Александр Мирошниченко – Финансовая свобода в квадратных метрах. Стратегии в недвижимости (страница 1)
Финансовая свобода в квадратных метрах
Стратегии в недвижимости
Авторы: Тарнакин Владимир, Сараева Лилия, Афанасьева Ирина, Звягина Надежда, Казьмина Наталья, Магомедова Татьяна, Матвиенко Светлана, Мирошниченко Александр, Мирошниченко Наталья, Митрошина Альфия, Святов Дмитрий, Смокова Ольга, Федотова Ирина
© Владимир Тарнакин, 2026
© Лилия Сараева, 2026
© Ирина Афанасьева, 2026
© Надежда Звягина, 2026
© Наталья Казьмина, 2026
© Татьяна Магомедова, 2026
© Светлана Матвиенко, 2026
© Александр Мирошниченко, 2026
© Наталья Мирошниченко, 2026
© Альфия Митрошина, 2026
© Дмитрий Святов, 2026
© Ольга Смокова, 2026
© Ирина Федотова, 2026
© Вера Цветкова, дизайн обложки, 2026
ISBN 978-5-0069-6106-7
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Введение
Многие до сих пор воспринимают недвижимость как что-то сложное, тяжелое и «не для всех»: большие суммы, серьезные решения, риски и ответственность. Кажется, что квадратные метры – это мир сложных терминов, чужих правил и бесконечных страхов. Но за каждой квартирой, домом или коммерческим объектом всегда стоит гораздо большее – степень вашей личной свободы.
Свободы выбирать, где и как жить. Свободы менять сценарий своей жизни. Свободы чувствовать устойчивость – финансовую и внутреннюю.
Эта книга – не просто о недвижимости. Она о том, как перестать видеть в квадратных метрах абстрактный актив и начать воспринимать их как инструмент: сохранения капитала, роста дохода, гибкости в решениях и безопасности для семьи. Здесь нет обещаний легких денег или «волшебных схем». Зато есть честный разговор о системе – о том, как недвижимость может стать частью вашего жизненного и финансового выбора.
Мы собрали экспертов рынка, которые ежедневно работают с реальными сделками и реальными людьми. В этой книге они делятся не теориями, а практикой:
• чем отличается квартира «для жизни» от инвестиционного объекта;
• какие стратегии существуют в недвижимости и как выбирать их под свои цели;
• как связаны финансовая свобода и личный жизненный сценарий, а не идеальные истории из социальных сетей;
• какие ошибки совершают почти все новички и как избежать их еще до первого задатка.
В этой книге нет инструкции «как быстро разбогатеть», зато она помогает увидеть недвижимость без лишнего шума, без страха и без иллюзий. Через реальные истории, кейсы и опыт экспертов вы сможете задать себе главный вопрос: «Как именно квадратные метры могут работать на мою свободу – с моими возможностями, стартовыми данными и целями?»
Неважно, покупаете ли вы свою первую квартиру, задумываетесь о доходной недвижимости или просто хотите разобраться в теме, которую давно откладывали. Здесь вы найдете фундамент – тот самый базовый слой понимания, без которого любые метры остаются лишь стенами. А с пониманием они станут Вашим пространством возможностей.
В книге вас ждут ценные мысли и выводы тех, кто знает рынок изнутри и умеет объяснять по-человечески. Читайте, отмечайте важное и собирайте свою стратегию: в этой книге достаточно практических рекомендаций, чтобы метры начали работать на вашу свободу.
Тарнакин Владимир
Пхукет и (или) Бали. Как инвесторы зарабатывают, пока другие боятся рисковать?
Друзья, уважаемые читатели, здравствуйте! Улыбнитесь и давайте знакомиться. Меня зовут Владимир Тарнакин, и только вам по секрету я расскажу, как стал инвестором, экспертом по недвижимости и «успешником».
Я родился в военном гарнизоне Федотово Вологодской области в семье кадрового офицера. Поступил в военное училище в г. Череповце, окончил его, отслужил в в/ч 48886 Осназ и вернулся в город.
С 1999 года и по настоящий момент я предприниматель. Я не белый и не пушистый, как многие любят писать о себе, но точно полезный, честный и открытый человек. Отец всегда говорил мне: «Сын, первую половину жизни ты работаешь на авторитет, а вторую половину жизни он работает на тебя». И здесь я с ним абсолютно согласен.
Рынок недвижимости как джаз – импровизация каждый день! Но импровизация должна быть качественной, подкрепленной знанием нот и умением играть на инструменте. Именно это меня зацепило и способствовало моему становлению как эксперта по недвижимости и инвестициям.
Профессионально в недвижимости я с 2012 года, до этого работал в фэшн-индустрии: у меня были магазины женской верхней одежды. Как предприниматель я проводил эксперименты с недвижимостью, следуя поговорке «Не клади яйца в одну корзину».
Были успешные вложения: я приобрел в рассрочку трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в новом доме у застройщика в Череповце, которую потом успешно продал на 80% дороже. Было еще несколько проектов в недвижимости, где бетон приносил деньги, пусть небольшие, но стабильные.
Были и провалы, когда я прочитал книгу известного мирового инвестора Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и использовал его стратегию: у тебя есть миллион – вложи его в покупку квартиры, остальное добей ипотекой и сдавай квартиру в аренду, покрывая этими деньгами расходы по ипотеке. Через пять лет у тебя квартира за один миллион, которая уже стоит минимум 4—5 миллионов.
На практике все оказалось гораздо сложнее… Сначала арендаторы менялись как перчатки, потом я сделал цену ниже и нашел нормальную, непроблемную семью. Платили они всегда вовремя, грамотно вели учет коммунальных платежей, но расходы по ипотеке аренда не покрывала, и мне приходилось каждый месяц добавлять из своего кармана 6000—7000 рублей.
Все бы ничего, но, как всегда, вмешался господин случай. Мне поступил телефонный звонок от старшей нашего подъезда. Это была очень активная девушка, которая все про всех знала, активно собирала местные сплетни и требовала от всех жителей подъезда беспрекословного выполнения ее прихотей во благо дома и признания ее заслуг.
Мои жильцы оказались людьми с характером и при первой же попытке давления нашли, что ответить. В конце концов старшая по подъезду «съела их живьем» в течение 30 дней. Мне она представила их демонами, которые нарушают все законы общежития в доме, не слушают ее и, главное, не надевают намордник собаке в подъезде. К тому же, у нее на руках был туз, которым она меня шантажировала, сказав, что сообщит в налоговую, если я не выгоню их из квартиры.
Понятно, что новые проблемы и дополнительные платежи мне были совсем не нужны. Мы с ребятами расстались, а я принял решение выйти из этой сделки, пусть даже с минусом. Тогда эти деньги могли хорошо работать в торговле, люди активно одевались модно и красиво, да и обороты были приличные. Мой минус составил 350 000 рублей, которые я быстро вернул, пропустив деньги от сделки через магазин.
Это был красивый провал и урок мне на всю жизнь, даже при том, что я купил квартиру, когда рынок уже падал. Люди, купившие квартиры в этом же доме на этапе котлована, заплатили на 600 000 рублей больше за такие же квартиры. Мне же застройщик сделал хорошую скидку в уже построенном жилье. Шли 2008—2010 годы, это был период полного застоя в недвижимости: она совсем не росла в цене, а вот для того, чтобы продать квартиру и вытащить деньги, нужно было делать немаленькие скидки.
Еще одной моей ошибкой был неправильный выбор риелтора, эксперта по недвижимости. Я, как и все предприниматели того времени, несмотря на приличные доходы, пытался сэкономить и работал с «друзьями по бане» – немножко риелторами, которые еще где-то работали и калымили на продажах квартир и составлении «договорчиков» для своих по дешевке, имея виртуальное юридическое онлайн-образование.
Сейчас, спустя годы, я понимаю, что «скупой платит дважды», но тогда никто не дал нужного совета при покупке, приходилось ходить «по граблям» и все испытывать на себе методом проб и ошибок.
После этого случая я стал осторожнее и все дальнейшие решения стал принимать с оценкой текущей ситуации и рекомендаций специалистов, за мнение которых не жалко заплатить хорошие деньги. Именно тогда ко мне пришло понимание основного принципа жизни: «Работа риелтора, как хорошее вино, – в ней ценно послевкусие. Чем оно лучше, тем больше рекомендаций».
Поэтому прежде чем взяться за какой-то проект и советовать его клиентам, я сам прохожу все этапы покупки и эксплуатации, а уже потом рекомендую им сделать то же самое, примерно понимая, какие могут быть нюансы или подводные камни.
Мне нравится экономить деньги моих клиентов. Каждый день я помогаю людям улучшить их жилищные условия. Каждая новая квартира или дом – это чья-то история, чья-то жизнь. Работая с Вами, я становлюсь частью всего этого!
Но вернемся к нашим баранам, как любят говорить французы. Пхукет и (или) Бали? Как же из простого парня я превратился в международного инвестора, спросите вы? Все очень просто, друзья, уважаемые читатели, будущие инвесторы и просто люди, которые любят жизнь и стараются менять ее под себя. Всему виной моя неугасаемая страсть к путешествиям, именно она стала причиной моих первых инвестиций за границей. Как сказал один мой очень хороший друг и партнер по дайвингу Сергей: «Жизнь – это приключение или ничего». Многие годы это крылатое выражение было моим лозунгом, ведущим меня по жизни.