Сергей Кузнецов – Самострой (страница 2)

Возникают вещно-правовые правоотношения.

Во-вторых, самовольная постройка входит в сферу законного интереса обеспечения легализации объекта заинтересованным лицом, вовлечения объекта в имущественно-хозяйственную деятельность

Однако следует учитывать, что самовольная постройка становится объектом права и вовлекается в гражданско-правовые отношения только после её легитимации, признания права собственности на неё Обратим внимание, что гражданское законодательство обязывает осуществить регистрацию прав на объект недвижимости, и пока это не будет сделано, нет оснований говорить о законном праве, правомочиях собственника Пока этого не произойдёт, можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях.

Причём может возникнуть обязанность правонарушителя снести самовольно возведённое строение.

Дуалистический подход объясняется тем, что ст. 222 ГК РФ включает обязательные предписания, направленные на обеспечение и защиту интересов собственника земельного участка, на котором производится застройка, а с другой стороны, прав лица, которое осуществило незаконное (самовольное) строительство объекта, в отношении которого в будущем предполагается легитимация права в Росреестре.

С позиции первого произошло правонарушение, и самовольная постройка не является вещью, но с позиции второго речь может идти о возникновении права собственности, а значит, самовольная постройка должна признаваться объектом такого права, т . е. самостоятельной вещью. Не следует забывать, что до момента легитимации права самовольная постройка квалифицируется как основание нарушения гражданских прав и возможность привлечения лица к ответственности

Однако невозможно говорить о самом правонарушении, не ответив на вопрос, как самовольное строительство приводит к данному правонарушению . Это означает, что в принципе невозможно изучить механизм правонарушения, если самовольные постройки не будут рассматриваться как объект будущего вещного права. Возникает вопрос о том, что представляют собой нелегальные постройки как вещь и могут ли такие постройки рассматриваться как объекты с точки зрения законов.

В ст 222 ГК РФ законодатель признаёт здание самовольной постройкой, но сам момент наделения здания признаком вещи может определяться по-разному.

Нельзя отрицать, что в юридической науке обосновывается подход, в рамках которого предложено разделять понятие вещи в юридическом и ином смыслах. В частности, предложено 2 концепции.

В рамках первой, обычно называемой «юридической теорией», может существовать вещное право на что-либо, где до этого момента существует только его отдельная часть, на которую распространяется право собственности.

При отсутствии регистрации нет права собственности, поэтому в отношении самой недвижимости рекомендуется обсуждать только совокупность материалов.

В рамках второй концепции, которую часто называют «физической теорией» из-за её природных свойств, объект строительства следует рассматривать как недвижимость.

Отмечается, что для определения строения как самостоятельной вещи сомнительно устанавливать прямую связь между ним и правом на строение Наличие прав собственности также можно наблюдать в гражданском праве, когда вещь существует, но права в отношении неё не ясны.

Например, если вещь бесхозяйная, у неё нет собственника или владелец неизвестен, то это не означает, что сама вещь не является объектом вещного права.

Судебная практика и юридическая литература подтверждают этот вывод.

В правовом аспекте определения самовольности действий, совершаемых лицом при возведении строения, самовольная постройка должна рассматриваться в качестве вещи, правовой режим которой напрямую зависит от:

- абсолютного права для легитимации собственника земли;

- абсолютных прав иных заинтересованных лиц, кто реализует правомочие использования объекта самовольного строительства.

О необходимости взаимодействия государства и бизнеса речь идёт давно. Определено, что государственная собственность является объектом гражданских, публичных и иных правоотношений, а также, несмотря на её особый правовой режим, объектом гражданских прав

Имеющиеся трактовки в отношении сущности самовольной постройки характеризуют дуалистическую концепцию.

С одной стороны, самовольная постройка квалифицируется как административное и гражданско-правовое правонарушение, с другой - как способ легитимации права, т. е. признания права собственности.

После легитимации права, самовольная постройка приобретает статус недвижимого имущества и на неё распространяет своё действие специальный правовой режим недвижимости.

Формулировка ст 222 ГК РФ не позволяет ответить однозначно, на какие объекты распространяется её действие, в частности, вызывают вопросы объекты незавершённого строительства, объекты, подвергшиеся реконструкции (пристройки, надстройки и т п ), а также дороги, бетонные и асфальтовые замощения и т. п.

Отнесение и неотнесение объектов незавершённого строительства к числу самовольных построек вызывают бурные дискуссии и, по сути, сводятся к определению момента, с которого объект можно считать самовольной постройкой или объектом недвижимости.

С одной точки зрения, самовольная постройка, в силу ст 222 ГК РФ является «возведённой или созданной», и, таким образом, невозможно признать объект незавершённого строительства возводимым самовольно, поскольку он находится в процессе строительства.

Приверженцы такого подхода исходят из того, что нарушения, существующие на момент начала строительства могут быть устранены к моменту завершения.

Конечно, с этим нельзя не согласиться, но поскольку строительство весьма длительный процесс, и существует вероятность того, что объект может так и остаться незавершённым строительством в силу разных факторов на неопределённый срок, а нарушения, совершаемые при самовольном строительстве, могут создавать угрозу жизни и здоровью людей, оказывать серьёзное негативное воздействие на окружающую среду и т д , считаю такой подход нецелесообразным, а, возможно, и недопустимым как подвергающий опасности ценности граждан и общества в целом

Другой подход говорит о том, что объект незавершённого строительства может возводиться как на законном основании, так и в режиме самовольной постройки, т. е. такой объект при наличии признаков самовольной постройки является ею на любом этапе создания. В качестве самовольной постройки квалифицируется объект незавершённого строительства, для возведения которого не были получены соответствующие разрешительные документы государственных органов, и не пройден этап согласования строительства.

Такой подход представляется более правильным, однако, как отмечал ВС РФ, отсутствие разрешения на строительство не служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, из чего можно сделать вывод, что и завершённость строительства не зависит от получения необходимых разрешений.

Стоит также отметить отсутствие единого мнения относительно момента приобретения объектами строительства статуса объектов незавершённого строительства и самовольной постройки . В доктрине существует позиция, согласно которой таким объектом можно рассматривать уже котлован, иная позиция гласит, что объект незавершённого строительства возникает с момента создания фундамента. Обратим внимание, что именно такая позиция также была выработана и судебной практикой Однако возводимый объект является нестабильным и постоянно меняет свои характеристики, результат строительства непредсказуем, что не позволяет установить его наличие и таким образом затрудняет применение положений существующего законодательства РФ

Относительно создания нового объекта в результате реконструкции в научной среде имеются различные точки зрения С одной стороны, высказывается мнение о неизбежном прекращении прежнего объекта и возникновении нового при осуществлении реконструкции, даже если изменение характеристик было незначительно С другой, авторы связывают допустимость применения ст 222 ГК РФ к реконструируемым объектам с обязанностью получения разрешительных документов для проведения таких работ.

Согласно другой позиции, самовольной постройкой является объект реконструкции только в том случае, когда в результате выполнения строительных работ прежний объект был уничтожен, и на его месте возник новый без получения на то необходимых разрешений В качестве характеризующего признака нового объекта, созданного в результате реконструкции, отмечают отсутствие технической возможности приведения объекта в первоначальное состояние.

В ходе реформы законодательства, регулирующего предпринимательские и коммерческие отношения, появились правила о нескольких новых специальных договорных предпринимательских конструкциях В правоприменительной деятельности очевидны отдельные результаты реформы обязательственного права, направленные на применение специальных договоров Данные договорные конструкции позволяют определять типовые условия, включаемые в содержание договоров, устанавливать общие правила договорного сотрудничества сторон в будущем Существуют сложности при квалификации ряда имущественных и организационных договоров, определении их правовой природы.