Александр Санкин – Метод Санкина в 100 Вопросах и Ответах (страница 1)
Александр Санкин
Метод Санкина в 100 Вопросах и Ответах
Метод Санкина в 100 Вопросах и Ответах
Список вопросов:
1. По каким критериям определить, подходит объект для аукциона или нет? Или этот метод применим для всех объектов в случае, если собственник готов платить двойную комиссию?
2. Допустим, собственник готов продавать по рыночной цене, но спроса нет. По разным причинам. Чтобы собрать участников аукциона, на сколько нужно упасть в цене ниже рынка?
3. Вы же согласитесь, что начальная цена любого аукциона должна быть ниже, чем собственник хочет получить в конечном итоге?
4. Что такое резервная цена?
5. А не соберутся ли на аукцион участники, у которых потолок в цене 2 500 000?
6. А как проводить торги среди такого количества участников? Онлайн? Оффлайн?
7. Мне интересно, какой процент аукционов состоялся с выходом на сделку с ценой ожидания или выше?
8. А в этих 90% случаях многие собственники вообще отказываются продавать за предложенную максимальную цену, но ниже цены ожидания?
9. Комиссионные в размере 6%. На Ваш взгляд, это справедливая цифра?
10. Если не ошибаюсь в дате, то в 2015 году поделились своим мнением насчёт размера вознаграждения два известных человека в сфере недвижимости, это Артур Павлович Оганесян и Эльдар Борисович Хусаинов. У первого методика очень похожа на Вашу, второй же утверждал, что при таком размере вознаграждения риелторская услуга потеряет ценность после трёх лет с даты массового перехода агентств на 6%. И виной будут сайты агрегаторы, в интересах которых загнуть риэлторский бизнес. Яркий пример тому Домклик. Что Вы думаете на этот счёт?
11. Александр, у нас сейчас идёт запись на предстоящий аукцион, и на первый день просмотров у нас осталось буквально два окошка по времени. Но, ведь, какие-то показы могут отмениться. Скажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации – записывать по два человека на одно время и уже по мере того, как мы будем их прозванивать, заранее подтверждать просмотры и расставлять их по времени? Или как-то по-другому?
12. Стоит ли продавать по Вашему методу квартиры и апартаменты в новостройке?
13. Какая самая большая и самая маленькая сумма сделки по аукционам, которые вы проводили сами, либо в тех аукционах, в которых вы принимали участие?
14. Сколько пунктов насчитывает самый большой ваш маркетинговый план, который именно не на бумаге, а на деле был использован?
15. Александр, а где более уместен аукционный метод – в продаже вторичной типовой квартиры, при продаже загородного дома, либо при продаже коммерческого помещения? Где более уместен и где он лучше сработает?
16. Не каждый может овладеть аукционным методом?
17. Александр Александрович, подскажите, на брокер - туре мы подписываем гарантийное письмо и договор с субагентами? В каком случае что подписываем?
18. Я переговорил с собственником, он сказал так: «До Нового Года заключаем договор, с возможностью дальнейшей пролонгации. Там же вопрос не стоит, что кто-то кого-то хочет обмануть и увести клиента.
19. А вдруг вы сами поднимаете ставки, мы же не видим других участников. Как удостовериться, что это сами покупатели поднимают ставки?
20. Почему собственник отказывается от встречи с риэлтором, и что с этим делать?
21. Почему собственнику следует выдать агенту доверенность на приём задатка, и какие риски он несёт, если не уполномочит своего риэлтора принять деньги.
22. Что ответить собственнику, который говорит: «Я предпочитаю неэксклюзивный договор».
23. Стоит ли проводить показы недвижимости, если записалось меньше 25 человек?
24. Что делать, если объект не продали после первого аукциона?
25. Как формируется начальная цена аукционного объекта?
26. Какие меры безопасности нужны, когда на показы приходит много людей?
27. Не теряется ли эксклюзивность объекта при активном привлечении внимания к нему?
28. Чем аукцион лучше обычной продажи недвижимости? И разве такие мероприятия не должны проводить риэлторы всегда при продаже классическим методом? В чём смысл аукциона, и чем это лучше?
29. Какую цель вы себе ставили в 2020 г., когда снова стали риэлтором – именно столько заключить договоров и столько продать объектов? Или что-то не сбылось? Или, наоборот, получилось даже больше, чем планировали?
30. Работают ли аукционы на падающем рынке?
31. Мне аукцион напоминает «12 стульев». Скажите, все соискатели на данный объект знают, кто какую цену предлагает?
32. Как взять у собственника деньги на маркетинг?
33. Как говорить фразу «Я продам дороже», собственнику, который и так уже на полтора миллиона переоценил объект?
34. Скажите, в каком процентном соотношении от обученных вами учеников люди остаются в этом методе и понимают, что это метод действительно позволяет эффективно работать?
35. Как формируется резервная цена объекта недвижимости: на основе анализа рынка или исходя из ожиданий собственника?
36. Как убедить собственника продавать недвижимость аукционом?
37. Как выявить мотивацию собственника, прежде чем принимать решение, стоит заниматься его объектом или нет?
38. Насколько эффективно новичку начинать с продаж элитки?
39. Почему именно аукционный метод продажи недвижимости был выбран вами для презентации и продвижения его в России, и кто был автором вашей идеи?
40. На Ваш взгляд, что самое ценное в Методе?
41. Что является гарантией для продавца?
42. Кому из продавцов подходит метод аукциона?
43. Как правильно выбрать агента?
44. Как замотивировать собственника полностью выслушать вашу презентацию услуги?
45. Что следует делать, если во время аукциона по продаже недвижимости не достигнута резервная цена?
46. Если участники аукциона, которые участвовали в торгах, но не победили, просят озвучить лучшее предложение после аванса, им озвучивать, или это уже с разрешения собственника?
47. На 3 из 15 моих звонков по объявлениям мне ответили агенты. Я им сказала - давайте дружить, я буду приглашать вас на брокер-туры. Они остались довольны. При этом я не смогла сказать - дайте номер собственника, хотя узнала, что они работают не на эксклюзиве. Как просить у них номер собственника?
48. Я звоню собственникам, и они говорят, что квартиранты покажут мне квартиру. Как правильно задать вопрос, чтобы встретиться с собственником? Сделала 15 звонков, на пять из них мне ответили так.
49. Александр Александрович, скажите, а как проводить брокер-тур в пустой квартире, где ни плиты, ни унитаза даже нет? Тем более, там негде сесть.
50. Что делать, если вашу квартиру без спроса рекламируют несколько агентов по разным ценам?
51. Почему одни агенты становятся миллионерами, а другие – нет? Хотя обучаются на одном и том же курсе, у одного и того же преподавателя и в одно и то же время.
52. Как ответить на фразу собственника "хочу продать объект на 10 миллионов дороже аналогичных, потому что у меня… золотой унитаз"?
53. Актуальный вопрос: нужно ли агенту - аукционисту размениваться на работу с покупателями?
54. Почему агенту, который намерен стать миллионером, нужен не начальник, а толковый, заботливый и расторопный администратор?
55. В каких случаях объект может не найти своего покупателя?
56. Если судиться со всеми, не испортится ли репутация?
57. Зачем риэлтору вести журнал звонков? Как выглядит журнал звонков?
58. Как объяснить собственнику ценность риэлторской услуги?
59. Нужно ли после торгов отдавать копии оферт собственнику?
60. Если собственник говорит, что причина продажи – развод, стоит ли считать его мотивированным?
61. Как организовать показ объекта, который относится к сегменту арендный бизнес, например, это действующий супермаркет, так чтобы потенциальные покупатели видели друг друга?
62. Почему нельзя передавать предложение риэлторской услуги собственнику через его родственников, представителей и помощников?