Сергей Кузнецов – Самострой (страница 1)
Сергей Кузнецов
Самострой
На данный момент имущественные отношения между людьми регулируются законодательством РФ достаточно подробно, в т. ч . имущественные отношения, связанные со строительством недвижимости . «Право собственности - категория гражданско-правовая и экономическая и правила установления права собственности на отдельные объекты, а также его особенности исследуются в первую очередь в теории гражданского права, а затем и иных правовых отраслей».
Первоначально, нужно детерминировать понятия.
Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, которое соответствует определённым критериям, установленным статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
Наличие хотя бы одного из следующих признаков свидетельствует о том, что постройка является самовольной:
Возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Например, если участок не был отведён для строительства в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала возведения и на дату выявления постройки. Например, строительство многоквартирного дома на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Возведение без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о их получении установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки. Например, отсутствие разрешения на строительство.
Возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления. Например, нарушение предельных параметров разрешённого строительства (высота, этажность, отступы), отклонение от утверждённого проекта.
Дополнительные признаки, которые могут указывать на самовольную постройку:
информация об объекте содержится в реестре самовольных объектов (например, в разделе «Незаконное строительство» в ИС «Открытое правительство»), при этом возведение объекта продолжается;
объект возводится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в зоне затопления или подтопления без необходимой документации по инженерной защите;
объект возводится на территории общего пользования либо увеличение его параметров занимает территорию общего пользования поселения;
отсутствует строительный паспорт или информационный щит объекта строительства.
Важно:
Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.
Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования) не является основанием для признания такой постройки самовольной.
Не является самовольной постройкой постройка, возведённая с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о действии этих ограничений.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или органа местного самоуправления. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею.
Как известно, жилищные отношения регулируются нормами гражданского, жилищного, административного законодательства. Такое нормативное регулирование будет эффективным лишь при достижении баланса публично-правового и частноправового регулирования.
Российское законодательство определяет условия и порядок строительства таких объектов. Однако, несмотря на наличие важной правовой базы для контроля этого процесса, часто обнаруживается, что порядок, установленный законами и постановлениями, нарушается Следовательно, появляется объект, не входящий в гражданский оборот Те или иные строения, объекты застройки, которые возведены не в соответствии с нормами действующего земельного или градостроительного законодательства предписаниями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в частности, ст. 222, признаются самовольными строениями и не подлежат легитимному гражданско-правовому режиму
Правовая структура, такая как самовольная постройка, является предметом обсуждения среди многих исследователей, и особое место в дискуссии занимают вопросы, связанные с сущностью и содержанием данной правовой системы отношений.
Обратим внимание, что в августе 2018 г. произошло реформирование положений, регулирующих отношения в сфере незаконного строительства Реформирование коснулось правового режима объекта самовольного строительства, возможности приведения его в соответствие требованиям законодательства и приобретения права собственности на него.
Ввиду изменений в правовом регулировании вопросов о самовольном строительстве были выявлены определённые пробелы, что, в свою очередь, порождает неопределённость судебной практики.
Количество дел, связанных с самовольным строительством, растёт из года в год.
Государство, в свою очередь, в последнее время принимает активные меры, направленные на снос самовольных построек, т к сохранение таких построек может привести к негативным последствиям: такие постройки могут угрожать жизни и здоровью людей, провоцировать различные конфликты, нарушать экономическое развитие
Правовые проблемы легитимации самовольных построек
В соответствии с п 2 ст 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё права собственности Следовательно, в данной ситуации лицо не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
При создании новой редакции ст 222 ГК РФ законодатель исходил из того, что была потребность устранить противоречие между пп 1 и 2 данной статьи, т к исходя из положений закона, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и не является недвижимой вещью.
Данная потребность была устранена посредством создания Федерального закона № 258 ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"».
Совершенно очевидно, что на изменение практики правоприменения также оказывает влияние отсутствие разработанной должным образом на уровне теории и окончательно разрешённой проблемы правовой природы самовольной постройки.
В совместном Постановлении Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 предлагается самовольную постройку, по сути, рассматривать как недвижимую вещь Однако нельзя забывать, что институт самовольного строительства обладает двойственной природой.
Определение юридической природы и тенденций исполнения предпринимательских обязательств является в настоящее время наиболее дискуссионным и принципиальным вопросом, имеющим значение для правоприменительной договорной деятельности, особенно применительно к предпринимательским обязательствам.
С одной стороны, речь идёт об основании возникновения права собственности, с другой - о санкции за осуществление строительства с нарушением закона
Положения ст 222 ГК РФ включают несколько отношений:
1) публично-правовые отношения, связанные со строительством в нарушение норм действующего законодательства;
2) частноправовой деликт, например, незаконное использование земельного участка;
3) отношения, связанные с легитимацией объекта, признанием права собственности
Стоит сказать, что выбор правообладателем метода защиты прав, а также особенности такого метода происходят при нехватке достаточных аргументов для признания самовольной постройки в качестве недвижимой вещи.
Защита прав собственности на международном и региональном уровнях тесно связана с мировым технологическим и культурным развитием в целом, созданием, распространением и использованием существующих и новых проприетарных технологий.
Это не устраняет также вопроса применения градостроительного законодательства и выполнения одного из условий легализации самовольной застройки, ведь сегодня не всем строящимся объектам нужно получать разрешение на строительство.
Например, для строительства вспомогательных и иных объектов, предусмотренных законодательством о земле, разрешение на строительство не требуется Отметим, что это обсуждение следует считать преждевременным, поскольку правовая природа самовольного строительства ещё не определена.
Во-первых, следует задать вопрос не о том, считаются ли самовольные постройки движимыми или недвижимыми вещами, а о том, можно ли в целом определить несанкционированную постройку вещью или объектом гражданских прав.
Правильное решение, найденное по этому вопросу в будущем, позволит нам обсуждать содержание действий лиц, возводящих самовольное строительство.
Таким образом, можно определить условия легализации построек и способы защиты прав землевладельцев, на участках которых существует уже возведённые самовольные постройки.
Обратим внимание на то, что возможна квалификация самовольной постройки как самостоятельного объекта права - вещи - в силу её легитимации.
Во-первых, гражданское законодательство в судебном порядке предусматривает право признания права собственности на самовольную постройку, установления правового режима недвижимости.