Сергей Кузнецов – Рента (страница 1)
Сергей Кузнецов
Рента
Слово «рента» имеет несколько значений, но чаще всего его используют в двух контекстах: экономическом (доход от использования ресурсов) и юридическом (договорные отношения по передаче имущества в обмен на содержание).
Договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту — определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (оплата коммунальных услуг, покупка продуктов, социально-бытовой уход и т. д.).
Регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 33, статьи 583–605).
Выделяют три основных вида:
Постоянная рента.
Предусматривает бессрочные регулярные выплаты получателю ренты. Право на получение ренты может переходить по наследству или в порядке правопреемства. Плательщик вправе выкупить ренту, выплатив её стоимость.
Пожизненная рента.
Выплаты или предоставление содержания действуют до конца жизни получателя ренты. После смерти получателя договор прекращается, а имущество переходит в собственность плательщика ренты. Получателями могут быть только физические лица.
Пожизненное содержание с иждивением.
Это разновидность пожизненной ренты, при которой плательщик ренты не только выплачивает деньги, но и берёт на себя обязанность обеспечивать основные жизненные потребности получателя: жильё, питание, одежду, лечение, уход. Общая стоимость содержания в месяц не может быть меньше двух прожиточных минимумов. Предметом такого договора может быть только недвижимое имущество.
Получатель ренты — лицо, передающее имущество в собственность. Им может быть только физическое лицо (для пожизненной ренты и пожизненного содержания) или некоммерческая организация (для постоянной ренты, если это соответствует её целям).
Плательщик ренты — любое физическое или юридическое лицо.
Предметом договора может быть только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности: вещи (движимые и недвижимые), наличные деньги, документарные ценные бумаги. Не могут быть предметом ренты имущественные права, безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, работы, услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.
Договор ренты обязательно удостоверяется у нотариуса. Без нотариального удостоверения договор считается недействительным. Если предметом договора является недвижимое имущество, переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Нотариус также проверяет дееспособность сторон и разъясняет им правовые последствия сделки.
В договоре необходимо детально прописать все условия, чтобы избежать разночтений в будущем:
Вид договора ренты (постоянная, пожизненная, содержание с иждивением).
Предмет договора (какое имущество передаётся).
Размер и периодичность рентных платежей (для постоянной и пожизненной ренты).
При договоре пожизненного содержания — подробный перечень обязанностей плательщика ренты (что, как часто и в каком объёме он должен делать).
Возможность индексации выплат с учётом роста прожиточного минимума.
Договор ренты носит рисковый (алеаторный) характер, так как объём встречного предоставления заранее неопределён
Риск случайной гибели имущества.
При пожизненной ренте риск случайной гибели или повреждения имущества несёт плательщик ренты — это не освобождает его от обязанности продолжать выплаты.
Ответственность за просрочку.
При просрочке выплаты ренты плательщик обязан уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ.
Расторжение договора. При существенном нарушении условий договора получатель ренты вправе требовать его расторжения и возврата имущества.
Понадобятся: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на имущество, выписка из ЕГРН, справка о прописанных в квартире, при необходимости — нотариальное согласие супруга получателя ренты.
Для пожилого получателя ренты может потребоваться справка о дееспособности из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Обременение имущества.
После регистрации перехода права собственности в Росреестре имущество переходит к плательщику ренты, но с обременением — получатель ренты сохраняет право на содержание до своей смерти.
Налогообложение.
Рентные платежи считаются доходом получателя ренты, с которого уплачивается НДФЛ.
Альтернатива.
Договор ренты не следует путать с договором дарения с сохранением права пожизненного проживания, так как рента предполагает встречное предоставление, а дарение — безвозмездную передачу.
Рентные отношения в XIX - XX вв
Вторая половина XIX века ознаменовалась крупнейшими сдвигами в общественной и политической жизни России.
Отмена крепостного права позволила значительно ускорить рост экономики и уровня жизни.
Проведение реформ в правовой сфере позволило появиться плеяде талантливых отечественных юристов.
В первое десятилетие XX века началась работа над подготовкой всеобъемлющего документа-проекта Гражданского уложения Российской империи, призванного регламентировать гражданские правоотношения своего времени.
Необходимость реформирования правовых вопросов возникла давно, т.к. потребности времени не соответствовали положению дел в отечественном гражданском праве.
Эти нововведения должны были коснуться и рентных отношений в России, которые к тому моменту уже могла оформляться как самостоятельный правовой институт.
Для уяснения складывающейся ситуации необходимо рассмотреть некоторые положения, которые характеризовали ренту в нашей стране во второй половине XIX-начале XX вв., т.е. до 1917 года.
В этот период предполагался эволюционный путь рентных отношений, без каких-либо революционных преобразований. Но на данные отношения тем не менее, оказывали определенное воздействие и европейские факторы.
В целом, XIX век в Европе можно назвать веком людей, живущих на ренту, и именовавшихся «рантье».
Это относится, в первую очередь, к Франции и Великобритании. Определенная польза от данных лиц существовала. Английские и французские рантье давали своим странам мощный финансовый рычаг, с помощью которого Лондон и Париж расширяли свои колониальные империи, завоевывали союзников и участвовали в большой геополитической игре. Франция, которая после своего поражения во франко-прусской войне оказалась один на один с единой Германской империей, сумела благодаря вкладам рантье подстраховаться союзом с Россией, который оказался ей в дальнейшем чрезвычайно полезным. Россия и Франция были взаимно заинтересованы в сближении, причем не только из-за маячившей на горизонте германской угрозы. Россия остро нуждалась в капиталах для строительства железных дорог, фабрик и перевооружения армии, а Франция искала, куда бы вложить лишние деньги.
В 1887-1889 годах на парижском рынке были размещены ценные бумаги русского правительства на сумму свыше 3 млрд франков.
При том что в те времена французские банки выплачивали по 3-3,5% годовых, русские займы давали 4-4,5%, и французские рантье с радостью стали скупать ценные бумаги из далекой России, для получения прибыли.
А в 1891 году экономическое сближение превратилось уже в полноценный военный союз. Французские инвестиции в Россию с тех пор только росли, к 1900 году они составляли уже 7 млрд франков, тогда как всего в мире французы на тот момент имели инвестиций на 28 млрд франков.
Однако жизнь рантье является лишь частным явлением и в условиях развивающейся экономики для государства в целом может принести немалый вред. Подобная экстенсивность в дальнейшем не позволила Франции развивать свою промышленность такими же темпами, как и Германская империя. Вполне возможно поэтому, более высокий уровень германской промышленности над французской наблюдается и сейчас.
Несмотря на отсутствие норм о ренте в законодательстве России XIX века, на практике все же встречались договоры ренты.
Так, Е.Т. Соловьев отмечал, что продажа дома с проживанием в нем продавца до смерти встречается в Поволжье весьма часто.
В частности, он приводил пример судебного дела: 22 июня 1875 г. волостной суд слушал жалобу крестьянина Ивлева о том, что он 8 мая 1874 г. продал свой дом крестьянину Г. за 135 руб. и в число их получил 100 руб., остальные же 35 руб. не получил с тем, чтобы Г. дал ему проживание в доме до смерти с приготовлением для него пищи и одежды. В настоящее же время между Г. и просителем вышло несогласие, и потому проситель И. из проданного им дома желает выйти с тем, чтобы Г. уплатил ему оставшиеся за ним 35 руб. Почему и просит суд с Г. данные деньги взыскать. В доказательство своего заявления представил 5 свидетелей.
Свидетели заявление И. подтвердили. Суд определил: ввиду показаний свидетелей обязать Г. 35 руб. уплатить в два срока, а именно: половину к 1 сентября 1875 г. и вторую половину, т. е. 17 руб. 50 к., к 1 июля 1876 г.
Из приведенного судебного дела видно, что между сторонами заключен договор, по которому одна сторона за переданный в собственность другой стороне дом получает не только денежные средства, но и пожизненное содержание в виде пищи и одежды. Таким образом, можно прийти к выводу, что между сторонами был заключен договор с признаками договора пожизненной ренты. Судебные органы при рассмотрении данного дела могли находиться в затруднительном положении при вынесении решения, так как данный договор не был урегулирован действующим в то время законодательством.