Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 4)
• уголовные дела, если продавец фигурирует как обвиняемый.
Наличие судебного спора об этой квартире – не всегда повод отказаться от сделки. Но это всегда повод изучить материалы дела и понять, завершён ли спор окончательно и не может ли он возобновиться.
Алгоритм проверки объекта:
1. Заказать выписку об основных характеристиках – проверить текущего собственника, обременения, ограничения.
2. Заказать выписку о переходе прав – изучить всю историю собственников.
3. Оценить давность каждого перехода и основание. Выявить тревожные сигналы.
4. Проверить продавца на банкротство (bankrot.fedresurs.ru, kad.arbitr.ru).
5. Проверить исполнительные производства (fssp.gov.ru).
6. Проверить судебные дела продавца и по адресу объекта (sudrf.ru).
7. При наличии тревожных сигналов – запросить дополнительные документы: предыдущие ДКП, расписки, справки о дееспособности, архивную выписку из домовой книги.
8. Оценить совокупность рисков и принять решение: проводить сделку, проводить с дополнительными мерами защиты (нотариат, страхование титула) или отказаться.
Когда требуется усиленная проверка
Стандартная проверка – для "спокойных" объектов с понятной историей и длительным сроком владения. Усиленная проверка нужна в следующих случаях:
• объект приобретён менее 3 лет назад по дарению, наследству или ренте;
• в истории переходов – более трёх смен собственника за 5 лет;
• в выписке видны снятые аресты или прекратившиеся ограничения;
• продавец торопит со сделкой, не готов предоставлять документы, предлагает существенный дисконт без объяснения причин;
• продавец – пожилой человек, действующий через представителя по доверенности.
Усиленная проверка означает: привлечение юриста, запрос нотариально заверенных копий ключевых документов, нотариальное удостоверение сделки и рассмотрение возможности страхования титула.
Страхование титула – кратко
Страхование титула – страховка от потери права собственности в результате признания сделки недействительной. Стоимость – 0,3–1% от стоимости объекта в год. Выплачивается при судебном решении, лишающем покупателя права собственности.
Это не панацея: страховые компании тщательно проверяют историю объекта перед принятием на страхование и могут отказать по объектам с очевидно высоким риском. Но для объектов с умеренно тревожной историей – разумный инструмент дополнительной защиты.
Главный принцип проверки
Риелтор не может дать стопроцентную гарантию безопасности сделки. Но он обязан выявить все видимые риски, сообщить о них клиенту и предложить меры их снижения. Клиент, принявший осознанное решение после качественной проверки, – это клиент, который будет вам доверять. Клиент, которому риски скрыли или не заметили – это потенциальный суд и конец репутации.
1.4. Ограничения и обременения
Почему это одна из самых опасных зон вторички
Обременение – это право третьего лица на объект недвижимости или ограничение в праве пользования и распоряжения им. Ключевое слово – третьего лица. Это значит, что помимо продавца и покупателя существует кто-то ещё, чьи права на квартиру не исчезают при смене собственника.
Часть обременений видна в выписке ЕГРН. Часть – нет. Именно невидимые обременения чаще всего становятся причиной судебных споров и потери жилья.
Задача риелтора – выявить все обременения до сделки, а не после.
Ипотека
Ипотека – залог недвижимости в пользу банка. Пока кредит не погашен, банк является залогодержателем и без его согласия квартиру продать нельзя.
Ипотека всегда отражается в выписке ЕГРН в разделе "Ограничение прав и обременение". Скрыть её невозможно. Но работать с ней нужно уметь.
Три варианта сделки с ипотечной квартирой:
Вариант 1. Погашение ипотеки до сделки. Продавец до подписания ДКП закрывает кредит за счёт своих средств или аванса покупателя, банк снимает обременение, после чего проходит обычная сделка. Самый чистый сценарий.
Вариант 2. Погашение ипотеки из средств покупателя в рамках сделки. Покупатель переводит часть суммы напрямую в банк для погашения остатка долга, остаток – продавцу. Требует чёткой организации: сначала снятие обременения, потом передача остатка. Схема рабочая, но требует юридически грамотного договора.
Вариант 3. Переоформление ипотеки на покупателя. Покупатель принимает долг продавца перед банком. Банк проверяет нового заёмщика. Встречается редко, применяется при выгодных условиях старого кредита (например, льготной ставке).
Ошибка новичка: передать аванс продавцу "на погашение ипотеки" без контроля фактического снятия обременения. Если продавец деньги взял, а ипотеку не погасил – покупатель в сложной ситуации.
Арест
Арест – ограничение, наложенное судом или судебным приставом. Означает полный запрет на распоряжение имуществом: продать, подарить, заложить квартиру нельзя. Росреестр откажет в регистрации сделки.
Арест накладывается в рамках:
• исполнительного производства по долгам продавца;
• уголовного дела (арест имущества как обеспечительная мера);
• гражданского спора (обеспечение иска).
Арест отражается в выписке ЕГРН. Но между наложением ареста и его появлением в выписке может пройти несколько дней – это лаг между решением суда и регистрацией в Росреестре.
Практическое правило: заказывать выписку непосредственно перед подачей документов на регистрацию, а не за неделю до этого. Ситуация могла измениться.
Дополнительно: проверять продавца через сайт ФССП на наличие исполнительных производств. Если долгов много – риск наложения ареста в процессе сделки реален.
Запрет регистрационных действий
Это более узкое ограничение, чем арест. Запрет регистрационных действий означает, что Росреестр не зарегистрирует переход права – но сам объект при этом не арестован, и другие права на него могут существовать.
Источники запрета:
• решение суда в рамках обеспечительных мер;
• постановление судебного пристава;
• запрет, установленный самим собственником через Росреестр (собственник вправе подать заявление о том, что сделки с его имуществом могут проводиться только при его личном участии – без представителей).
Последний случай – важный инструмент защиты от мошенничества по доверенности. Если продавец установил такой запрет, а сделка проводится через представителя – это либо ошибка, либо мошенничество.
Запрет регистрационных действий также отражается в выписке ЕГРН.
Сервитут
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Чаще встречается в отношении земельных участков (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций через участок), но может касаться и зданий.
Сервитут бывает публичным (установленным законом или нормативным актом – например, для прокладки трубопровода) и частным (установленным по соглашению сторон или решению суда).
Для покупателя квартиры сервитут редко создаёт проблемы. Для покупателя земельного участка или частного дома – может быть принципиальным: участок с публичным сервитутом для прокладки коммуникаций теряет часть своей ценности и функциональности.
Сервитут регистрируется в ЕГРН и виден в выписке.
Рента
Рента как обременение уже разобрана в главе 1.2, но здесь важно рассмотреть её именно как ограничение на объект.
Если договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты ещё действует (получатель ренты жив), это обременение регистрируется в ЕГРН. Плательщик ренты является собственником, но не может продать объект без согласия получателя ренты.
При продаже квартиры, обременённой рентой, покупатель принимает на себя все обязательства плательщика – выплаты, содержание, уход. Это принципиальное условие, которое должно быть прописано в договоре и осознано покупателем.
Встречаются случаи, когда продавец "забывает" сообщить покупателю о действующем договоре ренты, а обременение в ЕГРН уже снято – например, по поддельным документам о смерти получателя. Это мошенничество, но покупатель оказывается его жертвой.
Проверка: при наличии в выписке информации о том, что объект приобретён по договору ренты – запросить свидетельство о смерти получателя ренты или убедиться в фактическом прекращении обязательств.