Вячеслав Оробинский – Английское договорное право. Просто о сложном (страница 76)

Сейчас истец говорит: премия противоправна, так как противоречит Постановлению об Ограничении арендной платы (далее – Постановление). Требует вернуть премию…Как выяснилось на перекрестном допросе, истец занял деньги у фирмы, где директор – брат истца, и заплатил премию.

Суд первой инстанции установил: в ходе преддоговорных переговоров истец находился в слабой позиции. Истцу было тяжело найти пристанище, и он мог получить жилье, только уплатив 10 000 шиллингов премии, которые занял именно с этой целью.

Истец получил жилье по договору субаренды от 17.09.1953 г. Договор готовили юристы. По договору ответчик на встречное удовлетворение в 10 000 шиллингов премии сдает истцу в субаренду квартиру № 1 на первом этаже для проживания. В квартире три комнаты, одна кухня, ванная и туалет.

Срок действия договора – семь лет и один день, отсчет с 31 мая 1953 г. Арендная плата – 300 шиллингов в месяц, деньги вперед.

Суды учли: на день заключения договора стороны думали, будто договор соответствует закону. Договор заключен сроком более чем на 7 лет, и при таком сроке договора, как думали стороны, можно спокойно требовать и получать премию.

Легко ошибиться, если прочесть только ст. 3, пп. 1 и 2 Постановления:

«(1) Собственник или арендатор жилого дома или здания обязан сдавать в аренду или в субаренду такой жилой дом или здание за плату, не выше обычной.

(2) Лицо, неважно, собственник или нет, которое для сдачи в аренду или субаренду жилого дома или здания просит, требует или получает иную сумму денег, кроме арендной платы, или иную ценную вещь, неважно, просит, требует или получает до сдачи или после, будет считаться виновным в нарушении закона и подвергнуто штрафу не более чем на 10 000 шиллингов или тюремному заключению на срок не более 6 месяцев, или и то и другое вместе.

… Положения данной статьи не ставят вне закона требование об уплате покупной цены или премии при продаже, дарении, уступке права или продлении долгосрочного договора аренды здания, заключенного на срок более семи лет».

Любой, прочитавший последний абзац – и только, – подумает: если квартира сдана на семь лет и один день, можно требовать премию. Прочитавший сделает вывод: понятие “здание” включает “квартира”.

Вывод ошибочен. Если потрудиться и прочесть еще ст. 2 Постановления, где дана “расшифровка” определений, там сказано, “здание” = коммерческая недвижимость. И только. Жилые дома и квартиры к заданиям не относятся. А значит, норма закона о сроке неприменима к данной квартире. Тем более, в договоре указана цель сдачи – “для проживания”.

Стороны ошиблись, потому что юристы не смогли разграничить понятия… Неважно, случайная ошибка или умышленная, факт остается фактом: собственник противоправно получил премию. Вопрос: может ли арендатор вернуть свои деньги? И помним: в Постановлении Уганды, в отличие от английских законов, ничего не сказано о праве на возврат.

…По схожим делам общий принцип сформулировал судья Литтелдейл в деле Hastelow v Jackson (1828): “Буде стороны заключат договор противоправный, и одна сторона дала деньги другой, деньги могут быть возвращены до исполнения договора, но не после”».

Следуя принципу, суды во многих делах позволяли вернуть переданные деньги или недвижимость. В таких делах суд решал, пускай договор и противоправен, лучше позволить истцу отступить от договора и присудить возврат, чем разрешить ответчику оставить у себя противоправно полученное. См. Taylor v Bowers [1876], поддержано в Petherpermal Chetty v NunidndiServai[1908].

Если противоправный договор полностью исполнен, суд не допустит возврата, за исключением случая, когда стороны не одинаково виновны. См. дело Lowry v Bourdie [1780], судья Мансфилд.

Очевидно, что в нашем деле противоправный договор полностью исполнен. Деньги уплачены. Квартира передана и до сих пор во владении истца. Чтобы взыскать премию, истец должен доказать: он и ответчик не одинаково виновны. О чем истец и пишет в иске.

Ответчик же утверждает: стороны одинаково виновны. Говорит, платеж совершен добровольно, ошибки в факте – за что платим – нет, поэтому деньги нельзя вернуть.

Да, ошиблись с законом, но ошиблись обе стороны, и ошиблись одинаково. Обе стороны обязаны знать закон. Обе стороны ошибочно поняли закон, следовательно, одинаково виновны.

…Суд не согласен с ответчиком. Неправильно утверждать: каждый обязан знать закон. Правильно: человек не может отказаться от обязательства только потому, что он не знает веление закона по данному вопросу. Если короче: Ignorantia juris neminem excusat (незнание закона не оправдывает).

Также неправильно сказать, будто деньги, уплаченные по ошибке в понимании закона, нельзя вернуть. Правильно: деньги, уплаченные по такой ошибке, нельзя вернуть, если есть только ошибка, без иных обстоятельств.

Судья Джеймс в деле Rogers v Ingham отметил: если помимо ошибки в понимании закона из дела усматривается, что из двух сторон в ошибке виновен ответчик, тогда деньги можно вернуть.

Таким образом, если из двух сторон договора обязательство знать закон возложено законом на плечи одной стороны – особенно с целью защиты другой стороны? – тогда стороны неодинаково виновны, деньги могут быть возвращены, см. Browning v Morris [1778], судья Мансфилд.

Точно так же если ответственность за ошибку возложена более на одну сторону, нежели на другую, потому что одна сторона ввела другую в заблуждение, в то время как была обязана знать закон, тогда стороны тоже неодинаково виновны, деньги могут быть возвращены. См. дело Harse v Pearl Life Assurance [1904], судья Румер.

…Применяя эти принципы в данном деле, важнее всего отметить: Постановление принято во времена недостатка жилья, чтобы защитить арендаторов от злоупотреблений собственников. Одно из очевидных злоупотреблений – требовать “занос за ключ”. Статья 3, п. 2 Постановления для того и написана, чтобы защитить арендатора от этого злоупотребления.

Этот вывод следует из факта: закон устанавливает кару для собственника или представителя собственника, но не для арендатора. Кара предусмотрена для лица, которое “просит, требует или получает иную сумму денег”, но не для лица, которое соглашается на просьбу (требование) и платит деньги.

Возможно, арендатор, дав “занос за ключ” становится сообщником или пособником собственника – см. дело Johnson v. Youden [1950], но нельзя сказать, что арендатор и собственник виновны одинаково.

Обязательство знать закон прочно возложено законом на плечи собственника – ради защиты арендатора; если закон нарушен, главную ответственность должен нести собственник.

Когда богатый арендатор дает взятку под видом премии, чтобы “прыгнуть на первое место в очереди на жилье” или когда бедняк ищет приют, оба виновны гораздо меньше, чем собственник, пользующийся нуждой в крыше над головой (для незаконного заработка).

Поскольку стороны неодинаково виновны, по общему праву, арендатор вправе взыскать с собственника уплаченную премию; при этом не надо искать в Постановлении средство правовой защиты, явно выраженное или подразумеваемое.

(В Постановлении прямо не сказано “арендатор вправе взыскать деньги”, также не указаны иные средства правовой защиты – убытки, исполнение в натуре и т. д.)

Отсутствие в статутном законе средства правовой защиты, как сложилась практика по таким делам, не исключает взыскание (возврат) переданных денег… Решение суда оставить в силе, в удовлетворении жалобы – отказать». Дело Kirin Cotton Ltd v Dewani [1960] AC 192[247].

Занятно, правда?! Африканское дело. Но в надзоре почему-то очень хорошо знают английскую судебную практику по схожим делам. Вынесли прекрасное, глубокое, мотивированное решение. А кто вынес? Тройка судей в составе Де Сильва, Дженкинса… и – внезапно! – Альфреда Деннинга. Решение писал он.

«Но как, Холмс?!» Да Бог его знает. В литературе нет ответа на вопрос, каким ветром Деннинга занесло в Африку. То ли очевидно, то ли исследователей права такие «мелочи» не интересуют.

Насколько я понимаю, Уганда с 1894 г. – английский протекторат. С 1962 г. – доминион. В 1963 г. наконец-то Уганда стала независимой… но в составе Содружества, возглавляемого Великобританией.

Годы английского владычества оставили след. Официальный язык в Уганде – английский до сих пор. Право… ну, конечно, тоже английское. Поэтому в былые годы вполне мог быть некий высший суд, надзорная инстанция, созданный Ея Величеством для контроля за местными судами.

Или проще: Деннинга, именитого и легендарного судью, дружески пригласили рассмотреть интересное дело. Точно не знаю… Тем не менее решение по делу вошло во все английские учебники. Еще одна веха в развитии английского права.

9.5.2. Внедоговорной иск

По противоправному договору «никто, никому, ничего». Но!!! Если истец сумеет измыслить иное основание иска – не из противоправного договора, – такой иск может быть удовлетворен.

Одно такое исключение мы с вами уже видели. Дело Mohamed г Alaga [1999] 3 All ER 699. Да, договор ничтожен, «никто-никому», но требование истца основано на другом, внедоговорном основании. Выполненные, но не оплаченные услуги.

Отсюда – внедоговорной иск о взыскании справедливого вознаграждения. Да, истцу доступно всего одно средство защиты. Да, получился «процесс со связанными руками». Но все же, все же… хоть что-то истец получил.