Роберт Шиллер – Нарративная экономика. Новая наука о влиянии вирусных историй на экономические события (страница 57)
Желание произвести впечатление на окружающих – неотъемлемая часть общественного устройства. Однако оно зачастую, сопряжено с определенными психологическими издержками. Специалисты по маркетингу часто вынуждены прилагать усилия для того, чтобы помочь клиентам освободиться от чувства, что они хотят «покрасоваться», приобретая участок земли или шикарный дом.
До Великой депрессии многочисленные рекламные объявления призывали приобретать в качестве инвестиций неосвоенные участки земли. Например, в крупной рекламной статье в газете 1900 года под заголовком «Роскошное место Оранджвуд» предлагалось приобрести участки площадью пять акров каждый неподалеку от Финикса в Аризоне, на которых можно было построить дом или высадить апельсиновую рощу. В статье были упомянуты последние аукционные цены на апельсины из этого региона, а также присутствовало описание самого этого места как весьма светского и роскошного (12). В ответ на жалобы, поступавшие из-за подобной рекламной кампании, в отдельных штатах с 1911 по 1933 год. был принят ряд «законов голубого неба» (законодательство о контроле над капвложениями), запрещавших продажу с применением «спекулятивных схем, в основе которых не лежит ничего, кроме нескольких футов “голубого неба”» (13).
Господин Понци и его схема
В 1926 году Чарльз Понци, который, как принято считать, в 1920 году изобрел схему Понци, был освобожден из тюремного заключения. (Схема Понци, именуемая также оборотной схемой[18], представляла собой мошеннический инвестиционный фонд, который расплачивался с инвесторами, присоединившимися к фонду раньше, деньгами других инвесторов, вступивших в него позже. Из-за этого у людей складывалось ложное впечатление о стабильности получаемой ими прибыли. Благодаря этому удавалось привлекать все больше новых жертв.) Вскоре Понци снова попал в тюрьму по обвинению в нарушении законодательства о контроле над капвложениями штата Флорида. В период земельного бума он начал продавать инвесторам небольшие участки земли во Флориде, не упоминая о том, что эти земли представляют собой болото и покрыты водой (14). Имя Понци и история о ни о чем не подозревавших инвесторах, покупавших земли на болоте, а также о его финансовой пирамиде получили широкую огласку, о них помнят по сей день. Хотя в сознании общественности имя Чарльза Понци уже не связано с нарративом о продаже заболоченных земель.
В ответ на подобные нарушения в Соединенных Штатах были приняты более строгие законы о разделе земель для продажи мелким инвесторам. Законы штатов приравнивали операции по продаже земли к операциям по продаже ценных бумаг даже в том случае, когда осуществлялась простая передача собственности. Кроме того, были существенно ужесточены нормы государственного регулирования операций по продаже земли (15). Вследствие скандалов и последовавшего за ними ужесточения законодательства люди решили, что предлагать инвесторам вкладывать средства в покупку неосвоенных земель с перспективой получения от этого выгоды в будущем безответственно и непорядочно, а авторитетные брокеры, прежде чем предлагать землю к продаже, должны убедиться в том, что она может обеспечить инвестору выгоду. Так реклама превратилась в предложение инвестирования средств в действующий бизнес и дома, в которых проживали сами собственники. В результате нарратив о недвижимости продолжал набирать популярность.
Поскольку люди, как и прежде, под покупкой дома понимали приобретение в собственность земельного участка, а не вновь возводимых и обесценивающихся со временем сооружений, потенциал для возникновения ценовых пузырей на рынке недвижимости сохранялся. В то же время инвестиции в недвижимость оставались самым доступным вариантом спекулятивных вложений. Большинство людей не находят времени для инвестирования в рискованные активы, но многие из них на определенном отрезке своей жизни владеют собственными домами. Поэтому для них, как правило, очевидно, что вложения в недвижимость также являются спекулятивными инвестициями.
Земля в городах и популярные истории
Смена нарративов не дает понимания, почему в одних городах отмечаются существенные колебания уровня цен на жилье, а другие города эта тенденция обходит стороной. Наблюдения говорят о том, что порой жилищный бум в том или ином городе возникает из-за простой ограниченности предложения. Например, в некоторых городах незастроенных участков, доступных для строительства домов, больше, чем в других, но однажды может наступить момент, когда в городе, где прежде было много свободной земли для строительства, практически не останется свободных участков.
Когда численность населения города растет, даже в том случае, если этот город не слишком привлекателен и не окружен нарративами, представляющими его в наиболее выгодном свете, найдутся люди, которые захотят туда переехать. К примеру, всегда есть потенциальные иммигранты из бедных или нестабильных регионов, стремящиеся закрепиться в развитых странах. Причем при выборе города для переезда они могут опираться на ряд случайных факторов, как то: близость к их родной стране, наличие в этом городе диаспоры, говорящей на родном для них языке. Если в городе достаточно свободных земельных участков, доступных для приобретения, будут возводиться новые дома – спрос иммигрантов на недвижимость может не оказать существенного влияния на уровень цен. Однако если свободной земли недостаточно, иммигрантам придется предложить за существующую недвижимость более высокую цену, чем предложат другие. В результате цены на жилье начнут расти. В таком случае жить в этом городе смогут лишь наиболее состоятельные покупатели. У людей, живущих в этом городе, но не заинтересованных в дальнейшем проживании именно в нем, появится стимул продать свои дома и на вырученные деньги купить жилье в другом месте по более доступным ценам. Ограниченность предложения на рынке приводит к росту цен, и в городе формируется более состоятельное сообщество (16).
Ограниченностью предложения объясняются также различия стоимости домов в разных городах и в разные временные отрезки. Для оценки площади доступных для застройки земель вокруг крупных городов США экономист Альберт Сайз использовал данные космического мониторинга. Он обнаружил, что в городах, которые окружены водоемами или расположены на территориях с крутым рельефом (меньше подходящим для строительства), цены на недвижимость, как правило, выше (17). Кроме того, люди, которые уже имеют собственные дома в городе, часто пытаются препятствовать строительству нового жилья, в первую очередь доступного. Ими движут определенные экономические интересы: ограничение предложения на рынке недвижимости приводит к общему росту цен на жилье. В разных городах последствия реализации таких инициатив могут различаться.
Однако помимо этих сугубо экономических объяснений, имеются факты, которые свидетельствуют о том, что провоцировать бумы на рынке жилищного строительства могут и меняющиеся нарративы.
В годы, предшествовавшие мировому финансовому кризису 2007–2009 годов, в некоторых странах, в частности в США, наблюдался рекордный рост цен на жилье. Согласно индексу цен на жилье S&P CoreLogic (Кейса – Шиллера), стоимость недвижимости в реальном выражении с поправкой на инфляцию в Соединенных Штатах за период с 1997 по 2005 год выросла на 75 %, тогда как индекс потребительских цен на аренду первичного жилья с поправкой на инфляцию потребительских цен вырос всего на 8 %. Стремительный рост цен можно было бы объяснить значительно возросшим неудовлетворенным спросом на недвижимость. Жилищный бум в США и других странах стал одним из важнейших факторов, оказавших значительное влияние на ход мирового финансового кризиса 2007–2009 годов: цены на жилье резко упали, а количество просрочек по ипотечным платежам увеличилось, ипотечные кредиторы столкнулись с серьезными финансовыми трудностями. Кризисные явления охватили весь финансовый сектор и весь мир. К 2012 году цены на недвижимость упали и лишь на 12 % превышали уровень цен 1997 года. Но затем вновь взлетели в ходе нового бума, начавшегося в 2019 году, хотя, судя по ряду признаков, этот бум идет на спад, и реальный уровень цен в некоторых городах США снижается. С 2012 по 2018 год реальные цены на жилье в США выросли на 35 %, тогда как реальная стоимость аренды лишь на 13 %.
Время флипперов-спекулянтов
Оценка процентных и налоговых ставок или уровня личного дохода, обычно считающихся главными виновниками событий вроде жилищного бума, приведшего к Великой рецессии 2007–2009 годов, не слишком помогает понять причины подобных событий. Вместо этого нам следует разобраться, каким образом произошел переход к более спекулятивным нарративам, когда люди стали воспринимать свои дома как спекулятивные инвестиции в землю, а кредиторы всячески приветствовали это.
Семена мирового финансового кризиса были посеяны за несколько десятилетий до его начала. Новое значение слова «флиппер» (спекулянт, совершающий краткосрочные сделки) начало набирать популярность в США в 1970–1980-е годы. В то время флиппером называли ловкого дельца, который приобретал спекулятивные активы, а затем перепродавал их менее чем через год и получал быструю прибыль. Термин получил популярность в период другого жилищного бума – бума, связанного с преобразованием зданий в кондоминиумы. В связи с высоким уровнем инфляции в то время, налоговые преимущества частного домовладения в сравнении с арендой значительно возросли, поскольку из общей суммы дохода можно было вычесть проценты по ипотеке (очень высокие из-за инфляции). Но арендную плату отменить было невозможно. Хотя высокие процентные ставки по ипотечным кредитам удерживали некоторых людей от приобретения недвижимости, для большинства ожидаемый рост ее стоимости из-за инфляции компенсировал высокие процентные ставки (18).