Андрей Томин – Работа риелтора. Пособие для начинающих специалистов рынка недвижимости (страница 2)
• банки кредитуют под залог СНТ менее охотно, чем под ИЖС.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство) – участок для ведения сельскохозяйственной деятельности с возможностью строительства жилья. Разделяется на два принципиально разных типа:
• приусадебный участок ЛПХ – находится в границах населённого пункта, строительство жилого дома разрешено, прописка возможна;
• полевой участок ЛПХ – за пределами населённого пункта, строительство любых капитальных объектов запрещено.
Покупатель, не понимающий этого различия, может приобрести полевой ЛПХ с расчётом построить дом – и получить штраф и требование сноса.
Вид разрешённого использования (ВРИ)
ВРИ – это перечень того, что разрешено делать с конкретным земельным участком согласно градостроительному зонированию. Определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) каждого муниципалитета.
Почему это критически важно для риелтора:
• нельзя строить объект, не соответствующий ВРИ. Даже если фактически уже построили – регистрация права будет проблематичной, а объект могут обязать снести;
• коммерческая деятельность на участке ИЖС не предусмотрена. Открыть магазин или автосервис на таком участке – нарушение;
• смена ВРИ возможна, но это долгая административная процедура с неопределённым результатом.
Как проверить ВРИ: через выписку из ЕГРН, публичную кадастровую карту (pkk.rosreestr.ru) или сведения из ПЗЗ муниципалитета.
Практическое правило для риелтора
Прежде чем брать объект в работу, задайте себе три вопроса:
1. Какой правовой статус объекта – жилое, нежилое, апартаменты?
2. Что покупатель планирует с ним делать – жить, сдавать, вести бизнес?
3. Совпадает ли фактическое использование с тем, что разрешено по документам?
Несовпадение ответов – это либо сигнал для разъяснения клиенту, либо повод отказаться от объекта. Продать покупателю апартаменты под видом квартиры или участок с неподходящим ВРИ – это не ошибка новичка. Это репутационная катастрофа и потенциальная юридическая ответственность.
1.2. Основания возникновения права собственности
Почему это зона рисков
Основание, по которому продавец стал собственником, – первое, на что смотрит грамотный риелтор при проверке объекта. Разные основания несут принципиально разный уровень риска оспаривания сделки. Одна и та же квартира может быть абсолютно безопасной покупкой или потенциальной катастрофой – в зависимости от того, как она попала к нынешнему продавцу.
Договор купли-продажи (ДКП)
Самое распространённое основание. Продавец когда-то купил квартиру – теперь продаёт её вам.
Риски зависят от истории объекта, а не от самого факта ДКП. Смотреть нужно на:
• цену в предыдущем ДКП. Если продавец купил квартиру год назад за 3 000 000 рублей, а сейчас продаёт за 6 000 000 – это не обязательно проблема. Но если прошлая цена была подозрительно занижена (ниже кадастровой или явно нерыночная) – значит, предыдущая сделка могла быть проведена с нарушениями;
• давность сделки. Если предыдущая покупка была меньше 3 лет назад – риск оспаривания выше: не истёк срок исковой давности по многим основаниям;
• количество переходов права за короткий период. Три смены собственника за два года – тревожный сигнал. Такие объекты называют "мигрирующими" и часто связывают с попытками запутать историю.
Дарение
Дарственная – договор, по которому собственник безвозмездно передаёт имущество одаряемому. Звучит просто. На практике – один из наиболее рискованных документов-оснований при покупке.
Почему дарение вызывает настороженность:
Ситуация 1. Пожилой человек подарил квартиру дальнему знакомому или постороннему лицу. Через полгода умер. Родственники оспаривают дарение, утверждая, что даритель в момент подписания не понимал значения своих действий (статья 177 ГК РФ). Суды такие иски принимают к рассмотрению. Экспертиза дееспособности – посмертная, по медицинским документам. Результат непредсказуем.
Ситуация 2. Дарение использовалось для сокрытия фактической продажи – чтобы уйти от налогов или обойти преимущественное право других собственников. В этом случае сделка является притворной (статья 170 ГК РФ) и может быть признана ничтожной.
Ситуация 3. Даритель признан банкротом в течение 3 лет после дарения. Финансовый управляющий вправе оспорить безвозмездную сделку как совершённую в ущерб кредиторам.
Стратегия проверки при дарении: выяснить степень родства дарителя и одаряемого (чем ближе – тем ниже риск), запросить информацию о дееспособности дарителя на момент сделки, проверить дарителя на банкротство.
Наследство
Наследование – ещё одно основание с высоким потенциалом риска. Особенно если прошло мало времени с момента смерти наследодателя.
Два вида наследования:
• по завещанию – оспаривается чаще, потому что завещание можно признать недействительным (давление, недееспособность, нарушение формы);
• по закону – теоретически надёжнее, но появление "неожиданных" наследников никто не отменял.
Реальные сценарии проблем:
Сценарий 1. Продавец унаследовал квартиру и продаёт её через 6 месяцев. В это время объявляется ещё один наследник, который не знал об открытии наследства. Суд восстанавливает ему срок принятия наследства. Покупатель оказывается в процессе раздела имущества, который он не планировал.
Сценарий 2. Завещание составлено в пользу одного из детей, остальные дети имеют право на обязательную долю (статья 1149 ГК РФ) – нетрудоспособные супруг, дети, родители наследодателя получают не менее половины того, что причиталось бы им по закону. Если эта доля не выделена – сделка уязвима.
Сценарий 3. Объявляется наследник по праву представления (внуки умершего ребёнка наследодателя) или наследник, принявший наследство фактически – не через нотариуса, а путём проживания и оплаты коммунальных услуг.
Безопасный горизонт при наследстве – от 3 до 5 лет с момента смерти наследодателя. Меньший срок требует особой тщательности проверки и нотариального удостоверения сделки.
Приватизация
Приватизация – передача государственного или муниципального жилья в частную собственность. Проводилась массово с 1991 года.
Главный риск приватизации – отказники. Это члены семьи, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации, но написали отказ от участия в ней в пользу других членов семьи.
По решению Конституционного суда РФ, отказавшийся от приватизации сохраняет право пожизненного проживания в квартире – даже после её продажи. Это право не прекращается при смене собственника.
Это означает: покупатель приобрёл квартиру, въехал, а через месяц выяснилось, что бывший муж продавца, который 20 лет назад отказался от приватизации, имеет право жить в этой квартире до конца жизни. Выселить его нельзя.
Как проверить: запросить архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Там будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован. Если кто-то был выписан после приватизации – выяснить основание выписки и наличие отказа от приватизации в деле.
Договор долевого участия (ДДУ)
ДДУ – договор между застройщиком и дольщиком на покупку квартиры в строящемся доме. После сдачи дома дольщик оформляет право собственности.
Риски при покупке такой квартиры на вторичном рынке (когда первый владелец продаёт после оформления права):
• проверить, что право зарегистрировано в Росреестре корректно и без обременений;
• убедиться, что ипотека, если была, погашена и залог снят;
• уточнить, использовался ли материнский капитал – это порождает обязанность выделить доли детям, которая часто игнорируется и создаёт проблемы при дальнейшей продаже.
Отдельный риск – уступка права требования (цессия по ДДУ) до сдачи дома. Здесь цепочка сложнее: нужно проверять и ДДУ, и договор цессии, и согласие застройщика на уступку.
Рента
Рента – договор, по которому получатель ренты передаёт имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик обязуется регулярно выплачивать деньги или обеспечивать содержание.
Это основание – одно из наиболее конфликтных в судебной практике.
Типичная проблемная история: пожилой человек заключил договор пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты несколько месяцев не выполнял обязательства или выполнял ненадлежащим образом. Получатель обратился в суд с требованием расторгнуть договор. Суд расторг – и квартира вернулась к бывшему владельцу. Но к этому моменту плательщик уже продал её третьему лицу.
Покупая квартиру, приобретённую по ренте, проверяйте:
• факт смерти получателя ренты (свидетельство о смерти) и дату смерти – именно с этого момента право перешло без обременений;
• отсутствие судебных споров по этому договору в картотеке арбитражных дел и на сайте судов общей юрисдикции;
• если получатель ренты ещё жив и проживает в квартире – это обременение, которое фиксируется в ЕГРН.