Александр Григорьев – Нормативная правовая база в строительстве в РФ (страница 3)

Гражданский кодекс, часть вторая — ещё один титан, но совершенно иного склада. Он не раздаёт разрешения и не проверяет фасады. Он управляет отношениями. Деньги, сроки, риски, качество. Глава 37 — общие положения о подряде, а статьи 740—757 — специальные нормы строительного подряда. Эти семнадцать статей — как фундаментная плита для любого договора. Кто несёт риск случайной гибели объекта до приёмки? А после? Когда подрядчик вправе требовать увеличения цены, а когда заказчик — уменьшения? Как фиксировать скрытые недостатки и почему молчание заказчика после получения акта КС-2 — это почти всегда приёмка работ? Всё это здесь. Ключевой принцип, который суды вбивают в головы тяжущихся сторон десятилетиями: условия договора не могут ухудшать положение стороны по сравнению с императивными нормами ГК. Звучит сухо, но однажды мне довелось видеть контракт, где строительная компания подрядилась возвести цех, а пункт о гарантии был сформулирован так: «Подрядчик несёт ответственность за любые дефекты, выявленные в течение десяти лет, вне зависимости от причин их возникновения». Подрядчик подмахнул, не глядя. А через четыре года просел фундамент, потому что заказчик дал неверные геологические изыскания. По ГК подрядчик отвечает только за свои ошибки, но императивная норма оказалась хитрее: она не запрещает взять на себя повышенную ответственность. Суд признал пункт законным. Десять лет гарантии — и финансовая дыра, сопоставимая с годовой прибылью. Чтение ГК — не факультатив, а базовая гигиена.

Налоговый кодекс. Для бухгалтера это настольная книга, для руководителя — часто минное поле, на котором он передвигается с завязанными глазами, доверяясь финансовому отделу. Статьи 171—172 — святая святых вычетов по НДС. Казалось бы, просто: заплатил налог поставщику, получил счёт-фактуру — ставь к вычету. Но реальность полна нюансов. Авансовые платежи, длительные циклы производства, объекты, строящиеся на нескольких земельных участках одновременно, эскроу-счета, проценты по которым тоже попадают в орбиту НДС. Статья 252 заставляет доказывать экономическую обоснованность каждого рубля расходов, а статья 264 — та самая корзина для «прочих расходов», куда все пытаются складывать что ни попадя, пока налоговая не достанет оттуда билеты бизнес-класса или ужин с партнёрами без внятной деловой цели. Один застройщик из Тюмени полгода судился с инспекцией из-за вычета по НДС со стоимости услуг западного архитектурного бюро, проектировавшего фасад. Инспекторы утверждали, что услуги оказаны за рубежом, место реализации — не Россия, а значит, вычета нет. Застройщик настаивал: результат проектирования передан в России, внедрён в российскую стройку. Кассация согласилась с ним, но нервы и деньги были потрачены. Налоговый кодекс не прощает поверхностного прочтения. И да, каждое изменение, даже крохотное, вроде поправок о налогообложении операций по эскроу, способно перевернуть финансовую модель целого жилого комплекса.

Кодекс об административных правонарушениях — оружие обоюдоострое. Для надзорных органов это карающий меч, для строителей — дамоклов меч, висящий над каждой стройплощадкой. Статья 9.5: строительство без разрешения, нарушение проектной документации, несоответствие построенного объекта проекту. Штрафы — до миллиона рублей и выше, а если поймают повторно — до трёх миллионов или административное приостановление деятельности. Статья 9.5.1 — работа без допуска СРО, здесь суммы поскромнее, но репутационный ущерб страшнее. Статья 19.5 — невыполнение законного предписания инспектора. И вот тут скрыта ловушка. Предписание должно быть законным, не туманным, не требующим невозможного. Но пока вы доказываете его незаконность в суде, срок привлечения по статье 19.5 истекает не всегда, а штраф платить приходится. Помню случай в Воронеже: строительная фирма получила предписание демонтировать третий этаж здания, который, по мнению инспектора, возник в результате реконструкции без разрешения. Компания бросилась в суд, доказывая, что этаж существовал с советских времён, есть технический паспорт БТИ. Пока судились, параллельно возбудили дело по 19.5. В итоге основной спор выиграли, предписание отменили, но штраф за его невыполнение в двадцать тысяч рублей с организации всё равно взыскали, потому что на момент вынесения постановления предписание не было приостановлено судом. Так работает административная машина.

Уголовный кодекс стоит особняком. Его упоминание на планёрках вызывает нервный смех, но забывать о нём — преступная беспечность. Статья 216 — нарушение правил безопасности при ведении строительных работ. Это та самая статья, которая превращает несчастный случай на площадке из производственной трагедии в уголовное дело с перспективой реального срока. Падение крана, обрушение лесов, поражение током — если пострадали люди и следствие установит причинно-следственную связь с нарушением правил, отвечать будет не абстрактное ООО, а конкретный прораб, главный инженер, руководитель проекта. Статья 238 — о продукции, не отвечающей требованиям безопасности, — порой применяется к целым жилым домам, если, например, застройщик использовал токсичные материалы или системы дымоудаления не сработали при пожаре. И статья 293 — халатность, которая караулит чиновника, подписавшего акт ввода в эксплуатацию без реальной проверки. Мой знакомый эксперт рассказывал о процессе, где следователи год выясняли, кто именно — заказчик, подрядчик или муниципальный служащий — виновен в том, что новая школа пошла трещинами через месяц после открытия. В итоге наказали проектировщика и инспектора стройнадзора, но седых волос добавилось у всех фигурантов.

Федеральный закон №214-ФЗ — об участии в долевом строительстве. Когда-то его называли законом, остановившим вакханалию обманутых дольщиков. Теперь это жёсткий фильтр, отделяющий профессиональных застройщиков от случайных игроков. Эскроу-счета, куда деньги граждан попадают до окончания стройки и где они лежат, не доступные застройщику, изменили экономику девелопмента раз и навсегда. Банковское сопровождение, раскрытие информации в единой системе жилищного строительства, проектные декларации с фотографической точностью. Ошибка в раскрытии сведений о земельном участке — и регистрация договоров долевого участия приостанавливается. Для компании, зависящей от потока средств, это катастрофа. Два года назад подмосковный застройщик забыл указать в декларации обременение в виде сервитута на прокладку газопровода через территорию будущего жилого комплекса. Надзорный орган выявил это при проверке, ДДУ заморозили, а дольщики ринулись в суд за неустойкой.

Два закона-близнеца — 44-ФЗ и 223-ФЗ — регулируют контрактную систему в госзаказе и закупках госкомпаний. Для строительной организации это либо золотая жила, либо капкан. Торги, аукционы, конкурсы — внешне прозрачные процедуры, внутри которых кипят нешуточные страсти. Требования к участникам: наличие опыта, отсутствие задолженностей, никаких связей с офшорами. Контракты с жёсткими сроками и драконовскими неустойками. Реестр недобросовестных поставщиков — РНП. Один раз туда попал — два года бизнес с государством тебе закрыт. История из Сибири: строительная компания выиграла аукцион на ремонт муниципальной больницы, предложив цену на двадцать процентов ниже начальной. Через три месяца поняла, что не укладывается в смету из-за роста цен на арматуру. Контракт расторгли в одностороннем порядке, компания попала в РНП. Директор потом говорил: «Лучше бы мы вообще не участвовали, чем так». А всё потому, что риск-ориентированный подход требует закладывать в смету не только прибыль, но и воздух для непредвиденных обстоятельств.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.