Сергей Каледин – Государственное и муниципальное управление недвижимостью (страница 4)

Общее понятие

–предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законом РФ полномочий собственника недвижимого имущества.

Распоряжение, владение, пользование (ст. 219 ГК РФ) – французская триада.

Жизненный цикл объекта недвижимости: замысел, проектирование, изготовление, обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание, эксплуатация и ремонт, капремонт, модернизация, реконструкция, перепрофилирование, утилизация.

Управление недвижимости (property management) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержка в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий сдачи площади в аренду и т.п.) в интересах собственника.

Этапы управления недвижимостью: приведение в жизнь выбранной альтернативы, становление и контроль, процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

6. Жизненный цикл объекта недвижимого имущества. Физический износ и амортизация

Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменениям, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла: замысел, проектирование, изготовление, обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание, эксплуатация и ремонт, капремонт, модернизация, реконструкция, перепрофилирование, утилизация.

Основные этапы:

1) формирование – это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

1) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

3) прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы.

Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ.

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта.

Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.