Марат Самитов – Налоги с @oooavirta (страница 17)
Важный момент: имеется даже возможность пересчитать налоги задним числом за три последних года, если решение комиссией вынесено в 2019 году (п. 2.1. ст. 52 НК РФ). Официальные разъяснения о такой возможности Минфин России давал в письме от 27.09.2018 №03-05-05-02/69137. Таким образом, если кадастровая стоимость была сильно завышена, сэкономить удастся прилично. Однако может выйти и обратная ситуация, когда комиссия не согласится с новой кадастровой стоимостью недвижимости. Причины, конечно же, могут быть разные. Но сам отказ комиссии по разрешению споров это еще не повод сдаваться, потому что имеется возможность дальше отстаивать свои права, обратившись в арбитражный суд.
В суде потребуется доказать, в чем нарушались ваши права, как заявителя. Разумеется, основным аргументом тут будет завышенное налогообложение. Судебная тяжба – тоже дело не бесплатное. Помимо затрат на оценщика, появляются расходы на госпошлину о получении справки и кадастрового паспорта в размере 600 рублей и госпошлина при обращении в суд обойдется в 6.000 рублей. Эти деньги, конечно, отобьются и их взыщут с ответчика, если суд встанет на вашу сторону. Но вначале их придется заплатить самостоятельно. Как и в случае с решением комиссии, налоги можно пересмотреть за последние три года, если постановление суд вынес в вашу пользу в 2019 году. Именно с этого года действуют такие правила.
Еще вариант, когда земельный налог может быть необоснованно завышен, если неправильно определен его вид разрешенного использования. Ведь ставки земельного налога напрямую зависят от разрешенного вида использования земли. Например, стандартная ставка земельного налога составляет 0,3%, а вот для выделенного под благоустройство – уже 1,5%. Поэтому если вы обнаружили, что вид разрешенного использования земли определен неверно, можно это оспорить. Правда, сделать это необходимо будет только через обращение в суд. Без юриста, данном случае, так же не справиться. А вот кадастровую стоимость можно снизить и самостоятельно, если потратить на это время.
2.4. Как снизить налог на имущество
ИП на специальных режимах (УСН, ЕНВД, ПСН) не платит налог на имущество, если использует его в предпринимательской деятельности. Исключение составляют только имущество, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость (административно-деловые и торговые центры и т. д. – п. 7 статьи 378.2 НК). Если у вас есть такое имущество, безопаснее будет сразу доказать налоговикам, что вы используете его в предпринимательской деятельности. Для этого отправьте в налоговую службу заявление в свободной форме и укажите в нем, какие объекты вы используете, где они находятся и как именно используются. Приложите подтверждающие документы: договора аренды, платежки и т. д.. Тогда и вероятность начисления налога на имущество уменьшается.
Если же вы временно не используете имущество в предпринимательской деятельности, но планируете это делать в будущем, также напишите об этом и укажите причину его неиспользования в данный момент. Например, отсутствие арендаторов, ремонт помещений, использование имущества для управленческих нужд. Главное документально подтвердить указанные причины. Так же можно приложить договор строительного подряда, отчет об аналитических бизнес-исследованиях и т. д. По мнению Минфина, если ИП временно не использует объект, то он тоже может получить освобождение от уплаты налога на имущество (письма от 12.05.14 №03-11-11/22083, от 11.11.13 №03-05-06-01/48006). Отправьте заявления до того, как налоговая начнет рассылать уведомления об уплате налога на имущество (срок уплаты 1 октября, а уведомить должны быть оправлены не позднее, чем за 30 дней до указанного срока.
Заявление в налоговую от ИП:
https://cloud.mail.ru/public/KJdB/PD5uY1Uo2
Соответственно, если вы переходите на УСН, патент или ЕНВД, налог с имущества не платите. Внутри холдинга можно передать имущество на баланс фирмы на УСН (можно воспользоваться путем внесения в уставный капитал для минимизации расходов) и арендовать это имущество. Компания на УСН не будет платить налог на имущество, а основная организация будет еще и снижать налог на прибыль за счет арендных платежей.
Но нужно учитывать некоторые моменты. Во-первых, следует соблюдать ограничения по остаточной стоимости основных средств и упрощенцев, а это 150 миллионов рублей. Если имущества много, целесообразно размещать его в нескольких организациях на УСН. Во-вторых, стоимость аренды должна соответствовать рыночному уровню (ст. 40 НК РФ). Сделки по заниженным ценам привлекут внимание контролеров. И, самое главное, должны иметься доказательства реальности операций и их делового характера. Лучше всего, если имущество изначально купит «упрощенец». Если же его купила основная компания, а потом передала «упрощенцу», налоговики будут искать необоснованную налоговую выгоду. Конечно, в защиту фирмы можно сказать, что имущество продавали для снижения затрат на обслуживание фонда основных средств. Но и это необходимо будет подтвердить расчетами и документами. Веским доводом может оказаться и специализация «упрощенца» именно на данном оборудовании. Хорошо, если он сдает имущество не только головной фирме, но и другим независимым арендаторам.
Государственный оценщики кадастровую стоимость часто берут «с потолка», а не исходя из реальной ее стоимости. Поэтому случаи завышения – далеко не редкость. Вы можете оспорить кадастровую стоимость, и снизить свой налог. Закон от 3.08.2018 №334-ФЗ, начинавший действовать с 1 января 2019 года, изменил порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости.
Если вы оспорите кадастровую стоимость после 31 декабря 2018 года, то и налог пересчитают за все то время, пока вы платили по прежней ставке. И уплаченные средства за последние три года можно будет вернуть на законных основаниях.
Исключение составляют случаи, при которых на 1 января 2019 года власти установили новую кадастровую стоимость. Тогда старую кадастровую стоимость уже не оспоришь и переплаченный налог не вернешь. Например, до 2019 года вы платили лишний налог, потому что кадастровая стоимость была завышена, но на 1 января 2019 года власти установили новую стоимость. Оспорить то, что было выплачено до 2019 года, вы уже не сможете, пересмотреть вам могут только действующую кадастровую стоимость и уменьшить налог текущего года и будущих лет.
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо обратиться либо в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальном подразделении Росреестра, либо сразу же в суд.
Так сложилось, что на практике при определении кадастровой стоимости, из нее не выделяют НДС. А это. в свою очередь, означает, что налог на имущество все платят и с суммы НДС то же. Ведь, если продать объект по рыночной стоимости, то НДС заплатить все равно придется. Получается, что вы платите налог с налога!
Еще недавно в этом вопросе наблюдалась большая путаница. Одни суды считали, что при определении кадастровой стоимости нужно исключать НДС, другие, что этого делать не надо. Совсем недавно Верховный суд РФ наконец сформировал правовую позицию, из которой четко следует, что из кадастровой стоимости, в целях исчисления налога на имущество, нужно убирать НДС (определения ВС РФ от 15.02.2017 по делу №5-КГ17—258 и от 9.08.2018 по делу №5-КГ18—96), чтобы не допускать двойного налогообложения.
Правда, методологию определения стоимости пока никто еще не менял, а, значит, просто так вам НДС никто и не уберет. Методические указания о государственной кадастровой оценке такого положения не содержат. Этого можно добиться только тогда, когда вы будете оспаривать кадастровую стоимость. Нужно обратиться в суд с экспертным заключением о рыночной стоимости имущества, в котором будет указано, что эта стоимость содержит НДС. И только потом обязательно проверить, исключила ли судебная экспертиза НДС из стоимости имущества в своем расчете. Ведь именно их данные, а не суммы оценщика, судья отразит в своем решении.
В данном случае налог на имущество уже можно не платить (определение Верховного суда от 20.09.2018 №305-КГ18—9064, письмо от 24.09.2018 № БС-4-21/18577@).
Обычно налог с кадастровой стоимости имущества выше, чем с инвентаризационной. Но иногда бывает и наоборот. Если вы столкнулись именно с такой ситуацией, а в вашем регионе еще не перешли на расчет с кадастровой стоимости, налогоплательщик может в индивидуальном порядке потребовать пересчитать налог по кадастровой стоимости (постановление КС РФ от 15.02.2019).