Екатерина Иванова – Азбука земельного юриста. Настольная книга специалиста по недвижимости (страница 1)

Азбука земельного юриста

Настольная книга специалиста по недвижимости

Екатерина Николаевна Иванова

Учебное пособие

© Екатерина Николаевна Иванова, 2021

ISBN 978-5-0055-7898-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Дорогой читатель!

Вы держите в руках уникальную книгу – шпаргалку, которая за несколько часов эффективно погрузит вас в профессию земельного юриста и поможет быстро сориентироваться в новом для вас направлении деятельности.

В этой книге собран мой личный шестнадцатилетний опыт работы в земельных делах на разных должностях и в бизнесе.

Работая в кадастровой палате, Ростехинвентаризации, Госдуме РФ я каждый день сталкивалась с ошибками людей, которые не до конца понимали, что точно означает тот или иной термин.

Каждый год в российских судах рассматривается около 500 000 земельных дел, многие из которых заведомо проигрышные из-за ошибок в документах.

Поэтому в этой книге все рассказано просто о сложном.

Подробно изучив Азбуку, получите серьезный фундамент профессиональной терминологии и сможете быстро приступить к работе, не «ударив в грязь лицом» перед клиентом.

Эффективная и качественная защита интересов клиента – основная задача и смысл работы. Иначе не было бы необходимости специализироваться на земельных делах. Чем больше вы будете знать, уметь, а главное – делать, тем быстрее будете подниматься к вершине успеха.

Азбука, конечно, не заменит самостоятельного изучения огромного количества нормативных актов, объем которых в сфере земельного права уже измеряется тысячами и с каждым годом только растет. Но она точно ускорит ваш профессиональный рост и адаптацию на новом пути.

Получить практические знания вы также можете на моих курсах. Ссылки на курсы и массу полезной информации вы легко найдете, подписавшись на мой инстаграм @zemelny_yurist_.

От души желаю Вам успехов!

Автор «Азбуки земельного юриста», основатель Межрегионального юридического центра земельных отношений

кандидат юридических наук,

Екатерина Николаевна Иванова

Административный иск

Административный иск (административное исковое заявление) – вид обращения в суд общей юрисдикции (не арбитражный суд) по отдельной категории земельных дел:

– оспаривание нормативных актов (генеральный план, правила землепользования и застройки, постановления об установлении правил определения арендной платы за земельный участки и т.п.);

– оспаривание кадастровой стоимости;

– оспаривание действий, бездействий и решений должностных лиц.

Административный иск рассматривается в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ).

В обязательном порядке в административном иске необходимо указать чем именно нарушаются законные права и интересы административного истца (например, не может изменить категорию или вид разрешенного использования участка, получить разрешение на строительство, оплачивать справедливый земельный налог), какой норме права большей юридической силы не соответствует оспариваемый нормативный акт, действие или бездействие.

Обратите внимание:

– срок обжалования нормативного акта в течение периода его действия не ограничен,

– срок обжалования действия/бездействия составляет 3 месяца с момента когда гражданину стало известно о нарушении его прав,

– при оспаривании кадастровой стоимости, генеральных планов, правил землепользования и застройки административный иск подается в областной (Краевой, Верховный суд субъекта) по первой инстанции,

– при оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами до суда необходимо обязательное досудебное обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре, для физических лиц досудебная процедура не обязательна,

– при оспаривании действий/бездействий государственных органов, органов местного самоуправления административный иск физическими лицами подается в районный суд,

– состав приложений к административному иску ввиду частых изменений каждый раз необходимо переписывать из действующей редакции соответствующей статьи КАС РФ, не забыв оплатить государственную пошлину.

Административное правонарушение

Административное правонарушение – нарушение действующего законодательства, предусмотренное Кодексом об административных правонарушениях.

Наиболее распространенные земельные правонарушения: самовольное занятие земельного, лесного участка; порча земель, использование земельного участка не по целевому назначению, неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения. К административной ответственности в зависимости от состава административного правонарушения привлекает либо Росреестр, либо Россельхознадзор. Местные администрации могут правонарушения выявлять, но не наказывать. Физические лица обжалуют результаты проверки в суде общей юрисдикции, юридические лица – в арбитражном суде.

Важно:

– при несогласии с результатами проверки предметом обжалования являются Постановление о привлечении к ответственности и Предписание. Протокол не оспаривается, т.к. сам по себе не влечет ответственность, а только описывает правонарушение и обстоятельства дела;

– при защите клиента всегда делайте акцент на отсутствие вины, на отсутствие события правонарушения, на процессуальные нарушения уведомления и проведения самой проверки, на чрезмерную суровость наказания.

Административная ответственность в земельных делах

Административная ответственность в земельных делах – вид ответственности в виде предупреждения или штрафа за совершенное административное правонарушение. Штраф устанавливается либо в виде твердой суммы, либо в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка. Для земель сельскохозяйственного назначения в случае их неиспользования по целевому назначению крайней мерой ответственности может стать изъятие земельного участка и продажа его с публичных торгов.

Обратите внимание, что оплата штрафа не освобождает от необходимости устранить допущенное нарушение. Кроме того, даже если ваш клиент заплатил штраф и все устранил физически (освоил участок, приступил к его использованию, демонтировал или перенес ограждение и т.д.) это все равно не исключает рисков, что к клиенту будет предъявлен отдельный иск о возмещении ущерба почве.

Есть такой коварный документ – Приказ Минприроды России от 08.07.2010 N 238 «Об утверждении Методики исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды». Почти во всех случаях итогом привлечения к административной ответственности является иск уполномоченных органов о возмещении ущерба почве в рублях. А это часто несколько миллионов и выше рублей. Поэтому уже на стадии привлечения клиента к административной ответственности помните о таком сценарии развития событий и сразу пробуйте уже на стадии дачи объяснений собрать максимум доказательств не причастности клиента.

Апелляционная жалоба

Апелляционная жалоба – вид обращения в вышестоящий суд в случае несогласия с решением суда, принятого по первой инстанции.

За 16 лет работы я видела огромное количество апелляционных жалоб, написанных другими юристами, и заметила, что чем яснее написана жалоба, чем меньше времени у судьи уходит на ее изучение и изучение материалов дела, тем выше шансы на выигрыш.

Вот моя формула оптимальной структуры апелляционной жалобы:

– каким судом и когда принято обжалуемое решение;

– краткие выводы обжалуемого решения;

– краткие мотивы, по которым пришлось изначально обратиться в суд;

– в чем заключаются допущенные судом первой инстанции нарушения, которые повлекли незаконное и необоснованное решение, какими листами дела это подтверждается,

– какие законные права и интересы подателя жалобы будут нарушены в случае, если решение суда первой инстанции не будет отменено.

Аукцион

Аукцион – вид торгов, способ продажи государством права аренды или права собственности на земельные участки.

Случаи, когда возможно предоставление участков без торгов регулируются ст. 39.5, 39.6 Земельного кодекса РФ. По общему правилу, торги должны проводиться всегда, за исключением прямо предусмотренных в ЗК РФ исключений (например, продажа участка собственнику объекта недвижимости, бесплатное предоставление земельного участка садоводу при соблюдении предъявляемых условий и т.п.).

Акт обследования

Акт обследования — это документ, который составляет по установленной форме кадастровый инженер, чтобы собственник мог обратиться в Росреестр для погашения записи в ЕГРН (как реестре прав, так и кадастре недвижимости) об объекте недвижимости в связи с прекращением его существования. Например, объект недвижимости сгорел, разрушен, снесен. Акт обследования нужен для того, чтобы на участке для индивидуального жилищного строительства построить новый дом (два жилых дома на одном участке не допускаются) или чтобы не платить налог на недвижимость когда ее фактически не существует.

Акт согласования границ

Акт согласования границ – это документ, который составляется по установленной форме, является частью межевого плана и подтверждает отсутствие споров по границам между смежными землепользователями, у которых участки находятся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды свыше пяти лет. На обратной стороне акта всегда помещается чертеж границ земельного участка, который согласуется всеми участниками.