Александр Мирошниченко – Лидеры рынка недвижимости. Лучшие стратегии (страница 4)
Клиент по истечении двух недель получил выписку из ЕГРН с кадастровым номером на земельный участок без права собственности, поскольку объект был внесен как ранее учтенный.
Таким образом, у нас есть кадастровый номер земельного участка, и объект стоит на кадастровом учете. Юрист уточняет исковые требования, прося включить земельный участок с кадастровым номером в наследственную массу, после чего можно приступать к подготовке межевого плана для уточнения границ земельного участка.
Следовательно, юрист уточняет исковые требования и просит суд установить право собственности в порядке наследования на земельный участок с конкретным кадастровым номером, который уже стоит на кадастровом учете и является объектом недвижимого имущества. После того как наследники вступят в наследство и зарегистрируют право собственности в Росреестре, на данный кадастровый номер я смогу подготовить межевой план для уточнения границ земельного участка.
В данном случае, если бы в процессе судопроизводства клиент не обратился к кадастровому инженеру, и если бы кадастровый инженер не задался вопросом и не уточнил суть искового дела, клиент прошел бы весь судебный процесс, получил бы неправильное, неисполнимое решение суда, и судебный процесс пришлось бы начинать заново.
Здесь прослеживается важность включения кадастрового инженера в процесс судопроизводства, то есть взаимодействия с юристами на всех этапах работы по проекту. Когда адвокаты или юристы составляют исковое заявление с требованиями, в обязательном порядке нужно проконсультироваться с кадастровым инженером до подачи иска в суд, чтобы узнать, будет ли данное решение исполнимо. Кадастровый инженер, как конечное звено, будет готовить документы для исполнения и регистрировать решение, внося объект недвижимости и его характеристики в Росреестр на основании решения суда.
На этапе изготовления искового заявления можно скорректировать исковые требования и правильно подать в суд, зная, что, выиграв дело и получив решение суда, оно будет исполнимо, и клиент в итоге получит конечный продукт – успешный, гарантированный и профессиональный результат в том виде, в котором он желал изначально. Это и есть конечный продукт для потребителя.
Пример 2
У моего клиента есть жилой дом, находящийся в долевой собственности. Этот старый дом был построен до введения Градостроительного кодекса, то есть до 1998 года. Участок под домом не был выделен, а находился в пользовании. Конечная задача – оформить земельный участок под домом в собственность в рамках бесплатной приватизации. Закон позволяет оформлять бесплатно такие земельные участки под домами, построенными до введения Градостроительного кодекса РФ.
Собственник жилого дома обратился в администрацию с просьбой о предварительном согласовании предоставления земельного участка, но получил отказ. Причиной отказа стало то, что дом был оформлен, но не привязан к земельному участку координатами.
Далее я подготовил технический план и привязал дом к земельному участку. Клиент повторно обратился с заявлением в администрацию и снова получил отказ. Причинами отказа стали:
– Жилой дом находится в долевой собственности, и заявление должно подаваться от обоих собственников для формирования земельного участка.
– На земельном участке расположена часть жилого дома, непригодного для проживания. Дом частично разрушен, что препятствует оформлению земельного участка в собственность, по мнению администрации.
– Отсутствуют документы-основание, подтверждающие право собственности на жилой дом, возникшее до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Как правило, это технический паспорт БТИ на жилой дом, подтверждающий год ввода в эксплуатацию.
Я предложил обжаловать данный отказ в судебном порядке. После этого клиент самостоятельно нашел своих юристов и пропал из моего поля зрения.
Спустя год этот клиент вернулся ко мне с решением суда, которое уже вступило в законную силу. Он попросил меня подготовить схему расположения участка, но уже только под его частью дома.
Согласно данному решению суда, дом, находившийся в долевой собственности, был разделен. Одна часть жилого дома была передана в собственность одному из совладельцев, а вторая часть – другому. Право общей долевой собственности на исходный жилой дом было прекращено, и соответствующая запись была внесена в Росреестр.
Согласно решению суда, собственники сняли с учета старый дом, который был ранее учтен и построен до 1998 года, что давало право на бесплатное оформление земли. Затем в текущем году они поставили на учет свои части жилого дома как вновь образованные объекты недвижимости.
Таким образом, клиент повторно обратился в администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно. Однако ему отказали, мотивируя это тем, что его дом был учтен в текущем году, и поэтому отсутствуют основания для бесплатного предоставления земельного участка.
Ошибка юриста заключалась в том, что на этапе подготовки искового заявления он не обратился к кадастровому инженеру или не работал с ним в тандеме, комплексно решая задачу клиента. Это могло бы позволить избежать недоразумений и отказа в предоставлении земельного участка.
На мой взгляд, следовало бы обжаловать самый первый отказ администрации, предоставив суду все необходимые документы, подтверждающие, что дом был построен до 1998 года, стоит на кадастровом учете, его координаты учтены в Росреестре, и формированию земельного участка ничего не препятствует.
Я попытался бы доказать в суде, что отказ был неправомерным, обязал бы администрацию пересмотреть решение об утверждении схемы расположения земельного участка и добился бы формирования участка через суд. Зачем юристы рекомендовали разделить дом, мне не совсем ясно.
В результате клиент не получает конечный продукт в том виде, в котором он желает его получить. Конечная цель клиента – оформить и получить в собственность бесплатно земельный участок, на что он имел право по закону.
В данном случае жилые дома уже стоят на кадастровом учете, и каждый объект имеет свой кадастровый номер. Жилой дом поделен на два автономных блока, и теперь сформировать земельный участок можно только в аренду.
Обращаться в суд с просьбой доказать, что образованные части жилого дома являются частями старого, построенного до 1998 года, жилого дома, будет непросто, поскольку суд уже признал прекращение права долевой собственности и разделил этот дом. Формирование земельного участка не разрешено под частью дома, а возможно только под всем домом, находящимся в долевой собственности.
Этот опыт еще раз подчеркивает важность комплексного взаимодействия специалистов на рынке недвижимости, включая кадастровых инженеров. Когда клиент обращается с запросом на выполнение определенных работ или услуг, важно привлекать разнонаправленных отраслевых специалистов для достижения качественного результата. Это включает моделирование всего процесса выполнения на всех этапах до создания конечного продукта.
Только при таком комплексном взаимодействии и подходе конечный продукт для потребителя можно создать качественно и профессионально, что позволит клиенту получить именно то, за чем он к вам обратился.
Заключение
Важен конечный результат, а не то, что мы делаем в процессе или в моменте.
Вот так, друзья, на этой ноте хотелось бы закончить. Кадастровый инженер обязательно упакует документами ваши объекты и правильно направит вас к нужному специалисту, если потребуются дополнительные услуги, которые не входят в компетенцию кадастрового инженера.
Современный кадастровый инженер в современных реалиях выходит за рамки традиционного землеустройства, выполняя функции эксперта, способного осуществлять комплексное документальное сопровождение объектов индивидуального жилищного строительства и организовать эффективное взаимодействие со всеми участниками рынка недвижимости.
Всегда начинайте с кадастрового инженера, если речь идет о документах по объектам недвижимости.
Всем до новых встреч!!!
Отсканируйте QR-код, подпишитесь на канал. Бесплатный разбор по объекту недвижимости перед покупкой, продажей или строительством, либо в процессе его эксплуатации для наших читателей.
Контакты
Маркетинговая стратегия лидера рынка – Лилия Сараева
Эта книга собрала в себе полезные материалы от настоящих профи, реальных флагманов сферы недвижимости. Сейчас у них за плечами многолетний опыт и достойные кейсы, но все они когда-то были в начале своего профессионального пути. В этой главе я расскажу про свою методику, которая помогает эксперту вырасти из рядового специалиста в лидера рынка. Простых амбиций для этого недостаточно, для адекватного роста нужна четкая, структурированная стратегия с понятными маркетинговыми инструментами.
Сначала я представлюсь: меня зовут Лилия Сараева, я:
– шеф-редактор этого издания,
– автор четырех книг,
– основатель маркетингового агентства LS-Media, которое занимается комплексным продвижением агентств недвижимости, риелторов, экспертов по недвижимости в социальных сетях, СМИ и медиапространстве, в том числе с помощью создания книги,