Александр Мирошниченко – Финансовая свобода в квадратных метрах. Стратегии в недвижимости (страница 4)
Мы наблюдаем рынок недвижимости Бали с постковидных времен – всего несколько лет, но и за это время он изменился от безумно хайпового к холодному и безжизненному, и вот теперь вновь теплеет. Сегодня на Бали идут далеко не все, а только самые «заряженные» инвесторы, которые видят рынок шире, чем среднестатистический любитель треш-контента на YouTube.
Индонезия по-прежнему является одной из восьми крупнейших экономик мира, наряду с США, Китаем и Индией, а Бали – одним из самых популярных туристических направлений мира, не имеющим ярко выраженной сезонности, со среднегодовой загрузкой туристической недвижимости в районе 65—75%.
Фокус инвестора на безопасности, минимизации рисков, сохранении и приумножении капитала. Сейчас уже никто не бьется в агонии «it’s now or never» – сейчас или никогда, почти все принимают решения обстоятельно. Покупать напрямую у застройщика – по-прежнему «зашквар». Большие инвесторы так не делают, а предпочитают пользоваться независимым мнением и привлекать независимых специалистов для объективной оценки рынка и выбора подходящего портфеля объектов.
Все реже на рынок заходят новые небольшие застройщики, а некоторые из тех, что построили 1—2 проекта сворачивают «лавочку» и уходят с рынка. Тем крепче становятся те, кто ориентировался прежде всего на качество, а не на объем. Хотя и те, и другие пережили непростые времена. Среди проектов крупных системных застройщиков по-прежнему есть те, в которые заходить однозначно стоит. Агентства по-прежнему существуют для того, чтобы давать независимую оценку и информировать не только о потенциалах доходности, но и о возможных рисках. При выборе нужно делать ставку на наименее рисковый проект при прочих равных. А также мы делаем акцент на том, чтобы оставаться с вами на протяжении всего взаимодействия с застройщиком и уже после подписания договора.
Итак, поехали, друзья, классика Бали.
Для тех, кто давно планировал приобретение апартаментов, но откладывал. Готовые апартаменты в Чангу (Переренан) :
– двухуровневый 1-спальный апартамент 60 кв. м;
– первая цена – 165 000$;
– специальная цена для наших клиентов – 130 000$.
Инфраструктура комплекса:
– бассейн 16 метров,
– руфтоп с зоной отдыха и кинотеатром под открытым небом,
– спортивный зал,
– студия для записи подкастов,
– 7 минут на байке до пляжа Переренан.
Лизхолд 25 лет +25 лет гарантированного продления. Апартаменты полностью укомплектованы мебелью и техникой, подходят для сдачи в аренду или для личного проживания.
Знаете, есть на Бали классные объекты, а есть менее интересные. И на каждый объект сегодня на YouTube десятки обзоров. Смотришь, и, кажется, все ок. Но если копнуть глубже, обнаружатся нюансы, про которые в «обзорчиках» никто не скажет. Поэтому, дорогие инвесторы, не очаровывайтесь цифрами доходности в табличках, отрисованных застройщиком, а наряду с ожидаемым показателем ROI соотносите прежде всего риски по разным проектам.
Где-то участок взят в рассрочку и еще не оплачен полностью, а как насчет строительства в резидентской зоне? Может быть оптимистичный план на получение SLF (функциональный сертификат по готовности здания) без подачи на PBG (разрешение на строительство, которое оформляется до начала строительных работ). Где-то PBG уже получен, а может быть, только поданы документы, и ждать перехода от расчистки участка к строительным работам еще 11 месяцев. Конечно, все может быть идеально, кроме того, что вдоль проекта простирается прекрасная река, и требуемый отступ не соблюден.
Анализируйте ситуацию, подключайте риск-менеджмент и, самое главное, не пытайтесь объять необъятное, привлекайте профессионалов к вопросу, ведь дело касается Ваших денег!
Про цвет земли на Бали
Если вы уже находитесь в процессе выбора объекта недвижимости на Бали, вы наверняка уже знаете, что на Бали есть три основных типа земельных участков:
– зеленые – сельскохозяйственные;
– желтые – резидентские;
– красные – коммерческие.
Но все не так просто! Например, желтый участок может иметь сельхозназначение, а коммерческие зоны бывают не только красными, но и розовыми, оранжевыми и т. д.
На что важно обращать внимание?
– Назначение земли.
– Разрешенный коэффициент застройки.
– Какие постройки разрешено возводить на участке.
Как разобраться?
В Индонезии есть государственные сайты с картами зонирования. Помимо этого, мы всегда можем заказать юридическую проверку. В рамках такой проверки рассматривается не только зонирование, но и другие важные аспекты, обеспечивающие безопасность сделки.
Стройка на Бали, инвестиции в недвижимость и пассивный доход
Готовая вилла на первой береговой линии в проекте Oceaniq подробно.
На старте продаж этого комплекса здесь уже были небольшие коммерческие помещения и облагороженная набережная. Причем это была муниципальная инициатива, поскольку это территория, которая является частью культурного наследия и она пролегает прямо перед комплексом, поэтому можно сказать, что владельцам вилл первой очереди очень повезло. Можно выйти из своей виллы и сразу попасть на пляж – он дикий, скалистый и здесь можно посерфить, либо на пляж отеля «Мулия», который находится буквально в двух минутах от этой точки, и там уже можно купаться, загорать, пользоваться шезлонгами, все что угодно!
Для второй очереди это будет расстояние 800 метров, что тоже очень близко, а мы с вами знаем, что близость к океану и локация в целом для недвижимости – основной показатель.
Из чего же состоит вилла?
– Внутренний двор, где расположен бассейн с обратным течением, которое можно использовать для тренировок.
– Терраса с огромной стеклянной дверью из закаленного стекла, высота профиля 3,2 м. Это сделано специально, чтобы не перекрывать вид.
– Гостиная с техническим помещением, которое на самом деле используется как гардеробная и постирочная первого этажа.
– Кухонная зона максимально минималистична: здесь встроенный холодильник, мойка, посудомоечная машина, вытяжка, плитка из натурального камня, привезенного из Эмиратов, бесшовные панели от пола до потолка.
– Санузел первого этажа, великолепное зеркало от пола до потолка, свет утоплен в нише.
– Лестница на второй этаж из натурального камня.
– Холл второго этажа оформлен панно, которое делают балийские мастера, и в каждой вилле это панно уникально.
– Первая спальня не перегружена совершенно никакими деталями. Удобная качественная кровать, встроенная гардеробная, управление шторами и кондиционером с одной панели, высота матраса здесь 37 см – это совместное балийско-американское производство. Такие матрасы закупают пятизвездочные отели, такие как «Марриотт».
– С балкона вид на океан!
– Мастер-спальня, мастер-санузел с премиальной техникой, огромная белая прекрасная ванна, огромное тонированное окно «в пол». Вы можете смотреть на небо, если вам хочется, прямо из своей ванной комнаты.
Средняя финансовая доходность 12—14% годовых при среднесуточной ставке от 90 долларов. Знаете, иногда мы слышим от клиентов, которые все не решаются на покупку что-то вроде: «Ой, Владимир, пока семейные дела, не до Бали», «Поступление ребенка», «Ремонт в своей квартире» и т. п. Понятно, что это жизнь, и ее невозможно поставить на паузу! И не нужно! Нужно ее жить. Только не откладывать инвестиции на «потом». Единственное, чего нам никто не вернет – это время.
Владельцы объектов, которые мы оформляли на стадии строительства на Бали, уже получают первые дивиденды, и те, кто ориентировался на долгосрочную стратегию и доход от сдачи в аренду, особенно довольны.
Теперь вопрос к вам, что вернется вам сторицей – условный ремонт на кухне или инвестиции в объект недвижимости, который будет генерировать для Вас регулярную прибыль? Пишите, друзья, сделаем для Вас подбор, исходя из ваших пожеланий и бюджета.
Как мы оцениваем новый объект, выходящий в продажу?
Любой уважающий себя риелтор на Бали порекомендует перед покупкой объекта провести due diligence (юридическую проверку). Однако проведение due diligence стоит от 500 до 1 500$, и на начальном этапе мы всегда проводим предварительную оценку.
– Оценка локации: насколько она популярна на сегодняшний день? Как вписывается в общие тенденции развития острова?
– Статистика по средней заполняемости и среднесуточной стоимости в локации, для этого можно воспользоваться статистикой Airdna.
– Соответствие зоны земли (цвета) назначению постройки. Если мы планируем сдачу объекта в посуточную аренду, подойдут участки предназначенные под коммерческую застройку. Здесь пользуемся данными Batara Badungkab.
– Запрос плана получения разрешительной документации по проекту. Уточняем, получает ли девелопер на проект PBG и AMDAL или планирует по окончанию строительства получить SLF.
Если на этом этапе все ок, мы берем объект в работу и предлагаем вам.
Зачем все это делать?
Рынок недвижимости Бали на сегодняшний день показывает одну из самых интересных доходностей в мире, но недостаточно зарегулирован, и многие пользуются лазейками, которые оставляет девелоперам законодательство.
Это не плохо, но наша задача свести риски инвестора к минимуму или, по крайней мере, предупредить об имеющихся. Еще больше обзоров и объектов Вы можете увидеть в нашем Телеграм-канале.
Сейчас рынок вновь набирает обороты и мы здесь, чтобы инвестировать и зарабатывать вместе с вами, друзья! Недвижимость на Бали – это ваш шанс войти в растущую экономику и закрепить за собой «кусочек свободы».