Анна Смирнова – Профессиональная оценка и консалтинг в России. История, практика, управление (страница 2)
К 1996 году в России начали появляться частные образовательные учреждения и центры, которые предлагали курсы по подготовке оценщиков. Эти инициативы стали важным шагом к формированию профессиональной оценки как отдельной специальности.
Т.к. источников для обучения оценщиков в 1990-е годы было немного, в основном обучение оценщиков происходило в следующих форматах:
– курсы повышения квалификации: многие образовательные учреждения начали предлагать курсы для подготовки оценщиков. Эти курсы часто проводились на базе университетов, институтов и научных организаций;
– авторские программы: некоторые практикующие оценщики и эксперты начали разрабатывать собственные программы обучения, фокусируясь на практическом опыте и специфике отечественного рынка;
– семинары и конференции: в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, регулярно проводились семинары и конференции, на которых обсуждались актуальные вопросы оценки и подходы к обучению;
– профессиональные ассоциации: профессиональные объединения играли важную роль в стандартизации образовательных программ и подготовки оценщиков;
– литература и учебные пособия: в это время начала активно издаваться специализированная литература, которая служила основой для обучения. Многие авторы писали учебники и методические пособия по оценке недвижимости, бизнеса и других активов.
Коллеги, помните такую большую, красную, фундаментальную для российских оценщиков книгу по оценке недвижимости с названием «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Джека Фридмана? Она и сейчас продается в магазинах.
В аннотации к книге приведено следующее: «Один из наиболее популярных учебников Американского общества оценщиков. Доходчиво, с использованием конкретных примеров анализируются основные подходы к оценке недвижимости. Описывается базовый математический аппарат оценки, показано применение в расчетах финансовых калькуляторов. Большое внимание уделено финансовым инструментам в сделках с недвижимостью, технике ипотечно-инвестиционного анализа, методам оценки новых инвестиционных проектов. Учебник снабжен контрольными вопросами и задачами, англо-русским толковым словарем основных терминов, таблицами сложного процента. Предназначен для оценщиков недвижимости, финансовых аналитиков, брокеров по недвижимости, студентов и преподавателей экономических факультетов и школ бизнеса, а также всех лиц, интересующихся проблемами оценки недвижимости.»
На рубеже 2000-х годов в России наблюдается стабильный рост интереса к оценке как профессии. В 2002 году был принят ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что способствовало дальнейшему развитию образовательных программ и улучшению качества подготовки специалистов. К этому времени в ряде университетов уже были созданы факультеты и кафедры оценки, активно занимающиеся подготовкой оценщиков.
С 2000 года на основе существующих программ началась организация дистанционного обучения, что позволило расширить доступ к образовательным материалам и курсам для специалистов, работающих в отдалённых районах страны.
С каждым годом программы становились всё более структурированными и соответствовали международным стандартам, что позволило оценщикам успешно адаптироваться к динамично меняющимся условиям рынка.
Как уже отмечалось, в период становления основная часть обучающих ресурсов для оценщиков в Россию поступала извне. Книга Асвата Дамодарана «Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов» была опубликована 11 октября 1995 года. Однако в России книга была опубликована только в 2005 году в издательстве «Альпина Бизнес Бук».
Мною было пройдено обучение в 2004—2005 гг. в Финансовой академии при Правительстве РФ по программе профессиональной подготовки «Оценка стоимости бизнеса (предприятия)».
На момент моего обучения программа переподготовки была уже полностью сформирована. Обучение по направлениям оценки недвижимости, оборудования и НМА было содержательным, но обучение по направлению оценки бизнеса я могу охарактеризовать как поверхностное. Возможно, нашему потоку не повезло… Было очень сложно понять суть многих составляющих оценки бизнеса. Впоследствии приходилось набираться опыта в этом направлении, собирая информацию из различных источников и анализируя готовые отчеты, выполненные другими оценщиками.
На тот момент уже появлялись программы высшего образования по обучению оценщиков. В настоящее время подготовка оценщиков на базе высшего образования проходит в ряде ВУЗов.
Глава 3. Три кита оценки: сравнительный, доходный и затратный подходы
Данная глава книги предназначена в том числе для читателей, которые только знакомятся с миром профессиональной оценки. Я постаралась доступно привести самое общее описание основных подходов к оценке, которые закреплены в Стандартах оценки.
Итак, существуют три подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и ограничения, что делает их применимыми в различных ситуациях.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).
Другими словами, сравнительный подход основан на анализе цен, по которым были проданы (или продаются) аналогичные объекты на рынке. Таким образом, оценка стоимости производится путем нахождения средних значений цен, скорректированных на различия между объектами.
Преимущества:
– простота и доступность данных;
– наилучшее применение в условиях активного рынка, где много аналогичных объектов;
Ограничения:
– не всегда возможно найти идентичные объекты;
– влияние рыночных колебаний может искажать результаты.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости, ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.
Этот метод предполагает, что стоимость актива определяется его способностью приносить доход. Основным инструментом здесь является дисконтирование будущих доходов до настоящей стоимости.
Преимущества:
– учитывает финансовый потенциал актива;
– возможно учесть степень рисков, присущих активу;
– подходит для оценки сложных объектов недвижимости, бизнеса, нематериальных активов.
Ограничения:
– сложность прогнозирования будущих доходов;
– зависимость от корректности выбранной ставки дисконтирования.
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.
Иными словами, затратный подход основывается на определении стоимости актива, исходя из затрат, необходимых для его создания. В большинстве случаев данный подход используется для оценки уникальных или специализированных активов. В случае если при оценке бизнеса будущие доходы и расходы компании не могут быть достоверно спрогнозированы, обычно применяется затратный подход.
Преимущества:
– позволяет получить обоснованную оценку для объектов, по которым не имеются аналогов на рынке, а также иных сведений, необходимых для оценки;
– способен учесть реальные затраты на создание актива и совокупный износ.
Ограничения:
– не всегда отражает рыночную стоимость, т.к. затраты на создание часто не являются мерилом рыночной стоимости актива;
– может быть неактуальным на быстро меняющемся рынке.
В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.
При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.
Глава 4. Первый рейтинг оценочных компаний
2 сентября 2002 года вышло распоряжение Минимущества РФ №3061-р «О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности».
Согласно этому документу, лицензиатам следует предоставлять в Минимущество общие сведения о компании, а также сведения о работниках, страховании гражданской ответственности, количестве составленных отчетов об оценке, участии в судебных разбирательствах по вопросам осуществления профессиональной деятельности.
В 2002 году Министерство имущественных отношений России и журнал «Деньги» опубликовало первый Рейтинг оценщиков по итогам 2001 года.