Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 3)
Решение суда
Право собственности может возникнуть на основании вступившего в силу решения суда – например, при разделе имущества между супругами, признании права собственности на самовольную постройку, установлении факта принятия наследства.
Нюансы:
• решение суда должно вступить в законную силу. Проверяется по штампу на копии решения и через базу судов;
• решение суда о разделе имущества – значит, был спор. Это само по себе сигнал к более тщательной проверке истории отношений сторон;
• решение о признании права на самовольную постройку – означает, что объект изначально строился с нарушениями. Важно понять, устранены ли эти нарушения или нет.
Сравнительная таблица рисков
Как это влияет на стратегию проверки
Риелтор, увидев основание возникновения права, должен мгновенно выстраивать в голове план проверки – что именно смотреть и где.
При ДКП – смотреть историю переходов, давность последней сделки, цену предыдущих договоров.
При дарении – устанавливать родство, проверять дарителя на банкротство, оценивать дееспособность.
При наследстве – выяснять всех возможных наследников, проверять давность с момента смерти, запрашивать информацию о завещании.
При приватизации – обязательно расширенная выписка из домовой книги, поиск отказников.
При ренте – проверять факт смерти получателя или наличие обременения в ЕГРН, мониторить судебные базы.
Эта работа не делается "на глазок" и не занимает пять минут. Профессиональная проверка основания – это 1–3 дня работы с документами. Именно за это время и знание клиент платит риелтору.
1.3. Проверка объекта и истории переходов прав
Зачем это нужно и почему это навык, а не формальность
Проверка объекта – это не бюрократическая процедура для галочки. Это детективная работа, цель которой – понять реальную историю квартиры и оценить риск того, что сделку оспорят. Новичок часто думает: "Выписка ЕГРН есть, собственник совпадает – всё в порядке". Это опасное заблуждение. Выписка показывает текущее состояние. История переходов показывает, можно ли этому состоянию доверять.
Шаг 1. Выписка из ЕГРН – что запрашивать и что смотреть
Существует несколько видов выписок. Новичку важно знать разницу.
Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах – базовый документ. Показывает: кто собственник, на каком основании, есть ли обременения (ипотека, арест, рента, сервитут). Заказывается на сайте Росреестра или через МФЦ. С 2023 года ФИО собственника в выписке скрыто для третьих лиц – видно только самому собственнику или его представителю по нотариальной доверенности.
Выписка о переходе прав (расширенная) – ключевой документ для проверки истории. Показывает всю цепочку собственников с датами регистрации и основаниями перехода права. Именно её нужно запрашивать при проверке объекта.
Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве – для новостроек.
Что смотреть в выписке о переходе прав:
Первое – основание приобретения текущим собственником (ДКП, дарение, наследство и т.д.) – мы уже разобрали это в главе 1.2.
Второе – дата регистрации права текущего собственника. Чем дольше владеет – тем лучше. Меньше года – повод насторожиться и выяснять причину.
Третье – полная история предыдущих собственников: кто владел, как долго, на каком основании передал следующему.
Четвёртое – наличие обременений и ограничений в разделе "Ограничение прав и обременение объекта". Ипотека, арест, рента, долгосрочная аренда, сервитут – всё это здесь.
Шаг 2. Анализ истории переходов прав
Получив выписку о переходе прав, изучайте её системно.
Что считать нормой:
Квартира перешла к продавцу 5 лет назад по ДКП, до этого сменила одного-двух собственников за 15–20 лет – всё в пределах нормы. Это "спокойная" история.
Тревожные сигналы:
Сигнал 1. Частые перепродажи за короткий период. Три и более смены собственника за 2–3 года – красный флаг. Такую квартиру называют "мигрирующей". Варианты объяснений: попытка запутать историю объекта, легализация мошеннической схемы, сокрытие проблемного основания в начале цепочки.
Сигнал 2. Короткий срок владения у каждого собственника. Если каждый владел по 6–8 месяцев и быстро продавал – зачем? Нормальный человек не покупает квартиру для того, чтобы продать её через полгода без очевидной причины.
Сигнал 3. Нетипичные основания в цепочке. Дарение постороннему лицу, рента, решение суда – особенно если это было несколько переходов назад. Проблема в начале цепочки может "заразить" все последующие сделки.
Сигнал 4. Занижение цены в предыдущих ДКП. Если квартира стоимостью 8 000 000 рублей в прошлом ДКП была продана за 1 000 000 рублей – это либо уклонение от налогов, либо попытка скрыть фиктивность сделки. Обе версии создают риск оспаривания.
Сигнал 5. Переходы между аффилированными лицами. Продажа между близкими родственниками или между юрлицами с одним учредителем при одновременном снижении цены – признак того, что сделка была формальной.
Шаг 3. Проверка срока исковой давности
Срок исковой давности – это период, в течение которого пострадавшая сторона может обратиться в суд с требованием оспорить сделку. Основной срок – 3 года. По некоторым основаниям – 1 год (оспоримые сделки, например, совершённые под влиянием обмана или принуждения). Срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Практическое правило: если с момента сомнительной сделки прошло более 10 лет – риск существенно снижается. Если менее 3 лет – проверять особенно тщательно.
Важная оговорка: суды иногда принимают аргумент, что лицо "не знало и не могло знать" о нарушении и только недавно узнало. Поэтому срок исковой давности – не абсолютная гарантия, а лишь снижение вероятности.
Шаг 4. Проверка продавца на банкротство
С 2015 года физические лица могут быть признаны банкротами. Это создало серьёзный риск для покупателей недвижимости.
Если продавец в течение 3 лет до продажи совершил сделки, которые финансовый управляющий признает направленными на вывод активов – эти сделки могут быть оспорены. Покупатель, даже добросовестный, рискует потерять квартиру.
Как проверить продавца на банкротство:
– проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru). Ввести ФИО и дату рождения продавца. Если есть активная процедура банкротства – сделку проводить нельзя без согласия финансового управляющего.
– проверить на сайте арбитражного суда (kad.arbitr.ru). Здесь видны не только завершённые дела, но и поданные заявления о банкротстве.
– проверить наличие крупных долгов и исполнительных производств на сайте ФССП (fssp.gov.ru). Большой объём исполнительных производств при одновременной продаже недвижимости – признак того, что продавец продаёт активы под давлением кредиторов.
Тревожная комбинация: продавец продаёт по цене ниже рыночной + имеет крупные долги + сделка происходит срочно. Это классический сценарий предбанкротной продажи.
Шаг 5. Признаки фиктивных сделок
Фиктивная (мнимая) сделка – совершённая без реального намерения создать правовые последствия. Притворная сделка – прикрывающая другую сделку. Оба вида ничтожны по статье 170 ГК РФ.
Признаки, на которые обращают внимание суды и которые должен видеть риелтор:
• цена в договоре существенно ниже рыночной или кадастровой стоимости;
• продавец после "продажи" продолжает жить в квартире и оплачивает коммунальные услуги;
• деньги по договору фактически не передавались (нет расписок, нет банковских переводов);
• стороны сделки – близкие родственники или аффилированные лица;
• сделка совершена незадолго до или после возбуждения уголовного дела, развода, судебного спора с кредитором.
Если покупатель приобрёл такую квартиру, не зная об этих обстоятельствах, суд всё равно может признать сделку недействительной. Добросовестность покупателя придётся доказывать, и это непростой процесс.
Шаг 6. Проверка по судебным базам
Помимо банкротства, важно проверить продавца в судах общей юрисдикции – по месту его регистрации и по адресу объекта.
Сайт sudrf.ru позволяет искать дела с участием конкретного лица. Ищем:
• споры о правах на недвижимость по адресу объекта;
• дела о расторжении договоров ренты или дарения;
• семейные споры о разделе имущества;