Александр Мирошниченко – Лидеры рынка недвижимости. Лучшие стратегии (страница 3)

Поэтому важность взаимодействия со всеми участниками рынка недвижимости сейчас очень высока. Если речь идет об объектах недвижимости, я бы всегда начинал с кадастрового инженера, который сейчас уже не только подскажет, как правильно оформить, но и даст ценные советы по жизни за городом.

Например, я могу порекомендовать, как правильно разместить дом на земельном участке, на что надо обратить внимание. То есть я не просто предлагаю расположить дом именно так, я показываю, на что нужно обратить внимание при посадке дома на земельном участке. Я очень много измеряю домов, посещаю множество локаций, следовательно, у меня очень большая насмотренность.

Когда человек начинает жизнь за городом, для него это новое, и если кадастровый инженер первым приезжает на объект, можно много получить советов и рекомендаций: с чего начать, как правильно выбрать подрядчиков, на что обратить внимание именно в данной локации, какие могут быть трудности и как их избежать, и много всего важного и полезного.

Таким образом, все это является в целом конечным продуктом для потребителя.

Успех создания конечного продукта для потребителя сегодня – это качественное объединение нас, как специалистов каждого направления, в единое целое, что позволяет удовлетворить запросы клиента комплексно, предоставляя как товары, так и услуги.

Поэтому, друзья, рекомендую не пренебрегать этим, особенно для профессиональных участников рынка. Помните о том, что сейчас очень развито сарафанное радио. Чтобы сарафанное радио работало более качественно, вы должны не только продать или построить продукт в моменте, но и создать его таким образом, чтобы конечный потребитель в будущем понимал, что именно ему продали, построили или оказали услугу, с учетом его потребностей на несколько лет вперед.

Иными словами, например, при приобретении земельного участка кадастровый инженер как специалист продумывает за потребителя, как он будет строить на этом участке, что он может возвести, какие могут возникать проблемы. Если рядом построил сосед, как соблюсти пожарные нормы? Все эти аспекты, так сказать, продумывание модели загородной жизни для потребителя и возможные риски, повышают лояльность клиента к вам как специалисту. Тем самым клиент понимает, что именно в этой компании или именно этот специалист качественно закрывает все его потребности. К нему можно обратиться по любому вопросу; даже если он не оказывает ту или иную услугу, он подскажет, куда можно обратиться и на что обратить внимание при выборе услуг или специалистов для качественной жизни за городом или бесшовного переезда.

Поэтому, друзья, сейчас важно объединяться, чтобы комплексно закрыть весь ряд услуг для клиента. Например, вспомню случай: ко мне пришел клиент, которому необходимо было совершить сделку, проверить объект на наличие градостроительных норм, выехать на объект, проверить межевание, установить колышки и проверить покупателя на предмет рисков и задолженностей и т. д. Кадастровые инженеры не занимаются сделками и могут не знать всех тонкостей, поэтому я просто обратился к нашим партнерам, риелторам, и мы вместе взяли клиента в работу. Определили задачи, которые может закрыть риелтор и которые могу закрыть я как кадастровый инженер для достижения результата и создания конечного продукта потребителя.

Каждый из нас выполнил свою функцию качественно и последовательно. Клиент получил качественный конечный продукт с профессиональным подходом и остался доволен.

На практике я это применяю и вижу, как клиенты довольны, когда над созданием конечного продукта для потребителя работает группа специалистов: юрист, кадастровый инженер, риелтор и, возможно, строительная компания или другой специалист, например, архитектор. Такая группа специалистов работает над созданием конечного продукта для потребителя, что действительно интересно и приятно. Клиент замечает, видит и вдохновляется тем, что о нем заботятся и думают о его будущем: как он будет жить в этом доме, как будет заезжать на участок на машине, как будет заходить пешком, как может понизить тариф на электроэнергию, если дом отапливается электричеством. Все эти аспекты продумывает группа специалистов, занимающаяся созданием конечного продукта для потребителя.

На мой взгляд, это классный тренд будущего. Я рекомендую всем смотреть в эту сторону, объединяться, делиться опытом и иметь в своей команде квалифицированного кадастрового инженера. У риелтора должен быть профессиональный кадастровый инженер, который быстро реагирует и качественно оказывает услуги. У нас, как у кадастровых инженеров, должны быть отличные риелторы, которые грамотно ведут сделки.

Это тренд будущего, и если кто-то сегодня будет игнорировать данный подход, компания может потерять значительное количество клиентов.

Поделюсь с вами двумя наглядными примерами из своей практики о взаимодействии или его отсутствии между разнопрофильными отраслевыми специалистами и последствиях этого.

Пример 1

Один из клиентов обратился ко мне с просьбой подготовить межевой план для суда. На первый взгляд, задача казалась простой: выехать на место, провести геодезические измерения, подготовить межевой план и акт согласования границ, а затем передать документы клиенту. Однако я решил сначала уточнить, для каких целей и почему именно для суда нужен межевой план, чтобы полностью вникнуть в процесс.

Я выяснил у клиента следующие обстоятельства: наш клиент является наследником земельного участка и части дома, расположенного на этом участке. Участок не стоит на кадастровом учете, и у него отсутствует кадастровый номер, что не позволяет нотариусу включить участок в наследственную массу. Отсутствие кадастрового номера указывает на то, что объект недвижимости как таковой не существует.

В данном случае конечная цель для клиента – это право собственности на земельный участок. Для этого необходимо последовательно выполнить ряд действий:

– Поставить земельный участок на кадастровый учет и получить кадастровый номер.

– Обратиться в суд и получить решение, которое обяжет нотариуса включить участок в наследственную массу (при отсутствии в Росреестре права собственности на данный кадастровый номер).

– Подготовить межевой план.

Я попросил юриста, который вел данный процесс до меня, прислать исковое заявление. В нем я прочел следующее: юрист просит признать право собственности на земельный участок в порядке наследования и установить границы земельного участка по следующим координатам.

Важно обратить внимание, что земельного участка еще нет, поскольку отсутствует кадастровый номер, и устанавливать границы участка, который отсутствует в Росреестре, является ошибкой. Можно, например, требовать образовать земельный участок и поставить его на кадастровый учет в указанных координатах, но это уже совершенно иная процедура, требующая согласования с администрацией.

Первая ошибка, которую нужно запомнить, заключается в том, что получить решение суда и выиграть дело в моменте – это только половина дела. Для клиента важен конечный продукт, а именно, в данном случае – это выписка из ЕГРН на земельный участок с правом собственности после вступления в наследство. Это и есть конечный продукт. Все остальные действия, такие как выигрыш или проигрыш в суде, подготовка межевого плана или его отсутствие, являются промежуточными шагами для достижения цели. Клиенту не интересно, выиграли вы или проиграли; ему нужен конечный результат – готовый продукт.

Таким образом, с данным решением суда, если клиент со своим юристом выигрывает, он приходит к кадастровому инженеру и говорит: «Вот суд установил границы земельного участка». Хорошо, суд установил границы земельного участка, мы должны подготовить межевой план по образованию земельного участка, поскольку отсутствует кадастровый номер.

При образовании земельного участка необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и провести предварительное согласование с администрацией. У нас есть два типа межевого плана:

– Уточнение границ земельного участка, который стоит на кадастровом учете.

– Образование земельного участка, когда кадастрового номера нет.

Если в Росреестр сдать межевой план на образование земельного участка без предварительного согласования с администрацией, его не зарегистрируют.

На данном примере способ защиты юриста был выбран неправильно, потому что объект недвижимости, земельный участок, является ранее учтенным, то есть он был выдан ранее собственнику, было получено постановление и свидетельство о праве собственности. Однако собственник, не оформив должным образом земельный участок, умер.

Следовательно, поскольку объект является ранее учтенным, наследники могут получить справку у нотариуса об открытии наследственного дела. Например, доверенность – это когда человек при жизни доверяет свои полномочия представлять свои интересы другому лицу. А когда человек умирает, справка об открытии наследственного дела в отношении определенного лица практически является той же самой доверенностью.

Таким образом, наследники с данной справкой могут прийти в МФЦ с документами и ранее выданными свидетельствами, чтобы внести земельный участок как ранее учтенный, а не ставить его на кадастровый учет как вновь созданный (это разные формы заявлений и формулировки). В этом случае необходимо внести земельный участок как ранее учтенный, что было предложено мною и сделано клиентом.