Нина Дьяченко – Недвижимость без секретов: советы профессионалов (страница 3)
Проверьте вид разрешённого использования земельного участка в выписке из ЕГРН с видами разрешённого использования для соответствующей территориальной зоны.
Почему важно сейчас обращать внимание на вид разрешённого использования земельного участка?
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, плотности застройки, суммарной поэтажной общей площади всех строений и т. д.
Территориальные зоны бывают разными. Нас интересуют две территориальные зоны: «Зона, предназначенная для ведения садоводства» и «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». В этих зонах разрешено строительство индивидуального жилого дома. Для определения территориальной зоны участка необходимо обратиться к документам территориального планирования вашего муниципалитета или запросить градостроительный план земельного участка. Они устанавливают виды разрешенного использования земельного участка в определенной зоне.
Основные виды разрешённого использования – это те, что прямо указаны в градостроительном регламенте для данной территориальной зоны. Вспомогательные виды разрешённого использования дополняют основные и могут осуществляться совместно с ними. Условно разрешённые виды использования требуют получения специального разрешения от органов местного самоуправления. В настоящее время все виды разрешённого использования земельных участков приведены в соответствие с классификатором, утверждённым приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.
До этого виды разрешённого использования указывались по-разному. Теперь же существует чёткая формулировка каждого вида, что упрощает понимание и применение данных. Основные три вида, утверждённые классификатором и позволяющие застройку индивидуальными жилыми домами:
– Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1).
– Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2).
– Ведение садоводства (код 13.2).
Давайте подробнее рассмотрим основные виды разрешённого использования на основании градостроительного плана земельного участка. Сопоставим вид разрешённого использования, указанный в ЕГРН, с тем видом разрешённого использования, который установлен для данной территориальной зоны или определён градостроительным планом.
– Определить, к какой территориальной зоне относится земельный участок.
– Изучить правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны или запросить градостроительный план земельного участка.
– Сравнить вид разрешённого использования, указанный в выписке из ЕГРН, с основными видами разрешённого использования, внесёнными в правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны.
Если вид разрешённого использования не соответствует основным видам разрешённого использования, указанным в правилах землепользования и застройки, то рекомендую привести его в соответствие. Это важно для получения одобрения ипотеки от банка и избежания проблем в будущем при строительстве или продаже.
В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) следует обратить внимание на следующие аспекты:
– Границы земельного участка – это точные координаты, определяющие пределы вашей собственности.
– Пятно застройки – это часть участка, на которой разрешено капитальное строительство.
– Охранные зоны, если таковые имеются, – это территории с особыми условиями использования, например, водоохранные, прибрежные и береговые зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны инженерных коммуникаций.
– Утверждённые проекты планировки, если участок попадает в зону отвода, например, под строительство железной дороги или расширение шоссе, – это информация о возможных планах развития территории, которые могут повлиять на использование вашего участка.
В случае, если участок попадает в зону отвода под государственные или иные проекты планировки территории, то земельный участок может подлежать изъятию как весь участок, так и его часть. Эта информация поможет вам понять, какие ограничения и возможности существуют для использования вашего земельного участка.
Сейчас я подробно расскажу вам на примере градостроительного плана, на что смотрим в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
На чертеже градостроительного плана присутствуют условные обозначения. Для нас особенно важно пятно застройки – это область, где разрешено строить объекты капитального строительства. В ГПЗУ пятно застройки обозначается чёрной сеткой.
В примере №1 мы видим чёрную сетку и отступы от каждой границы земельного участка. В углу участка расположена чёрная сетка и есть ограничения обременения. Практически весь участок попадает в зону земель лесного фонда, где строительство запрещено. Второе ограничение, которое видно на этом примере, – это граница береговой полосы. Строительство в её пределах запрещено.
Строительство разрешено в водоохранных зонах, но с условием согласования границ с ресурсосодержащей организацией. Следовательно, даже с учётом отступов в 3 метра, на данном участке остаётся маленький треугольник, на котором, вероятнее всего, не поместится даже сарай.
Есть случаи, когда по «лесной амнистии» данные ЕГРН о координатах участков преобладают над сведениями земель лесного фонда. Вы можете подать заявление через «Госуслуги» о приведении границ земель лесного фонда в соответствии со сведениями ЕГРН на земельный участок. То есть зону леса вырежут вокруг вашего участка в соответствии с координатами в ЕГРН на ваш земельный участок. Но береговую полосу изменить и строить на ней нельзя.
Хотя границу земель лесного фонда можно скорректировать в соответствии с данными ЕГРН, всё равно не советую начинать строительство до получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать граница леса на вашем участке. В противном случае к вам могут применить санкции, штрафы и даже снос. Градостроительный план земельного участка поможет вам на всех этапах строительства и эксплуатации, а также при продаже.
Градостроительный план – это бесплатный документ, его составляет государственный орган. В нём учитывается информация от ресурсоснабжающих организаций, органов и учреждений, а также данные об охранных зонах.
На подготовку градостроительного плана уходит около трёх недель. Рекомендую дождаться его получения перед совершением сделки. Расскажу примеры, почему важно запросить ГПЗУ у продавца земельного участка. В 80% случаев продавцы недвижимости спрашивают: «Зачем вам нужен градостроительный план, если для сделки достаточно выписки из ЕГРН?».
Да, выписка из ЕГРН достаточна для совершения сделки. Но проверить, что можно строить на данном участке, его расположение и виды разрешённого использования, можно только в градостроительном плане. Участок мы покупаем не для огорода, а для строительства жилого дома. Для огорода ГПЗУ не нужен. Поэтому я настоятельно рекомендую проявить настойчивость и попросить продавца запросить градостроительный план земельного участка. Без него покупку лучше не совершать.
Я приостановил несколько сделок после получения градостроительного плана. В них были признаки изъятия земли, обременения или охранные зоны, где строительство запрещено. Я задумался о том, что за 10 лет строительства своего дома правила могут измениться. Как защитить себя от возможных изменений в законодательстве?
Градостроительные нормы не меняются, чтобы обеспечить их применение в разные годы. Отступ от границ участка обычно составляет около трёх метров. В Московской области я часто наблюдаю отступ в три метра от каждой границы участка. Однако в Москве, Новой Москве, нет требования отступать от границ участка. Вместо этого здесь действует ограничение на плотность застройки и общую суммарную поэтажную площадь всех строений, разрешённую в пределах данного земельного участка.
В Москве владельцы земельных участков нередко возводили дома и бани без учёта суммарной поэтажной общей площади всех строений на участке. При регистрации обнаруживалось превышение установленных нормативов, что является нарушением градостроительных норм на территории города Москвы.
Многие люди, не зная об ограничениях, строят дома и другие сооружения на своих участках, а потом сталкиваются с необходимостью их регистрировать. В процессе регистрации выясняется, что нарушены установленные градостроительные нормы. В таких случаях государственный регистратор может приостановить учетно-регистрационные действия и даже отправить документы в государственный земельный контроль.
Чтобы избежать подобных проблем, перед началом строительства необходимо изучить все нормы и правила, которые действуют в границах вашего земельного участка. Даже если вы уже начали строительство, не спешите регистрировать объект по дачной амнистии. Сначала убедитесь, что все нормы соблюдены. Если же вы обнаружили нарушения, проконсультируйтесь с кадастровым инженером о возможных вариантах решения проблемы. Это поможет избежать внимания со стороны государственных органов и необходимости вносить изменения в уже построенный объект.