Елена Корджева – Сделки с недвижимостью. Учебник (страница 3)
2. Виды недвижимости. Анализ и оценка рынка недвижимости
2.1. Изучение жилого фонда
Итак, существует масса самых разнообразных видов недвижимости. Это и квартиры, и дома, и дачи. Это может быть земля, как сельскохозяйственная, так и предназначенная для застройки. Коммерческие объекты, от магазинов, до заводов, складов и причалов – тоже большая и весьма специфическая категория недвижимости.
Давайте начнем с того, что лучше всего нам знакомо, а следовательно – наиболее близко и понятно – с квартир.
И для начала приступим к «географии». Начнем с Риги. Во-первых, потому что мы здесь живем и работаем. А во-вторых, потому что здесь сосредоточен самый большой рынок недвижимости в Латвии.
ВАЖНО!!! Если вы планируете работать не в Риге, а в другом населенном пункте, то вам придется самому сделать для себя описание, аналогичное тому, что приведено ниже. Это, возможно, покажется вам хлопотным, но даст очень большую пользу – разговаривая с любым клиентом, вы будете знать основные характеристики его недвижимости, а значит, сможете лучше оценивать ситуацию. В конце концов, недвижимость – ваш товар. Так что уделите внимание его изучению.
А пока – вернемся к Риге. Возьмите карту города, посмотрите внимательно, на какие районы делится Рига. Каждый район имеет свое название, и вы должны хорошо ориентироваться в них.
Официально Рига делится на три предместья и три района.
Но в быту мы используем названия микрорайонов, которые, может быть, не имеют четких географических границ на карте, но отлично известны горожанам.
В тексте учебника вы встретите упоминания о типовых, серийных проектах. Подробное описание каждого серийного проекта находится в Приложении 1 – «Планы типовых квартир». Кроме описания и планов там есть также фотографии фасадов, дающие представление о том, как выглядят типовые проекты.
Центр Риги – это, конечно же, Центральный район. Для удобства работы профессиональные специалисты на рынке недвижимости подразделяют его на следующие категории:
Старая Рига. Это исторический центр Риги, заключенный между Даугавой и Рижским каналом. Здесь располагаются здания, возраст которых значительно превышает 100 лет, самое старое, не считая соборов и замков, частное здание в Старой Риге сохранилось с конца 15.в. Здесь вплотную располагаются бывшие торговые амбары, коммерческие строения и жилые дома. В настоящее время практически все эти здания реновированы (реновация – капитальное восстановление здания, включая смену перекрытий, возможно – укрепление фундамента и ряд других капитальных работ по восстановлению здания без изменения его фасада). В бывших амбарах оборудованы прекрасные апартаменты по большей части в стиле «лофт», а также всевозможные кафе, рестораны, клубы и другие развлекательно-увеселительные заведения.
Господский или Дворянский район (Kungu rajons). Это часть города между Старой Ригой до ул. Дзирнаву. По большей части это каменные здания постройки конца 19 – начала 20 вв, когда в моду вошел югендстиль. Например, район ул. Альберта и прилегающих к ней Элизабетес и Дзирнаву практически на 80% состоит из зданий югендстиля. Это прекрасные апартаменты, дорогие, но пользующиеся большим спросом у иностранцев.
Господский район простирается от ул. Экспорта до ул. Кр. Барона, хотя границы эти очень условны.
Центр. Это часть города от Центрального вокзала вдоль ул. Чака, ул. Бривибас и ул. Валдемара до ул. Гертрудес. Здесь присутствует смешанная застройка, преимущественно довоенные каменные здания в классическом стиле или в стиле югенд, но есть и деревянные исторические здания, а также сталинки (Приложение 1).
Так называемый «тихий центр». Это район вдоль тех же ул. Чака. Бривибас и Валдемара до ул. Таллинас. Здесь также присутствуют довоеные дома классического стиля, югендстиль, деревянные здания и советского времени сталинки. Район располагается между ул. Экспорта, Элизабетес, Кр. Валдемара, Ханзас, Весетас, Зирню.
Все эти районы делятся между собой достаточно условно. Но недвижимость в них весьма существенно отличается и по ценам, и по качеству, и – по спросу.
Видземское предместье (Vidzemes priekspilseta) тянется вдоль улицы Бривибас до границы Риги. Это часть Риги площадью 57 кв. км., занимающая север центральной части и всю северо-восточную часть города. В центре граница предместья проходит по ул. Ганибу Дамбис, Пулквежа Бриежа, Ханзас, Весетас, Эвелес, Кр. Валдемара, Алояс, Таллинас и Бривибас. Далее по улицам Гауяс и Кишезера, включая часть Кишезера по границе города в районе улицы Яунциема гатве, озеро Юглас с Этнографическим музеем, по улицам Бикерниеку, Юглас и назад к центру по Августа Деглава.
Здесь расположены микрорайоны Сканстес, Тейка, Чиекуркалнс, Пурвциемс, Межциемс, Югла и Берги.
Застройка здесь существенно отличается от центра.
Чиекуркалнс – бывший промышленный район, где в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоенные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Присутствуют здесь также и дома 103 серии (Приложение 1), построенные в 70-х годах.
В Чиекуркалнсе расположена Рижская ТЭЦ, откуда в столицу поступает тепло.
Тейка – также бывший промышленный район Риги. Сейчас можно видеть бывшие цеха, а ныне – арендные площади завода ВЭФ, на месте вагоностроительного завода расположен торговый центр Elkor Plaza, на задворках которого все же работают сохранившиеся цеха РВЗ. На месте завода Альфа теперь также расположен торговый центр. На Тейке в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоеные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Ближе к центру особенно много сталинок, а также спецпроектов более поздней застройки.
В этом районе расположена также больница Линэзерс, инфекционная больница, а также – в пешей доступности – Бикирниекский лес.
Югла – один из первых спальных районов Риги, построенный практически с нуля. Здесь очень небольшой процент частных домов, соседствующих с множеством хрущевок (Приложение 1), построенных в конце 60-х годов. Присутствуют и высотки 104 серии, а также некоторое количество спецпроектов, созданных уже в 2000-х годах.
Из достопримечательностей можно отметить ландшафт – в районе множество озер, обустроенных дорожками для прогулок, а также в пешеходной близости Бикирниекский лес. Нельзя обойти вниманием и озеро Бабелитес – излюбленное место отдыха рижан, где обустроены городские пляжи и спасательная станция.
Пурвциемс – тоже относительно новый район, созданный на месте исторических огородов предместья Риги. В 70-х годах здесь в большом объеме возводились дома литовского проекта, т.н. «литовки» старого образца. Позже район разросся за счет девятиэтажек 602 и 467 серий (Приложение 1), а также домов литовского проекта нового образца – «новых литовок». В небольшом количестве здесь присутствуют также дома 103 и 104 серий и различные спецпроекты, как 70—80-х годов, так и современных. Есть и частная застройка, но в относительно небольшом количестве.
Межциемс – более новый район, созданный уже в конце 70-х годов из зданий преимущественно 602 серии, а также литовок. Есть небольшой процент частной застройки и несколько высоток 104 серии, а также несколько современных новостроек.
Здесь также расположена Рижская восточная больница (Гайльэзерс) и Мотор-музей. Район окружен Бикерниекским лесом. Кроме того, здесь есть озера.
Главной достопримечательностью района является Бикерниекская трасса. Это Большая и Малая автотрассы, мототрасса, трасса для картингов, большой и лесной круги, где проводятся всевозможные гонки и соревнования. А в свободное от соревнований время трасса – излюбленное место отдыха местных жителей для катания на велосипедах, роликах, ходьбы с палками и т. п. Озеро на трассе – еще одно место для летнего отдыха жителей Межциемса.
Берги – историческое предместье Риги, практичестки сплошь состоящее из частной застройки разного времени. Здесь есть и старые едва не столетней давности одноэтажные домики, советских времен пчтиэтажные дома 103 серии, а также роскошные особняки, образующие целые улицы.
Здесь расположена одна из интереснейших достопримечательностей Риги – Этнографический музей под открытым небом. Это отличное место для прогулок и отдыха. Есть также озеро и небольшой пляж.
Сканстес – самый новый район из всех перечисленных. К довоенным зданиям и «брежневкам» (Приложение 1), построенным в 70-х годах вдоль ул. Кр. Валдемара, добавился большой район, созданный за счет бывших промышленных территорий, старого ипподрома и огородов. На этих площадях теперь стоят офисные здания крупных компаний и современные высотные спецпроекты.
Из достопримечательностей необходимо отметить Арену Рига и Олимпийский центр.
Латгальское предместье (Latgales priekspilseta). Название произошло от названия восточно-балтского племени ла́тгалы, ле́тгалы (латыш.