Александр Матросов – Здание, которое молчит (страница 6)

Собственник в эту зиму отапливал улицу и платил за это по счетчику. Одновременно он платил штраф за то, что возвращал теплоснабжающей организации слишком горячую воду. И, что обиднее всего, качество услуги при этом не улучшилось ни на йоту: одним по-прежнему было холодно ровно до той минуты, пока другим не стало жарко.

Ни одна из этих потерь не имеет отдельной строки в бюджете. Они спрятаны внутри строки «тепловая энергия», которая выросла, — и объяснена погодой, которая ни при чем.

Четыре слова, которые придётся знать

В этой истории встретились несколько технических слов, и дальше они будут встречаться еще. Их немного, и каждое стоит денег. В этом вся причина их знать. Поэтому объясняются они здесь трижды: что это, зачем оно в здании и что оно означает лично для вас.

Тепловой пункт. Помещение, чаще всего расположенное в подвале, где теплоноситель, пришедший от городской сети или собственной котельной, передает теплоту во внутренние системы здания. В здании он играет роль пересадочного узла: всё тепло, доходящее до батарей и до приточных установок, проходит через него. Для собственника это точка, в которой решается, сколько теплоты объект возьмет из сети и сколько за нее заплатит; ошибка настройки здесь стоит дороже, чем любая другая ошибка в отоплении.

Теплообменник. Аппарат внутри теплового пункта, в котором две воды — сетевая и ваша — обмениваются теплом, не смешиваясь. Его роль в том, чтобы отделить внутренний контур здания от городского. Для собственника существен один его признак: теплообменник постепенно зарастает отложениями, передает всё меньше теплоты, и это надо заметить по приборам раньше, чем по жалобам.

Погодозависимое регулирование. Автоматика, которая изменяет температуру теплоносителя в системе отопления в зависимости от того, что происходит на улице. Ее роль — подавать столько теплоты, сколько нужно сейчас, а не столько, сколько заложено на самый холодный день. Для собственника это разница между зданием, которое платит по погоде, и зданием, которое платит по максимуму двенадцать месяцев в году.

Чиллер. Холодильная машина, размещенная на кровле или в отдельном помещении. Она охлаждает воду, которая затем поступает к системам кондиционирования помещений. Ее роль — то же самое, что тепловой пункт, только наоборот и летом. Для собственника чиллер — одна из наиболее дорогих единиц оборудования. Его отказ в жаркий период быстро влияет на работу арендаторов, поэтому качество обслуживания здесь непосредственно связано с непрерывностью бизнеса.

Остальные термины будут объясняться по мере появления — и только те, от которых зависит решение. Устройство оборудования в этой книге не разбирается: знать, как работает компрессор, вам незачем, а знать, почему он сгорел второй раз за два года, — очень даже.

Где на самом деле лежат деньги

Начнем с общей картины, потому что интуиция здесь обманывает почти всех.

Структура операционных затрат на эксплуатацию существенно зависит от класса и назначения объекта, но два обстоятельства устойчивы. Наибольшую долю занимают затраты на персонал. Второе место — коммунальные ресурсы.

Из этого следует вывод, определяющий всю работу по сокращению затрат: основные резервы лежат в области нормирования труда и энергосбережения, а не в экономии на материалах.

Это стоит вспоминать всякий раз, когда возникает предложение покупать фильтры подешевле. Даже полный отказ от расходных материалов не даст экономии, сопоставимой с эффектом правильно выстроенного графика сменности или отлаженного погодозависимого регулирования. Зато последствия наступят быстро и будут стоить дороже сэкономленного.

Теперь о том, как устроены сами потери. Они распадаются на четыре разных по природе группы, и лечатся эти группы по-разному.

Потери от режима — здание потребляет больше, чем нужно, при полностью исправном оборудовании. Перетопы, круглосуточная вентиляция в пустом здании, избыточное давление в водопроводе, наружное освещение днём.

Потери от состояния — оборудование работает хуже, чем может. Загрязнённый теплообменник, забитый фильтр, утечка хладагента, зарастающий трубопровод.

Потери от организации — работа выполняется дважды, не туда или не тем. Ремонт без устранения причины, прочистка вместо восстановления сечения, аварийная бригада вместо профилактики.

Потери от учёта — деньги уходят, но вы об этом не знаете. Незарегистрированные работы, дополнительные работы, оформленные как регламентные, небаланс приборов, неоплаченные услуги.

Первая группа часто оказывается крупной, а многие входящие в нее потери устраняются без капитальных затрат. Четвертая незаметна полностью и потому существует годами.

Потери от режима: здание, работающее вхолостую

Летом система отопления не нужна. Насос при этом продолжает крутиться.

Он тихий, стоит в подвале, ни на что не жалуется и потребляет круглые сутки триста шестьдесят пять дней в году. Никто его не выключал, потому что никто о нем не думал: отопительный сезон закончился, тема закрылась. Обнаруживается это одним взглядом на суточный профиль потребления электроэнергии в июле — если такой профиль кто-нибудь смотрит.

Этот сюжет — образцовый представитель целого класса, который называют паразитным потреблением: расход ресурса, не связанный ни с какой полезной работой. Типичные случаи однообразны до скуки: вентиляция, работающая в нерабочее время; циркуляция отопления летом; наружное освещение в светлое время суток; постоянно включенное оборудование в пустующих помещениях; утечки.

Первое, что показывает суточный профиль на объекте, где его никогда не смотрели, — устойчивое ночное потребление, которого быть не должно. Дальше начинается расследование, и находится всё: забытая включенной вентиляция технического этажа, обогреватель в кладовой, работающая круглосуточно витрина в закрытом на ремонт помещении.

К той же группе относится избыточное давление в системе холодного водоснабжения. Регулирование давления рассматривают прежде всего как меру защиты арматуры, и это верно, но не главное. Избыточное давление прямо увеличивает расход воды через водоразборные устройства: смеситель, открытый на полную при шести атмосферах, пропускает существенно больше, чем при трех, — а пользователь моет руки ровно столько же секунд. Эффект снижения давления нужно считать по исходному расходу, фактическому давлению и допустимым параметрам системы. На объектах с избыточным давлением результат может проявиться уже в ближайшем расчетном периоде.

И антиобледенение кровли, включаемое по календарю вместо управления по датчикам. Наледь требует определенного сочетания температуры и влаги: оттепель, таяние снега на теплой кровле. В сухой мороз она не образуется. В сухой двадцатиградусный мороз система не нужна вовсе, а работает в это время впустую и на полную мощность.

Общее у всех перечисленных случаев одно: оборудование исправно, регламент выполняется, жалоб нет. Потери порождает режим. Поломки нет, и режим никем не контролируется, потому что не имеет владельца.

Потери от состояния: медленное ухудшение

Вторая группа коварнее, потому что нарастает постепенно и не имеет момента, в который стала бы заметной.

Перепад давления на воздушном фильтре приточной установки — величина, которая растет по мере загрязнения. Когда она растет, расход воздуха падает: сопротивление сети увеличилось, рабочая точка вентилятора сместилась. В помещения приходит меньше воздуха, чем положено, люди жалуются на духоту, а установка при этом формально исправна и добросовестно работает.

Оценка загрязнения по внешнему виду недостоверна в обе стороны: фильтр может выглядеть чистым, будучи забитым мелкой пылью, и наоборот — потемневший от крупной сажи фильтр может еще прекрасно работать. Глаз видит цвет, а сопротивление создает то, чего глазу не видно. Поэтому контроль перепада давления на фильтре — основная операция обслуживания приточной установки.

Здесь же — классическая ошибка добросовестного человека. Дежурный инженер, выслушав жалобы на качество воздуха, меняет предусмотренные проектом фильтры на фильтры более высокого класса: раз жалуются, пусть будет чище. Намерение благое, результат обратный. Фильтр более высокого класса обладает большим сопротивлением, расход воздуха уменьшается еще сильнее, и в сумме качество среды ухудшается. Воздух стал чище, и его стало меньше, чем требуется.

Теплообменник теплового пункта загрязняется так же незаметно. Диагностический признак при этом бесплатный: растущий недогрев, то есть разница между температурой греющей среды и температурой нагреваемой на выходе. Нужны два термометра, которые и так стоят, и записанное значение недогрева при чистом теплообменнике. Ряд наблюдений за два года покажет момент промывки точнее любого календаря.

Утечка хладагента в холодильном контуре — та же история, только дороже. Она развивается месяцами, производительность падает постепенно, а заканчивается отказом компрессора. Устранение утечки на соединении и дозаправка стоят в десятки раз меньше замены компрессора — но без раннего обнаружения первое неизбежно превращается во второе. Самый дешевый признак утечки — масляный след на соединении, видимый при обычном обходе. Если обход есть и если в нем написано, на что смотреть.