Александр Матросов – Здание, которое молчит (страница 7)

Наконец, самая недооцененная позиция этой группы: резерв, который перестал быть резервом. Простаивающий насос выходит из строя быстрее работающего — подшипники теряют смазку, рабочее колесо прикипает, уплотнения ссыхаются. Резервный насос, не включавшийся полгода, это не резерв, а декорация. Ротация рабочего и резервного агрегатов нужна не для равномерного износа, как принято думать, а именно для того, чтобы резерв оставался резервом.

В истории, с которой начиналась эта глава, ротация в тот год не выполнялась: «насосы работают, зачем их трогать». В январе рабочий насос остановился, резервный по команде не запустился — заклинило рабочее колесо. Восстановление циркуляции заняло четыре часа, за это время температура в дальних помещениях опустилась ниже нормируемой, два арендатора приостановили работу.

Потери от организации: работа, сделанная дважды

Третья группа — самая обидная, потому что деньги здесь тратятся на настоящую работу, выполненную настоящими людьми. Просто не ту.

Участок канализации прочищают тросом четыре раза в год. Каждый раз сток восстанавливается, заявка закрывается, все довольны. Через месяц засор повторяется. Объяснение, которое звучит на объекте: сложный участок.

Участок не сложный. Трос пробивает в отложениях канал — сток пошел, засор формально устранен, отложения остались на стенках. Канал зарастает снова, и цикл повторяется. Гидродинамическая прочистка снимает отложения, восстанавливая проектное сечение. Если один и тот же участок прочищают тросом четырежды в год, это не свойство участка, это неверно выбранный способ, оплачиваемый собственником четыре раза вместо одного.

Тот же механизм в более дорогом исполнении: замена отказавшего компрессора без установления причины отказа. Компрессор — не самое слабое звено системы, он то место, где сходятся последствия всех остальных неисправностей. При отказе компрессора необходимо искать первичную неисправность; одной замены агрегата недостаточно. Сервисная организация сообщает: сгорел компрессор, меняем, вот счет. Правильный ответ на это — не «сколько?», а «почему?». Если внятного ответа на «почему» нет, вы с высокой вероятностью оплатите через год второй такой же счет.

К этой же группе относится всё, что делается не вовремя.

Работоспособность системы холодоснабжения проверяется в мае, а не в июле. При выявлении неисправности в разгар сезона сроки поставки запасных частей и загрузка сервисных организаций делают быстрое устранение невозможным: в июле вы не единственный, у кого встал чиллер, — вы сотый в очереди, и очередь эта движется медленно. Разница в цене между майской проверкой и июльским ремонтом измеряется стоимостью трех суток торгового центра без охлаждения. Работы в этой сумме почти не видны.

Испытание анкерных устройств для работ на фасаде проводится заблаговременно, а не в день начала работ. Классический сценарий срыва: подрядчик приехал с люлькой, бригадой и графиком, а анкеры не испытывались четыре года. Работы отменяются, простой оплачивается, сроки уходят вправо, испытание всё равно приходится заказывать — теперь срочно и дороже.

И отдельно — расходы, возникающие из-за того, что работы выполняются в неудобное время. Шумные, пыльные, связанные с отключением систем работы выполняются в нерабочее время объекта. Это удорожает работы: ночные и выходные смены дороже. Но арифметику стоит посчитать один раз и запомнить. Ночная смена бригады из четырех человек дороже дневной на понятную величину. Один день, в который ресторан на первом этаже не смог работать из-за отключения вентиляции, стоит его дневной выручки — и он предъявит ее вам, а не строителям.

Потери от учёта: деньги, которых вы не видите

Четвертая группа не производит никакого наблюдаемого эффекта. Здание работает, люди довольны, счета приходят. Просто часть денег уходит мимо вашего понимания.

Работа, выполненная мимо диспетчерской. Арендатор попросил знакомого сантехника, тот сделал. Работа выполнена, время потрачено, материал израсходован, а в системе ее нет. Она не учтена, не оплачена и не попала в статистику. Через месяц руководитель смотрит отчет, видит, что сантехник загружен на шестьдесят процентов, и сокращает ставку — после чего объект начинает не справляться, и никто не понимает почему.

Дополнительные работы, оформленные как регламентные. Управляющая компания выполняет работы, не входящие в тариф, и проводит их как обычные, «чтобы не спорить с заказчиком». Краткосрочно это выглядит как лояльность. Долгосрочно происходит следующее: объем услуги растет, тариф не меняется, исполнитель начинает экономить на том, что менее заметно, а собственник получает постепенное снижение качества по всему фронту при неизменной цене. Причем он не может этого доказать, потому что формально всё в порядке.

Расширение состава работ без пересмотра тарифа. За пять лет на объекте появились обслуживание системы газового пожаротушения серверной арендатора, содержание двух новых входных групп, уборка расширенной парковки. Тариф остался прежним. Кто-то за это платит — либо исполнитель из своей рентабельности, что кончается уходом или деградацией качества, либо собственник качеством на остальных участках.

Небаланс приборов учета. Сумма показаний субабонентских приборов сопоставляется с показаниями общего прибора, и расхождение анализируется. Небаланс есть всегда — это и общеобъектовые нужды, и погрешности приборов. Диагностическую ценность имеет тренд: устойчивый рост указывает либо на скрытую утечку, либо на неисправность прибора. Сама величина небаланса говорит мало. Организация, которая не сводит баланс, узнаёт об утечке от арендатора с нижнего этажа.

Просроченная поверка. Истечение срока поверки хотя бы одного прибора в узле учета тепловой энергии влечет признание узла неисправным и переход на расчетный способ определения количества теплоты, который может увеличить начисления по сравнению с приборными данными. Формулировка «мы не успели с поверкой» объяснением перед собственником не является. Практический прием здесь простой: срок поверки каждого прибора ведется с опережением в три месяца, потому что прибор нужно снять, отправить, дождаться, поставить обратно и заново опломбировать с участием представителя ресурсоснабжающей организации, а у него свой график.

Внештатные ситуации в архиве вычислителя. Записи вида «обрыв цепи датчика» дают ресурсоснабжающей организации основание не принять показания за соответствующий период. Обнаружив такую запись в тот же день, вы теряете сутки учета. Обнаружив ее тридцатого числа, вы теряете месяц — и оплачиваете его по расчетному способу. Поэтому анализ внештатных ситуаций ведется ежесуточно, а не по итогам месяца.

Перерасход материалов там, где нет нормы. Противогололедные реагенты — образцовый пример. Их применение сверх нормы не улучшает результата, но ускоряет разрушение покрытий снаружи и износ напольных покрытий внутри здания. Механизм перерасхода бытовой: дворнику проще насыпать щедро, чем рассчитывать; норма расхода нигде не записана; учет ведется по мешкам, привезенным на объект, а не по обработанной площади.

Аварийность как диагноз

Есть один показатель, который в одиночку говорит о состоянии системы больше, чем любые описания. Это доля аварийных работ в общем объеме.

Полностью исключить аварийную составляющую невозможно: случайные отказы происходят и на образцово обслуживаемом объекте. Но устойчивое превышение этой долей четверти от общего числа заявок указывает на несостоятельность системы планового обслуживания. Причины могут быть разными — заниженная периодичность, формальное выполнение регламентов, исчерпание ресурса оборудования, — но в любом случае это повод разобрать систему планирования, а не наращивать аварийную бригаду.

Экономика здесь описывается двумя кривыми, и это одна из немногих зависимостей, которую стоит держать в голове целиком.

По мере увеличения объема профилактики потери от отказов убывают. Одновременно растут затраты на саму профилактику. Сумма двух кривых имеет минимум, и положение этого минимума определяет рациональный объем обслуживания.

Смещение влево от минимума — аварийная модель: экономим на профилактике, платим отказами. Смещение вправо — избыточное обслуживание: тратим на профилактику больше, чем предотвращаем потерь. Избыточное обслуживание встречается реже; такой перекос возможен после крупной аварии, когда организация пытается исключить повторение любой ценой.

Практический смысл этой картинки в том, что вопрос «сколько тратить на обслуживание» не имеет ответа «поменьше». У него есть ответ «столько, чтобы сумма двух кривых была наименьшей», и найти этот ответ можно только по собственной статистике.

Отсюда же понятно, почему аварийная модель дороже при любой арифметике. Она экономит на предсказуемых расходах и платит непредсказуемыми. Плановая замена задвижки стоит столько, сколько стоит задвижка и два часа работы. Аварийная замена той же задвижки стоит столько же плюс ночная смена, плюс откачка воды, плюс восстановление отделки, плюс убыток арендатора, плюс, при неудачном стечении обстоятельств, замена намокшего электрооборудования.

Стоимость бездействия