Анна Смирнова – Профессиональная оценка и консалтинг в России. История, практика, управление (страница 1)

Профессиональная оценка и консалтинг в России

История, практика, управление

Анна Смирнова

© Анна Смирнова, 2025

ISBN 978-5-0068-6797-0

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Предисловие

Уважаемые коллеги!

Книга «Профессиональная оценка и консалтинг в России» посвящается нашему профессиональному оценочному сообществу. А также будет интересна самому широкому кругу читателей, т.к. написана простым языком и охватывает множество вопросов из области консалтинга. В книге затрагиваются вопросы оценки недвижимости, бизнеса, нематериальных активов, уделяется внимание проблемам успешного функционирования и развития консалтинговых компаний.

Мой путь как оценщика начался на предпоследнем курсе строительного института в 2002 году и на дату выхода этой книги насчитывает более 20 лет.

За это время произошли кардинальные изменения и в нашей стране, и в российской оценке. Профессиональному сообществу было брошено множество вызовов, решение которых иногда было крайне болезненным для всех участников.

Наше поколение стояло у истоков развития профессии оценщика в России, мы прошли огромный путь и преодолели множество препятствий.

В 2004 году во время моей профессиональной переподготовки в Финансовой академии при Правительстве РФ, на одной из лекций мужчина средних лет задал резонный вопрос всей аудитории: «Вот скажите, оценщик – это уважаемый человек или нет?».

Быстрого ответа ни от кого из присутствующих не последовало, однако, я думаю, каждый про себя ответил утвердительно, так как нашу аудиторию наполняли учащиеся с горящими глазами и сердцами, которым была интересна оценка и которые видели в ней много любопытного и инновационного для того времени.

А помните форум оценщиков на Appraiser.ru в начале 2000-х? Насколько увлеченно профессиональное сообщество обсуждало вопросы построения ставки дисконтирования, прибыли предпринимателя, методов оценки и прочие темы! Изменение интерфейса администраторами форума тогда сыграло решающую роль, и активность форума резко упала. Однако и по сей день форум существует и в некоторой степени решает вопросы оценщиков.

Известность и популярность среди населения наша профессия обрела недавно. Когда я проходила обучение, никто из моего круга не слышал о такой профессии, некоторые меня переспрашивали, а не риелтором или не в ломбарде ли я работаю… Но с распространением ипотечного кредитования о нас постепенно начали узнавать и в широких массах.

В условиях современной России необходимо пройти через несколько этапов, чтобы состояться как оценщик. Вход в профессию постепенный. Это и работа помощником оценщика не менее трех лет, и регулярная сдача экзаменов с получением квалификационных аттестатов по направлениям, и членство в саморегулируемой организации оценщиков.

В данной книге, описывая свой профессиональный путь, я постаралась осветить вопросы эволюции профессии в России, проанализировать особенности оценочных компаний, с которыми мне приходилось сталкиваться, вопросы необходимых компетенций и личных качеств оценщиков для продвижения в профессии.

В последней главе книги затрагиваются вопросы стратегического управления и повышения эффективности оценочных компаний. Колесо баланса и Пирамида Дилтса – это классические коучинговые инструменты, которые эффективно могут быть применены и в отношении оценочных компаний. Построение колеса баланса поможет руководству выявить слабые и сильные стороны компании, а пирамида Дилтса – определиться с желаемым уровнем и положением компании в отрасли.

Свою книгу я посвящаю моим родителям и супругу, которые всегда поддерживали меня на моем жизненном пути.

Глава 1. История оценочной деятельности в России

Профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Оценочная деятельность в Российской Империи1

В 1861 году, когда было отменено крепостное право, возникли первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка.

В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», которое предусматривало изменение базы налогообложения и переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки.

В каждой местности традиционно складывались свои формы получения дохода от земли, которые определяли ее ценность. К основным способам владения землей относились самостоятельное ведение хозяйства либо сдача земель в аренду.

В 1870 г. «Городовое положение» уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости.

Городские думы избирали оценочные комиссии, выпускали инструкции для определения порядка определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание.

В 1892 году в Харькове была избрана оценочная комиссия, в состав которой вошли профессора высших учебных заведений.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

– жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

– торговые помещения (теплые и холодные);

– фабрики и промышленные объекты;

– доходные и промышленные сады;

– склады;

– промышленные дворы;

– огороды, поля, сенокосы и выгоны;

– пустыри.

В 1893 году правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, а также были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Оценка как вид профессиональной деятельности стояла в конце позапрошлого столетия, уровень которой Европа и Америка достигли только в 60-70-х годах XX столетия.

Оценочная деятельность в СССР2

В советский период (1918 – 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики и не имевшей ничего общего с условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

Оценочная деятельность в 1990-х

В 1990-х годах подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 – 1997 гг.

Не последнюю роль сыграло постановление Правительства РФ №945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». Ведь с этого момента в России началась кадастровая оценка недвижимости – новая веха в истории оценочной деятельности и налогообложения недвижимости.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество компаний предоставляли услуги по оценке.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

Впоследствии сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Глава 2. Первые обучающие программы оценщиков

Начало профессиональной оценки в России началось в 1990-х годах. В условиях переходного периода возникла необходимость в объективной оценке имущества, что стало основой для формирования системы профессиональной оценки и разработки первых обучающих программ для оценщиков. В первые годы 1990-х годов отсутствовала единая законодательная база, регулирующая деятельность оценщиков.

Одной из первых попыток систематизировать обучение оценщиков стало создание специализированных курсов в ряде высших учебных заведений. В 1994 году на базе Российского государственного университета по землеустройству была разработана программа, охватывающая основы оценки недвижимости, методов её анализа, а также правовых аспектов. Эти программы стали основой для формирования профессионального общества оценщиков.