форме – риелтор должен позаботиться об этом сам.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников есть лицо до 18 лет – сделка автоматически усложняется. Степень усложнения зависит от возраста.
До 14 лет: ребёнок не подписывает ничего. За него действуют родители (законные представители). Но согласие органов опеки обязательно.
От 14 до 18 лет: ребёнок подписывает договор самостоятельно, но с письменного согласия родителей. Согласие органов опеки также обязательно.
Нотариальная форма сделки с участием несовершеннолетнего собственника обязательна по закону (статья 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Органы опеки и попечительства
Орган опеки защищает имущественные права:
• несовершеннолетних собственников;
• лиц, признанных судом недееспособными;
• лиц, признанных ограниченно дееспособными.
Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо получить разрешение органа опеки. Без него Росреестр откажет в регистрации.