Нина Дьяченко – Недвижимость без секретов: советы профессионалов (страница 5)
Однако для каждого вида разрешённого использования есть ограничения в части плотности застройки в процентах. В данном случае Пример №4 приведён на основе земельного участка в Московской области.
Вот вам пример. Выписку из ЕГРН получили – не подходит. Хорошо, – запросили ГПЗУ и увидели красивую картинку с пятном застройки. Прочитали текстовую часть ГПЗУ и увидели, что согласно виду разрешённого использования земельного участка, какой процент застройки разрешён. В данном случае строительство на данном земельном участке запрещено. При изменении вида разрешённого использования процент застройки может увеличиться. Но это будет возможно только согласно утверждённому классификатору видов разрешённого использования.
Теперь рассмотрим случай, когда мы запросили ГПЗУ для земельного участка в Тюменской области. В полученном ГПЗУ было указано три минимальных отступа от границ участка: 0 метров, 1 метр и 3 метра (Пример №5).
Мы не смогли найти информацию о том, какие объекты можно строить на расстоянии 1 метр от границы участка, а какие – на расстоянии 3 метра. Поэтому мы обратились за разъяснениями в Администрацию Тюменской области.
Из полученного ответа стало известно, что в текстовой части градостроительного плана, в пункте таком-то, содержится информация о предельных размерах и предельных параметрах разрешённого строительства и реконструкции объекта капитального строительства.
Пример №5
Это значит, что нам ещё раз напоминают о важности чтения текстовой части ГПЗУ, в которой чётко указано, что в соответствии с определённым видом разрешённого использования допускается строительство объектов капитального строительства с минимальными отступами в 3 метра.
Таким образом, все постройки, будь то баня, дом или гараж, должны быть расположены на расстоянии 3 метров от границ участка, так как в текстовой части ГПЗУ не уточняется, какой параметр применяется к конкретному виду объекта. Если в текстовой части вашего ГПЗУ указано, что для индивидуальных жилых домов установлены отступы в 3 метра, а для хозяйственных построек – 1 метр, то при строительстве следует руководствоваться этими нормами.
А для тех, кто рассматривает возможность инвестирования, существует эффективный способ сделать земельный участок более привлекательным для продажи. Он включает в себя следующие шаги:
– запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
– запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
– подать уведомление о планируемом строительстве;
– автоматически получить постановление о присвоении адреса жилому дому (для региона Московской области).
Таким образом, при продаже земельного участка вы демонстрируете потенциальному покупателю, что объект полностью подготовлен к строительству: имеется ГПЗУ, определено пятно застройки, новому дому присвоен адрес. Для дополнительного подтверждения юридической чистоты сделки и возможности строительства на участке можно приложить заключение кадастрового инженера, которое подтвердит соответствие координат участка из ЕГРН фактическому расположению забора на местности, а также разрешено ли строительство согласно ГПЗУ и с кем нужно будет согласовать или просто любые замечания от кадастрового инженера. То есть, вы просто красиво и документально уже упаковали свой земельный участок для последующей продажи.
Подготовка документов к продаже земельного участка очень важна. Если покупатель увидит, что документы не готовы, он может потерять интерес к сделке. Чтобы избежать этого, рекомендуется заранее подготовить все необходимые документы, включая ГПЗУ. Покупатель должен быть уверен в вашей готовности к сделке, чтобы не искать другие варианты. Поэтому, пока вы готовите документы, начните собирать их заранее. Обратитесь к кадастровому инженеру ещё до того, как вы решите продавать участок.
Кадастровый инженер поможет упаковать документами ваш объект. А вы в это время можете спокойно, например, с риелтором или самостоятельно, заняться поиском потенциальных покупателей или разработкой стратегии размещения объявлений о продаже вашего земельного участка на различных площадках.
Дальше мы переходим к документу, который называется «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС». Я рекомендую этот документ также запрашивать у продавца. В уведомлении о начале строительства обращаем внимание на раздел «Дополнительное». Как правило, на второй странице указано наименование ограничений на земельном участке и наименование органа, который осуществляет согласование охранных зон.
Особое внимание нужно уделить земельному участку, который без межевания.
Приобретая земельный участок без межевания, вы сталкиваетесь с определёнными рисками. Однако покупка такого участка возможна при условии выполнения ряда предварительных процедур: необходимо провести геодезическую съёмку, подготовить проект межевого плана, согласовать границы участка с соседями и проконсультироваться с кадастровым инженером.
Конечно, идеальным вариантом будет составление межевого плана и внесение границ в Росреестр. Однако, если продавец не готов к этому шагу, можно ограничиться проведением геодезической съёмки, подготовкой проекта межевого плана и согласованием границ с соседями. Сейчас я расскажу, почему это важно.
Чем может грозить покупка земельного участка без межевания?
На примере личного опыта могу сказать, что ситуация с межеванием напоминает игру «кто первый, того и тапки»: тот, кто первым провёл межевание своего участка и зарегистрировал границы в Росреестре, задаёт ориентиры для всех последующих соседей. Если же кто-то проводит межевание позже других, то ему приходится вклиниваться под уже установленные границы.
Был у меня такой случай: вся улица была размежёвана, кроме одного участка площадью 15 соток. Нашёлся покупатель на этот участок, но он поставил условие продавцу: провести межевание и внести координаты в Росреестр. В этой ситуации покупатель поступил правильно, потребовав провести межевание до сделки. Мы провели съёмку по фактически расположенным заборам.
Участок моего клиента имеет площадь 1500 кв. м, что соответствует размеру 30 * 50 м. Согласно генеральному плану, соседние участки тоже должны быть площадью 1500 кв. м и размером 30 * 50 м.
По результатам съёмки по фактическим заборам и изучения сведений ЕГРН на смежные земельные участки выяснилось, что фактические заборы смежных участков стоят строго по сведениям координат из ЕГРН, то есть совпадают, размер их составляет 30 * 50, площадь у них 1500 кв. м в заборе и по документам. Однако у нашего клиента получилась трапеция, длина земельного участка 50 метров, а ширина получилась 26—28 метров. Соответственно, площадь по фактически установленным заборам составила 1370 кв. м, что отличается от площади по документу на 130 кв. м.
Вот это пример того, как если бы покупатель, который ждёт этот земельный участок, купил бы его без межевания, то есть он бы заплатил за 1500 кв. м, а по факту у него площадь 1370 кв. м.
Я столкнулся с ситуацией, когда у нашего клиента оказалось меньше земли, чем он ожидал. Ширина участков у соседей составляет 30 метров, и ни у кого из них нет превышения площади или увеличения ширины. Однако ширина и площадь земельного участка моего клиента уменьшились.
Я предполагаю, что проблема возникла из-за неправильного установления забора одним из соседей в начале улицы. Этот сосед мог установить забор шире, чем положено, и провести межевание по этому забору, прихватив часть земли. Остальные соседи, проводя межевание, привязались к этой границе, не учитывая возможные последствия для остальных участков. В результате последнему соседу в линии участков не хватило земли.
Рекомендую как можно скорее заняться межеванием земельного участка, если оно ещё не выполнено. После внесения границ в реестр ЕГРН можно будет избежать ситуаций, когда приходится доказывать, что кто-то из соседей провёл межевание неправильно.
Чтобы разобраться в ситуации, нужно сначала понять, какова фактическая площадь земельного участка по существующему забору. Затем следует проверить, нет ли смещения координат у соседних земельных участков по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Возможны случаи самозахвата и использования территории, а также смещения координат. Кроме того, бывает, что координаты соседнего земельного участка по данным ЕГРН частично накладываются на фактическую территорию вашего участка. Всё это считается нарушением, и вам придётся доказывать необходимость исправления реестровой ошибки координат земельного участка.
Конечно, всё можно исправить, но если кто-то из соседей будет возражать, то это дело перейдёт в судопроизводство, а это дополнительные траты, это экспертиза и сотни тысяч рублей, которые также могли войти либо в скидку при покупке участка, либо чтобы продавец устранил сам за свой счёт выявленные ошибки.
Ещё одна особенность покупки земельного участка без межевания. Я приведу пример на своём личном опыте, будучи, ещё не занимаясь так тесно кадастровой деятельностью, решил приобрести себе земельный участок без межевания.
Земельный участок примыкал к деревне, но это была новая нарезка. Дорог там ещё не было, это было чистое поле, которое примыкало к деревне, но находилось в составе её границ. Продавец приехал и показал мне, где примерно должен располагаться участок – прямо в поле.