Татьяна Котова – Исходящий документ. Хрестоматия юридического письма (страница 3)
ОБРАЩЕНИЕ К АРЕНДОДАТЕЛЮ ОБ ОБУСТРОЙСТВЕ МЕСТА РАЗГРУЗКИ ТОВАРА В УДОБНОМ ДЛЯ МАГАЗИНА (АРЕНДАТОРА) МЕСТЕ
Директору
ООО «____________»
Ф.И.О.
_______, ____________,
г. __________, ул. ___________,д. __
Между ООО «__________» и ООО «___________» заключен договор аренды № ___ недвижимого имущества от «___» _____________ 20___г.
В связи с возникшей спорной ситуацией о размещении места разгрузки товара для целей магазина, прошу Вас урегулировать неблагоприятные обстоятельства и найти компромиссное решение, исходя из следующего:
В соответствии с п.п. _______________ договора Арендодатель обязан
Соответственно, справедливо будет утверждать, что арендодатель при заключении договора гарантировал – решать необходимые вопросы для устранения препятствий в использовании помещения.
Также, в данной связи, следует учесть положения статьи 642 Гражданского кодекса РФ:
«Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка».
Таким образом, арендатор вправе использовать зону разгрузки, подходящим для целей магазина способом.
В случае размещения зоны разгрузки на парковке автотранспорта, что напрямую не противоречит ПДД, однако по факту может создавать нарушения по п. 12.2 ПДД (создание загромождения движения, не видно знаков и т.п.) и прочие аварийные ситуации.
Поэтому прошу обеспечить обустройство места разгрузки товара магазина, с сопутствующим этому необходимым переустройством помещения магазина.
Оставление зоны складирования товара в прежнем месте не представляется возможным, так как это создаст угрозу жизни и безопасности посетителей магазина. Согласно пункта 5.4 СП 2.3.6.1066—01: «Помещения для хранения и подготовки пищевых продуктов к продаже должны быть приближены к загрузочным и местам реализации и не должны быть проходными».
В свою очередь, арендатор также вправе обратиться к арендодателю с просьбой о реконструкции помещения в связи с возникшей необходимостью на основании статьи 616 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодатель имеет перед арендатором обязательство – за свой счет производить капитальный ремонт, в том числе, в связи с возникшей необходимостью.
Полагаю, следует принять во внимание и то, что на основании статьи 612 Гражданского кодекса РФ: «Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора».
На основании вышеизложенного, прошу обеспечить условия размещения места разгрузки товара магазина в соответствии с требованиями пункта 5.4 СП 2.3.6.1066—01, и при необходимости, выполнить реконструкцию и переустройство арендуемого помещения.
Выражаю благодарность за рассмотрение нашей просьбы.
1.5
ПРИМЕНЕНИЕ:
ОТВЕТ АРЕНДАТОРА НА ТРЕБОВАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ В СЛУЧАЕ, КОГДА ОН НАСТАИВАЕТ НА ТОМ, ЧТОБЫ ИЗМЕНИТЬ УСЛОВИЕ ОБ ОПЛАТЕ АРЕНДЫ И УГРОЖАЕТ РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ
Директору
ООО «____________»
Ф.И.О.
________, ____________,
г. __________, ул. ___________,д. __
Уважаемый _________________!
Между ООО «_______» и ООО «________» заключен и исполняется договор аренды нежилого помещения № ____ от ______________г.
Со своей стороны, выражаю Вам гарантии, что и в дальнейшем наше предприятие будет исполнять свои обязательства на принципах добросовестности, соблюдения условий договора и закона.
Вместе с тем, считаю Ваше требование «об изменении условия арендной платы, которое, в случае его неудовлетворения, может повлечь расторжение договора», на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ, не соответствующим договору, закону и правоприменительной практике, что подтверждается следующим:
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ:
«1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором».
Исходя из условий договора Вам не представлено право одностороннего изменения и/или расторжения договора.
Как следует из Ваших аргументов, о том, что неизменённые условия арендной платы наносит ущерб, в значительной степени лишающий того, на что Вы были вправе рассчитывать при заключении договора, Вы применяете условия пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ для использования оснований расторжения договора, установленных статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
Однако, считаю должным обратить внимание, что Ваше намерение основано на не вполне верной квалификации статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Из однообразной судебной практики следует, что установленный обоюдно сторонами размер арендной платы является предпринимательским риском арендодателя, а не «существенным изменением обстоятельств» по основаниям статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Перечисленные обстоятельства не подпадают под квалификацию применяемой статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку в пункте 2 данной статьи регламентировано следующее:
«Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона».
В дополнение, в пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ также дается указание на то, что: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Таким образом, при наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в исключительных случаях.
Однако, исходя из нижеприведенной судебной практики и оценки, даваемой судами обстоятельствам, которые истцы заявляли в качестве существенно изменившихся обстоятельств для расторжения договоров аренды, приведенные в настоящем иске основания для расторжения аренды являются далеко не относящимися к исключительным обстоятельствам. Следует отметить, что большое количество отказов в расторжении договоров существенно превышает положительные решения.